C’est l’argument numéro un en faveur du régime réel en LMNP : l’amortissement permet de déduire chaque année une fraction du prix de votre bien immobilier et de votre mobilier, sans débourser le moindre centime. Sur un appartement à 200 000 €, cela peut représenter 5 000 à 7 000 € de charges annuelles déductibles — suffisant pour ramener votre bénéfice imposable à zéro.
Mais l’amortissement en LMNP n’est pas un mécanisme forfaitaire qu’on applique en un clic. Il obéit à des règles comptables précises, impose une décomposition du bien en plusieurs composants distincts, et concentre plus d’erreurs de déclaration que n’importe quel autre poste de la liasse fiscale LMNP.
Ce guide explique comment fonctionne concrètement l’amortissement par composants, comment le calculer étape par étape avec un exemple chiffré, et quelles erreurs éviter — certaines pouvant déclencher un redressement fiscal.
L'amortissement LMNP
L’amortissement est une charge comptable non décaissée qui traduit la dépréciation progressive d’un bien dans le temps. En LMNP au régime réel, il est défini par l’article 39-1-2° du Code général des impôts, qui impose que l’amortissement corresponde à la dépréciation effective subie par le bien. Il ne s’agit pas d’une déduction forfaitaire mais d’un étalement comptable de la valeur d’acquisition sur la durée d’utilisation estimée de chaque élément.
Concrètement : vous achetez un appartement 200 000 €. Cet actif ne perdra pas sa valeur d’un coup. Il se déprécie progressivement — la toiture, les installations électriques, les revêtements de sol vieillissent chacun à leur rythme. La comptabilité traduit cette réalité en répartissant le coût sur plusieurs années, selon les durées d’utilisation propres à chaque composant.
Depuis 2005 (PCG art. 311-2), l’amortissement par composants est obligatoire pour les actifs significatifs. En LMNP, cette règle s’applique de plein droit : vous ne pouvez pas amortir le bâti en une seule enveloppe globale. Chaque grand élément constitutif du logement doit être identifié, valorisé et amorti séparément.
Deux conditions cumulatives pour amortir un bien en LMNP :
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Ce que l'amortissement n'est pas
Trois confusions fréquentes à dissiper immédiatement. Premièrement, l’amortissement ne crée pas de sortie de trésorerie : c’est une écriture comptable, pas un paiement. Deuxièmement, il ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global : en LMNP, l’amortissement ne peut pas rendre le résultat négatif (article 39 C du CGI). Troisièmement, depuis le 15 février 2025, il n’est plus neutre à la revente : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value (LFI 2025, art. 84). Ce dernier point change profondément l’équation patrimoniale à long terme — nous y reviendrons en section 6.
La décomposition par composants
La décomposition par composants consiste à ventiler la valeur du bien entre plusieurs éléments ayant des durées de vie différentes. Chaque composant est ensuite amorti indépendamment. Voici les cinq composants standard reconnus par les experts-comptables spécialisés LMNP, avec leurs fourchettes de durée pour un bien neuf :
Composant | Part du bâti (appartement) | Durée neuf (fourchette) | Ce que ça couvre |
Gros œuvre / structure | ~35 % | 50 à 80 ans | Murs porteurs, dalles, fondations, charpente, façade |
Toiture / étanchéité | ~15 % | 25 à 35 ans | Couverture, zinguerie, isolation toiture, terrasse étanche |
Réseaux techniques (installations) | ~20 % | 20 à 30 ans | Électricité, plomberie, chauffage, VMC, câblage |
Agencements / second œuvre | ~15 % | 10 à 15 ans | Cloisons, revêtements de sol et mur, menuiseries intérieures, cuisine |
Étanchéité (si hors toiture) | ~15 % | 10 à 15 ans | Isolation thermique, étanchéité des terrasses et balcons |
À cela s’ajoute le mobilier (lit, canapé, électroménager, literie…), amorti séparément sur 5 à 10 ans selon la nature des éléments. Le mobilier est inscrit à l’actif pour sa valeur réelle au jour de l’acquisition ou de la mise en location.
Appartement vs maison
La répartition par composants n’est pas identique selon le type de bien. Dans une maison individuelle, le propriétaire supporte seul l’intégralité de la structure — il n’y a pas de quote-part de parties communes comme en copropriété. Le gros œuvre pèse davantage : environ 45 % de la valeur bâtie contre 35 % pour un appartement. En contrepartie, les agencements et réseaux représentent une part légèrement plus faible. Conséquence directe : l’amortissement global est légèrement plus lent pour une maison, le gros œuvre ayant la durée la plus longue.
