Chaque année, les vacances sont un déclencheur de projets immobiliers. Il suffit d’une promenade sur une plage dorée ou d’un panorama sur une vallée enneigée pour que de nombreux voyageurs se surprennent à rêver d’un pied-à-terre dans leur lieu de villégiature favori. Ce qui relevait autrefois du privilège est aujourd’hui plus accessible. En effet, le marché immobilier français connaît un rééquilibrage profond, offrant davantage d’opportunités aux acheteurs, notamment à ceux qui souhaitent investir dans la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce statut fiscal spécifique permet de conjuguer plaisir personnel et stratégie patrimoniale, tout en profitant d’un environnement d’achat plus favorable qu’au cours des dernières années. Dans cette analyse, nous examinerons pourquoi le marché s’est assagi au profit des acquéreurs, quelles zones géographiques offrent encore un bon potentiel de rentabilité et comment le statut LMNP peut devenir un véritable levier d’optimisation fiscale et de valorisation de votre patrimoine.
Un marché avec moins de concurrence
Pendant plusieurs années, les zones touristiques ont connu une effervescence sans précédent. Entre 2018 et 2022, il n’était pas rare de voir un appartement se vendre en quelques jours, souvent au-dessus du prix affiché. Les acheteurs, confrontés à une pénurie de biens, se retrouvaient en concurrence directe et devaient agir vite, parfois au détriment d’une analyse approfondie. Aujourd’hui, cette frénésie s’est considérablement atténuée. Le marché s’est assagi, offrant un nouveau souffle aux acquéreurs patients et prudents.
Des acheteurs moins nombreux
Plusieurs éléments macroéconomiques expliquent cette évolution. D’une part, l’inflation a pesé sur le pouvoir d’achat des ménages, rendant plus difficile le financement d’un projet immobilier secondaire. D’autre part, la hausse continue des taux d’intérêt depuis 2022 a mécaniquement réduit la capacité d’emprunt, excluant temporairement certains candidats à l’achat. Enfin, l’incertitude géopolitique et économique, nourrie par les tensions internationales et les fluctuations des marchés financiers, incite de nombreux investisseurs à adopter une posture d’attente. Les agences immobilières en zones touristiques constatent ainsi une baisse nette de la fréquentation : là où elles accueillaient plus de vingt acheteurs par jour dans les années de forte activité, elles en reçoivent désormais à peine la moitié. Cette situation crée un nouvel équilibre. Moins de concurrence signifie plus de choix, plus de temps pour analyser, négocier et construire un projet cohérent.
Conséquence pour les investisseurs LMNP
Pour les investisseurs en LMNP, cette détente du marché est une véritable opportunité. Les marges de négociation se sont élargies, offrant la possibilité d’obtenir des rabais significatifs, parfois de 5 à 10 % sur le prix initial. Les délais de réflexion se sont également allongés, permettant d’étudier plus sereinement les paramètres essentiels de la rentabilité : taux d’occupation prévisionnel, charges, fiscalité et potentiel de revente.
Cette accalmie réduit aussi le risque d’achat impulsif, ce fameux « coup de cœur précipité » souvent coûteux. L’investisseur peut aujourd’hui évaluer son projet à la lumière des chiffres, en croisant plaisir personnel et logique financière. Autrement dit, l’émotion reste présente — car acheter à la mer ou à la montagne reste un choix de vie — mais elle s’inscrit désormais dans une démarche patrimoniale raisonnée.
Les contraintes réglementaires sur la location saisonnière
Si l’investissement dans une résidence secondaire a longtemps été synonyme de liberté, notamment pour la location touristique, les règles du jeu ont évolué. Plusieurs villes françaises, confrontées à la raréfaction des logements disponibles pour les habitants à l’année, ont décidé de réguler strictement la location courte durée.
