Investir dans la pierre est un projet de vie, mais la fiscalité qui l’accompagne ressemble souvent à un labyrinthe. Entre les réformes de la « Loi Le Meur » et les ajustements du budget 2026, il est facile de se sentir dépassé par le jargon technique.
Pourtant, maîtriser ces termes n’est pas qu’une affaire de comptable : c’est la clé pour protéger votre rentabilité et éviter les mauvaises surprises à la revente. Comprendre l’amortissement ou le régime réel, c’est tout simplement apprendre à mieux protéger votre patrimoine.
Chez LMNP.Paris, nous pensons que la transparence est la base d’un investissement serein. Voici les 20 mots-clés de la fiscalité meublée en 2026, expliqués simplement.
Amortissement
L’amortissement constitue l’un des principaux atouts de la LMNP. Même si votre bien immobilier peut prendre de la valeur sur le marché, l’administration fiscale considère qu’il se déprécie techniquement avec le temps (structure, toiture, installations, etc.).
Vous pouvez ainsi déduire cette dépréciation comptable de vos loyers perçus. Concrètement, vous encaissez des revenus réels, mais votre résultat fiscal peut être fortement réduit, voire nul. En l’absence de bénéfice imposable, aucun impôt sur le revenu n’est dû sur cette activité.
Le régime BIC
En location meublée, vos revenus ne relèvent plus des revenus fonciers (réservés à la location vide), mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ce changement est essentiel : c’est ce cadre fiscal qui permet notamment d’appliquer l’amortissement. Vous exercez alors une activité assimilée à une activité commerciale sur le plan fiscal, avec une comptabilité adaptée.
Le Micro-BIC
Le régime micro-BIC repose sur un système forfaitaire. Vous ne déduisez pas vos charges réelles : l’administration applique automatiquement un abattement sur vos recettes.
En 2026 :
- Location meublée longue durée : abattement de 50 %.
- Meublé de tourisme non classé : abattement limité à 30 %.
Ce régime peut sembler attractif par sa simplicité déclarative. Toutefois, dans de nombreux cas, notamment en présence d’un crédit immobilier ou de charges importantes, le régime réel s’avère plus avantageux.
Le régime réel
Au régime réel, vous déduisez l’ensemble de vos charges effectives : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux, assurances, honoraires comptables, amortissements, etc.
Lorsque le total des charges dépasse l’abattement du micro-BIC (ce qui est fréquent) ce régime permet d’optimiser significativement la fiscalité. Il demande en revanche une comptabilité plus rigoureuse.
La liasse fiscale
La liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) constitue la déclaration comptable complète de votre activité. Elle récapitule les recettes, les charges et le résultat fiscal.
Étant donné la technicité du régime BIC, l’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé afin de sécuriser vos déclarations.
Le formulaire P0i
Le formulaire P0i doit être déposé au début de votre activité de location meublée. Il permet d’obtenir un numéro SIRET et d’officialiser votre statut auprès de l’administration.
Sans cette formalité, l’activité n’est pas reconnue fiscalement.
La SARL de famille
Pour un investissement réalisé entre membres d’une même famille, la SARL de famille constitue une solution pertinente. Elle permet de rester à l’impôt sur le revenu tout en bénéficiant du régime LMNP.
Cette structure offre également une certaine souplesse pour organiser la gestion collective et anticiper la transmission patrimoniale.
La SCI
La SCI est généralement adaptée à la location vide. En revanche, en cas d’activité meublée, elle peut être soumise automatiquement à l’impôt sur les sociétés.
Ce changement entraîne des conséquences fiscales importantes, notamment à la revente. Une analyse préalable est donc indispensable avant de choisir cette structure.
Le report de déficit
Si vos charges dépassent vos loyers, un déficit peut apparaître. En LMNP, ce déficit est reportable sur les bénéfices futurs de la même activité.
Cela permet de réduire l’imposition des années suivantes, notamment après une période de travaux importants.
Les charges déductibles
Au régime réel, la plupart des dépenses liées à l’exploitation du bien sont déductibles :
- Taxe foncière
- Assurance
- Frais de gestion
- Honoraires comptables
- Travaux d’entretien
- Intérêts d’emprunt
Chaque dépense admissible réduit mécaniquement le résultat imposable.
La plus-value
Depuis la réforme entrée en vigueur en 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien.
Cela augmente la base imposable, mettant fin à un double avantage fiscal. Néanmoins, les abattements pour durée de détention (exonération totale d’impôt après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans) continuent d’atténuer l’impact.
La CFE
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) concerne les loueurs en meublé. Son montant varie selon la commune.
Souvent sous-estimée dans les calculs de rentabilité, elle représente néanmoins une charge annuelle à anticiper.
Les prélèvements sociaux
Même en l’absence d’impôt sur le revenu grâce à l’amortissement, des prélèvements sociaux peuvent s’appliquer sur le bénéfice réalisé.
Leur taux constitue un élément important dans l’analyse globale de la rentabilité.
TVA et résidences de services
En LMNP classique, la TVA ne s’applique pas.
Cependant, dans certaines résidences avec services (étudiantes, seniors, EHPAD), l’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d’acquisition, sous réserve de respecter des conditions d’exploitation sur le long terme.
Les non-résidents
Les propriétaires résidant à l’étranger restent imposables en France sur leurs revenus locatifs issus d’un bien situé sur le territoire.
Ils peuvent néanmoins opter pour le régime réel afin d’optimiser leur base imposable.
Le passage au statut LMP
Lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et deviennent prépondérantes dans les revenus du foyer, le loueur peut basculer vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Ce changement implique de nouvelles règles, notamment en matière de cotisations sociales et de traitement des plus-values.
Les intérêts d’emprunt
Les intérêts versés à la banque constituent une charge déductible au régime réel.
Le recours au financement bancaire peut ainsi présenter un intérêt fiscal en plus de l’effet de levier patrimonial.
La loi Le Meur
Cette loi renforce les pouvoirs des communes pour encadrer la location saisonnière.
Les maires peuvent limiter le nombre de jours de location, instaurer des quotas ou interdire l’activité dans certaines zones.
L’amortissement du mobilier
Les meubles peuvent être amortis sur une durée plus courte (généralement 5 à 7 ans).
Cet amortissement rapide contribue à réduire fortement l’imposition lors des premières années d’exploitation.
Déclaloc
À partir de 2026, l’enregistrement des meublés de tourisme sera centralisé via un portail national unique.
L’obtention d’un numéro d’enregistrement deviendra obligatoire pour publier une annonce sur les plateformes de location saisonnière.