Le terrain
C’est la règle la plus fondamentale de l’amortissement immobilier. Le terrain sur lequel repose le bâtiment n’a pas de durée de vie limitée — il ne se déprécie pas et ne peut donc jamais être amorti. Avant toute chose, il faut isoler la part du terrain dans le prix d’acquisition et l’exclure de la base amortissable. En pratique, la part terrain représente généralement 10 à 20 % du prix total selon la localisation. En zone très tendue (Paris, Côte d’Azur), elle peut dépasser 25 %. En zone rurale, elle descend à 5-10 %. L’estimation peut s’appuyer sur les données cadastrales ou sur une évaluation de l’expert-comptable.
Calculer l'amortissement par composants
Étape 1 : Déterminer la base amortissable
La base amortissable comprend : prix d’achat HT + frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais d’agence) + travaux immobilisables réalisés à l’entrée, le tout diminué de la valeur du terrain.
Formule : Base amortissable = (Prix d’achat + Frais notaire + Frais agence + Travaux immobilisables) − Valeur du terrain |
Les frais de notaire et d’agence sont intégrés dans la base amortissable — contrairement à une idée répandue. Ils font partie du coût de revient de l’actif. Les travaux qui augmentent la valeur ou allongent la durée de vie du bien sont des immobilisations (à amortir). Les travaux d’entretien et de réparation qui maintiennent simplement l’état initial sont des charges déductibles (à déduire immédiatement). Seuil pratique : toute dépense supérieure à 500 € augmentant la valeur ou la durée de vie du bien doit être immobilisée.
Étape 2 : Ventiler la base entre les composants
On répartit la base amortissable entre les composants selon les pourcentages de référence. Pour un appartement : 35 % gros œuvre, 15 % toiture, 20 % réseaux, 15 % agencements, 15 % étanchéité. Ces pourcentages peuvent être ajustés selon les caractéristiques réelles du bien (un appartement récemment rénové avec une cuisine neuve aura une part agencements plus élevée).
Étape 3 : Appliquer les coefficients d'état
Pour un bien ancien, les composants ne sont pas neufs au moment de la mise en location. On applique un coefficient de vétusté qui réduit la durée d’amortissement résiduelle pour refléter l’usure réelle. Quatre états sont reconnus en pratique par les experts-comptables :
État du composant | Coefficient | Effet sur la durée | Exemple (gros œuvre neuf 80 ans) |
Neuf | × 1,00 | Durée de référence complète | 80 ans |
Bon état | × 0,80 | Durée réduite de 20 % | 64 ans |
État moyen | × 0,50 | Durée réduite de 50 % | 40 ans |
Mauvais état | × 0,20 | Durée réduite de 80 % | 16 ans |
Un bien ancien en état moyen génèrera donc un amortissement annuel deux fois plus élevé qu’un bien neuf de même valeur — ce qui est logique : il se dépréciera plus vite. Cette différence peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie fiscale annuelle supplémentaire.
Étape 4 : Appliquer la méthode linéaire et le prorata temporis
La méthode d’amortissement utilisée en LMNP est quasi universellement la méthode linéaire : la dotation annuelle est constante sur toute la durée d’amortissement. Formule : Dotation annuelle = Valeur du composant ÷ Durée d’amortissement.
La première année, si le bien n’est pas mis en location le 1er janvier, on applique un prorata temporis : on ne déduit que la fraction correspondant au nombre de jours de location effective. Exemple : mise en location le 1er juillet — on déduit 50 % de la dotation annuelle.
Exemple chiffré : appartement de 200 000 €
Prenons un appartement meublé acheté 200 000 € (frais de notaire compris), en bon état général, mis en location le 1er janvier. Le terrain est estimé à 15 % du prix soit 30 000 €. Le mobilier est estimé à 7 000 €.