Des restrictions parfois très strictes
Dans certaines communes très touristiques — Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Nice, Marseille, Annecy, Saint-Malo ou encore Chamonix —, les municipalités ont limité, voire interdit, la location meublée de courte durée pour les résidences secondaires. Seules les résidences principales peuvent y être louées ponctuellement, dans la limite de 90 à 120 jours par an. Ces mesures visent à freiner la spéculation immobilière, à contenir la flambée des loyers et à préserver un équilibre entre tourisme et habitat permanent. Cette évolution réglementaire a profondément transformé le paysage de la location saisonnière. Elle impose désormais aux investisseurs une vigilance accrue avant tout achat, car la rentabilité potentielle peut être affectée par ces restrictions locales.
Impact pour un investisseur LMNP
Pour un investisseur en LMNP, ces contraintes ne signifient pas la fin de la rentabilité, mais plutôt la nécessité d’une approche stratégique. Lorsqu’un bien se situe dans une commune restreinte, il est toujours possible d’opter pour une location meublée longue durée, destinée à des résidents permanents ou à des travailleurs saisonniers. Cette solution assure des revenus réguliers et stables, bien que moins élevés qu’en location touristique. Une autre alternative consiste à cibler des localités périphériques, souvent situées à quelques kilomètres des zones réglementées. Ces communes bénéficient du rayonnement touristique des grandes stations tout en offrant une liberté totale en matière de location. Cette stratégie, à la fois prudente et efficace, permet de profiter de la demande touristique tout en sécurisant la rentabilité.
Des prix encore élevés, mais des écarts importants selon les zones
L’immobilier en bord de mer ou en montagne conserve son attrait, mais les écarts de prix se sont creusés selon les régions et la notoriété des stations. En moyenne, d’après la Fnaim, les stations balnéaires affichent en 2025 un prix au mètre carré environ 50 % supérieur à la moyenne nationale, soit 4 578 €/m² contre 2 950 €/m². En montagne, les disparités sont encore plus fortes : certaines stations alpines dépassent les 20 000 €/m², tandis que d’autres massifs proposent encore des biens autour de 2 500 €/m².
Identifier les « bons rapports qualité-prix »
Pour un investisseur LMNP, la clé réside dans le choix du bon compromis entre prix d’achat, attractivité touristique et potentiel locatif. Certaines communes périphériques de zones prestigieuses offrent d’excellents rendements tout en restant abordables. Sur la côte atlantique, Hendaye affiche par exemple des prix autour de 4 500 €/m², bien inférieurs à ceux de Saint-Jean-de-Luz, où les biens dépassent souvent les 9 000 €/m². Dans le bassin d’Arcachon, La Teste-de-Buch constitue également une alternative judicieuse à Arcachon, avec un marché entre 4 000 et 5 000 €/m². Sur la Côte d’Azur, les investisseurs avisés se tournent vers Fréjus ou Cagnes-sur-Mer, où les tarifs avoisinent les 4 500 €/m², loin des sommets atteints à Saint-Jean-Cap-Ferrat ou Ramatuelle. Côté montagne, des communes comme Les Houches ou Samoëns offrent un excellent rapport qualité-prix, tout en profitant du rayonnement de stations voisines plus prestigieuses.
L’Occitanie : un marché à surveiller
Parmi les régions à fort potentiel, l’Occitanie se distingue par un rapport attractif entre prix et demande locative. Avec 34 stations balnéaires réparties sur un littoral varié, elle affiche un prix moyen d’environ 3 700 €/m². Certaines localités comme Sigean ou Narbonne restent accessibles, sous les 3 000 €/m², tandis qu’Agde et Le Grau-du-Roi bénéficient d’une activité locative particulièrement dynamique. Ce marché en pleine évolution attire de plus en plus d’investisseurs LMNP en quête de rendement et de diversification géographique. La région conjugue climat favorable, attractivité touristique croissante et infrastructures modernes, ce qui en fait un territoire d’avenir pour les placements locatifs meublés.
