L’investissement locatif en meublé attire de nombreux investisseurs grâce à un cadre fiscal avantageux. L’un des principaux atouts du statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel simplifié est l’amortissement, un dispositif comptable qui permet de réduire considérablement la base imposable. Cet article vous dévoile en détail son fonctionnement, ses avantages et les récentes évolutions législatives.
Le statut LMNP au régime réel simplifié
Le statut de LMNP offre un cadre fiscal attractif, notamment grâce à l’amortissement, qui permet de déduire non seulement les charges courantes (taxes, assurances, frais de gestion, etc.), mais aussi la dépréciation progressive du bien immobilier, des équipements et des travaux.
Ce mécanisme réduit les revenus locatifs imposables, permettant ainsi d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Contrairement au régime Micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel simplifié assure une déduction précise de chaque poste de dépense.
L’amortissement en LMNP
L’amortissement est un calcul comptable qui reflète la perte de valeur d’un bien immobilier et de ses composants au fil du temps. Chaque élément du bien possède une durée d’amortissement propre, définie selon sa nature :
- Structure du bâtiment : 30 à 50 ans
- Toiture et rénovations importantes : 20 à 30 ans
- Revêtements de sol et murs : 7 à 15 ans
- Mobilier et électroménager : 5 à 10 ans
Chaque année, un pourcentage de la valeur d’achat est déduit des revenus locatifs, allégeant ainsi l’impôt sur les bénéfices.
Conditions d’application du régime réel et de l’amortissement
Le régime réel simplifié n’est pas appliqué automatiquement. Par défaut, les revenus locatifs relèvent du régime Micro-BIC si leur montant annuel ne dépasse pas :
- 77 700 € pour une location longue durée,
- 15 000 € pour une location saisonnière non classée.
Si vous souhaitez bénéficier de l’amortissement, il est donc nécessaire d’opter explicitement pour le régime réel.
Calcul de l’amortissement en LMNP
Voici les étapes clés pour déterminer l’amortissement de votre bien :
Identification des éléments amortissables
- Valeur du bien immobilier : 200 000 € (amorti sur 25 ans)
- Travaux de rénovation toiture : 20 000 € (25 ans)
- Revêtement des sols : 3 000 € (10 ans)
- Mobilier : 5 000 € (5 ans)
Calcul annuel des amortissements
- Bien immobilier : 8 000 €
- Toiture : 800 €
- Sols : 300 €
- Mobilier : 1 000 €
- Total : 10 100 € par an
Impact sur l’imposition
Si vos revenus locatifs annuels sont de 14 400 € et que vous avez 6 000 € de charges, le résultat imposable est :
14 400 – 6 000 – 10 100 = -1 700 €
Ce déficit d’exploitation peut être reporté sur les années suivantes, prolongeant ainsi l’exonération d’impôt sur les loyers.
Amortissement et plus-value Immobilière : quelles conséquences ?
Depuis février 2025, la Loi de Finances impose une réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value en cas de revente.
Comparaison avant et après la réforme
- Ancien calcul : Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition
- Nouveau calcul : Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d’acquisition – amortissements déduits)
Exemple :
- Avant réforme :
- Prix d’achat : 200 000 €, prix de vente : 300 000 €
- Plus-value imposable : 90 000 € (après abattement de 10 %)
- Impôt à 36,2 % : 32 580 €
- Après réforme :
- Prix d’achat corrigé : 150 000 € (200 000 € – 50 000 € d’amortissements)
- Plus-value imposable : 135 000 €
- Impôt à 36,2 % : 48 870 €
Différence : 16 290 € de fiscalité supplémentaire à la revente.
Conclusion
Malgré l’intégration de l’amortissement à la plus-value, le régime réel reste une solution fiscalement intéressante. Toutefois, l’optimisation comptable et fiscale requiert une expertise précise. C’est pourquoi notre cabinet LMNP.PARIS vous accompagne dans la gestion de votre patrimoine immobilier en vous apportant des conseils personnalisés pour maximiser vos avantages fiscaux.