Composant | Part bâti | Valeur (€) | Durée (bon état × 0,80) | Dotation/an (€) | Remarque |
Base bâtie (hors terrain) | 100 % | 170 000 | — | — | Prix 200k − terrain 30k |
Gros œuvre | 35 % | 59 500 | 64 ans (80 × 0,80) | 930 | |
Toiture | 15 % | 25 500 | 28 ans (35 × 0,80) | 911 | |
Réseaux / installations | 20 % | 34 000 | 24 ans (30 × 0,80) | 1 417 | |
Agencements / second œuvre | 15 % | 25 500 | 12 ans (15 × 0,80) | 2 125 | |
Étanchéité | 15 % | 25 500 | 12 ans (15 × 0,80) | 2 125 | |
Mobilier | — | 7 000 | 7 ans | 1 000 | Amorti séparément |
TOTAL DOTATION ANNUELLE | 8 508 € |
Exemple indicatif, bien en bon état (coefficient 0,80). Durées et répartitions ajustées par l’expert-comptable selon les caractéristiques réelles du bien.
Sur cet exemple, 8 508 € de charges déductibles annuelles sont générées sans aucune sortie de trésorerie. Pour un propriétaire à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %, l’économie fiscale est de 8 508 × (30 % + 17,2 %) = 4 016 € par an — entièrement gratuite.
Le plafonnement art. 39 C CGI : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Si vos charges (y compris amortissements) dépassent vos recettes locatives, l’excédent d’amortissement n’est pas perdu — il est reporté sans limite de durée sous forme d’Amortissement Réputé Différé (ARD). Dès qu’une année est bénéficiaire, l’ARD vient s’imputer sur le résultat jusqu’à annuler l’imposition. Ce mécanisme est automatique mais doit être rigoureusement tracé comptablement. |
Remplacement d'un composant
Quand vous remplacez un élément du bien — refaire l’électricité, poser une nouvelle cuisine, changer la toiture — il ne s’agit pas simplement d’une charge à déduire. C’est un nouveau composant à inscrire à l’actif, qui repart sur une durée neuve.
Et l’ancien composant ? Il doit être sorti de l’actif à sa valeur nette comptable (VNC) au moment du remplacement. Si ce composant avait encore une VNC positive, cette VNC est enregistrée en charge exceptionnelle déductible.
Exemple : vous refaites la plomberie de votre appartement en 2026 pour 12 000 €. → L’ancienne installation est sortie de l’actif à sa VNC résiduelle (déductible en charge exceptionnelle). → La nouvelle installation de 12 000 € est inscrite à l’actif et amortie sur 20-25 ans (neuf). → Dotation annuelle supplémentaire : 12 000 ÷ 22 = 545 €/an. Ne pas sortir l’ancien composant = double comptabilisation interdite et risque de redressement. |
Cette règle de la sortie de l’ancien composant est l’une des plus souvent omises par les propriétaires qui gèrent leur comptabilité seuls ou via un logiciel mal paramétré. L’administration fiscale y est particulièrement attentive lors des contrôles.
La réintégration des amortissements dans la plus-value
Depuis le 15 février 2025 (LFI 2025, art. 84), les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. C’est le changement le plus structurant de ces dernières années pour les investisseurs LMNP au régime réel.
Comment cela fonctionne
- Avant 2025 : plus-value imposable = Prix de vente − Prix d’achat.
- Depuis 2025 : plus-value imposable = Prix de vente − (Prix d’achat − Amortissements cumulés déduits).
En d’autres termes, chaque euro d’amortissement déduit pendant la détention réduit le prix d’achat comptable et augmente d’autant la plus-value taxable à la vente. C’est l’une des contreparties que le législateur a instaurée pour limiter l’avantage fiscal global du LMNP au régime réel.
Exemple concret : bien acheté 200 000 €, vendu 250 000 € après 10 ans. 10 ans d’amortissements cumulés = 85 000 € (exemple). Avant 2025 : plus-value taxable = 250 000 − 200 000 = 50 000 €. Depuis 2025 : plus-value taxable = 250 000 − (200 000 − 85 000) = 135 000 €. Taux d’imposition global : 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS), atténué par les abattements pour durée de détention. |
Les abattements qui tempèrent l'impact
Les abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI) s’appliquent sur la totalité de la plus-value, y compris la part réintégrée. L’exonération totale d’IR est acquise après 22 ans de détention ; l’exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. Pour les détentions très longues, la réintégration devient fiscalement neutre.
Exceptions importantes : les résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors) sont exemptées de cette réintégration. Les transmissions par donation ou succession purgent la plus-value — les amortissements réintégrés ne génèrent aucune imposition en cas de transmission à titre gratuit.