Saisonnalité : acheter au bon moment pour payer moins cher
Le moment de l’année choisi pour concrétiser un achat immobilier joue un rôle souvent sous-estimé dans la réussite d’un investissement. En bord de mer, les périodes creuses — notamment l’hiver — offrent des conditions particulièrement favorables à la négociation. Les stations sont plus calmes, la demande s’effondre temporairement, et les vendeurs se montrent plus ouverts aux discussions sur le prix. En montagne, la logique est inversée : acheter en été permet de visiter les lieux dans un contexte plus détendu, de juger de l’environnement hors saison et de repérer les stations vivantes toute l’année. Cette approche pragmatique permet d’éviter les acquisitions motivées par l’émotion d’un séjour hivernal. Dans le cadre d’un investissement LMNP, cette temporalité est cruciale : en achetant au moment le plus opportun, l’investisseur diminue son coût d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la rentabilité brute du projet.
La rentabilité grâce au statut LMNP
Au-delà de l’aspect patrimonial et du plaisir personnel, le statut LMNP constitue un levier fiscal redoutablement efficace. En choisissant le régime réel, l’investisseur bénéficie d’une fiscalité adoucie, voire nulle, sur ses revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Le principe du régime réel LMNP
Le régime réel permet de déduire la quasi-totalité des charges liées à l’exploitation du bien : intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, travaux, charges de copropriété ou encore amortissements. L’amortissement — c’est-à-dire la dépréciation comptable du bien et du mobilier — constitue l’un des avantages majeurs du dispositif, car il réduit considérablement le résultat imposable. Dans de nombreux cas, la combinaison de ces déductions permet de neutraliser totalement l’impôt sur les loyers pendant dix à quinze ans, tout en conservant une rentabilité nette attractive. Ce mécanisme transforme un simple investissement locatif en outil d’optimisation patrimoniale durable.
Exemple concret
Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € à La Teste-de-Buch, générant 15 000 € de revenus locatifs annuels. Grâce à l’amortissement du bien et du mobilier, ainsi qu’à la déduction des charges courantes, le résultat fiscal peut devenir nul. Autrement dit, les loyers perçus ne subissent aucune imposition. Cette configuration, loin d’être exceptionnelle, illustre parfaitement la puissance du dispositif LMNP lorsqu’il est correctement géré et déclaré.
Les points à vérifier avant d’acheter
Avant de se lancer, une analyse approfondie s’impose. La réglementation locale sur la location courte durée constitue un préalable incontournable. Il faut également étudier le prix du mètre carré au regard du potentiel locatif, la saisonnalité de la demande, l’état général du bien, le montant des charges, ainsi que la qualité de l’environnement et de l’accessibilité.
Un bien attractif sur le papier peut cacher des coûts d’entretien élevés, un mauvais DPE ou une copropriété onéreuse. L’objectif est de bâtir un investissement équilibré, durable et fiscalement optimisé, qui puisse s’autofinancer sur le long terme tout en offrant un cadre agréable pour un usage personnel ponctuel.
Le marché immobilier touristique traverse une phase d’accalmie qui, loin d’être inquiétante, ouvre une fenêtre d’opportunité rare. Les prix restent soutenus dans les stations les plus prestigieuses, mais de nombreuses alternatives abordables apparaissent à proximité, avec des perspectives de valorisation intéressantes. Pour l’investisseur LMNP, c’est le moment de se positionner avec méthode : choisir la bonne zone, négocier au bon moment et s’appuyer sur une stratégie fiscale solide. Chez LMNP.Paris, nous accompagnons nos clients dans toutes les étapes de cette démarche : étude de marché, structuration comptable, optimisation du régime réel, suivi des amortissements. Un achat réfléchi aujourd’hui peut devenir non seulement un plaisir personnel, mais aussi une source de revenus pérenne et un pilier de votre patrimoine pour les années à venir.