Ce que ça change pour votre stratégie
La réintégration des amortissements ne rend pas le régime réel moins intéressant à court terme — l’économie fiscale annuelle reste réelle et significative. Elle rend la stratégie de sortie déterminante. Deux horizons se distinguent clairement : revendre avant 5 ans (peu d’amortissements accumulés, impact modéré) ou conserver plus de 22 ans (exonération d’IR totale). La fenêtre 5-20 ans est la zone d’exposition maximale.
Les erreurs à éviter
Erreur n° 1 : Amortir le terrain
C’est la faute la plus grave et la plus fréquente chez les propriétaires qui gèrent leur comptabilité seuls. Intégrer le terrain dans la base amortissable conduit à un suramortissement qui sera redressé par l’administration fiscale lors du premier contrôle — avec rappel des impôts éludés, intérêts de retard et majorations.
Erreur n° 2 : Utiliser des durées fantaisistes
Les durées doivent correspondre à la durée d’utilisation réelle estimée du composant. Retenir des durées trop courtes pour maximiser les déductions annuelles (par exemple 10 ans pour le gros œuvre) expose à un redressement fiscal si l’administration juge ces durées injustifiables. Inversement, des durées trop longues réduisent inutilement l’avantage fiscal. Il faut se positionner dans les fourchettes reconnues et pouvoir les justifier par l’état réel du bien.
Erreur n° 3 : Ne pas sortir l'ancien composant lors d'un remplacement
Rénover un poste sans sortir l’ancien composant de l’actif revient à double-comptabiliser un même élément. C’est l’un des motifs de redressement les plus fréquents en contrôle LMNP. La VNC résiduelle de l’ancien composant doit être enregistrée en charge exceptionnelle.
Erreur n° 4 : Confondre charge et immobilisation
Passer en charges déductibles (déductibles immédiatement) des travaux qui constituent en réalité des immobilisations (à amortir sur plusieurs années) est une erreur courante. Le critère : une dépense > 500 € qui augmente la valeur ou la durée de vie du bien est une immobilisation. Un remplacement de robinetterie à 200 € est une charge. Une réfection totale de salle de bain à 8 000 € est une immobilisation à amortir.
Erreur n° 5 : Ignorer le plafonnement art. 39 C CGI
Les amortissements ne peuvent pas rendre le résultat LMNP négatif. Si l’excédent d’amortissement n’est pas reporté sous forme d’ARD et suivi rigoureusement, il peut être définitivement perdu lors d’une vérification. Le suivi de l’ARD est une obligation comptable, pas une option.
Erreur n° 6 : Ne pas générer de FEC conforme
Le Fichier des Écritures Comptables (FEC) est un fichier normé que l’administration peut demander lors d’un contrôle fiscal. Ne pas produire de FEC conforme — par exemple en gérant sa comptabilité sous Excel sans générateur FEC — expose à une amende de 5 000 € et fragilise l’ensemble de la comptabilité présentée lors du contrôle.
Erreur | Conséquence potentielle |
Amortir le terrain | Redressement fiscal + intérêts + majorations |
Durées d’amortissement injustifiables | Redressement + rappel d’IS/IR |
Ne pas sortir l’ancien composant | Double comptabilisation = redressement |
Confondre charge et immobilisation | Déduction prématurée = redressement |
Ignorer le plafonnement art. 39 C | ARD perdu, résultat mal calculé |
Absence de FEC conforme | Amende 5 000 €, comptabilité fragilisée |
Ce qu'il faut retenir
L’amortissement par composants est le pilier de la rentabilité fiscale du LMNP au régime réel. Bien appliqué, il peut annuler complètement votre imposition sur les revenus locatifs pendant 10 à 20 ans selon le type de bien. Mais il n’est pas une mécanique qu’on paramètre une fois pour toutes : chaque remplacement de composant, chaque travaux, chaque achat de mobilier nécessite une mise à jour du tableau d’amortissement.
La réforme de 2025 change l’équation à la sortie — pas à l’entrée. Le régime réel reste le choix le plus efficace fiscalement pendant la phase de détention. C’est la stratégie de revente qui doit désormais être pensée dès l’acquisition : horizon court (< 5 ans), très long (> 22 ans) ou transmission par donation — chacun a sa logique propre.
Sur le plan technique, c’est un dossier qui mérite un regard professionnel. Un expert-comptable spécialisé en LMNP protège contre les six erreurs qui déclenchent des redressements. Le coût de cet accompagnement est lui-même déductible en charge d’exploitation.
