À l’heure où les prix de l’immobilier restent élevés dans de nombreuses métropoles et où les exigences des banques se durcissent en matière de crédit, l’investissement locatif individuel devient plus complexe pour de nombreux Français. En 2025, une tendance gagne en visibilité : l’investissement locatif collectif. Que ce soit entre amis, en famille, entre collègues ou via des plateformes spécialisées, se regrouper pour investir séduit de plus en plus.
Loin de l’image traditionnelle du propriétaire unique, cette approche collaborative offre une alternative souple, accessible et stratégique. Elle permet de mutualiser les apports, partager les risques et accéder à des biens plus qualitatifs. De plus, elle correspond à un changement de mentalité chez les jeunes générations, plus enclines à coopérer, à innover et à optimiser leur stratégie patrimoniale en s’appuyant sur des logiques de groupe.
Mais derrière les opportunités que représente l’investissement à plusieurs, il existe aussi des règles juridiques, fiscales et humaines à respecter pour éviter les conflits, les blocages ou les erreurs de gestion. Cet article vous propose de découvrir en profondeur pourquoi et comment se regrouper pour investir dans l’immobilier locatif en 2025 peut devenir une stratégie gagnante.
Un contexte économique favorable à l’investissement collectif
En 2025, l’environnement économique reste incertain : entre baisse des taux directeurs, tension sur le marché du crédit, réduction des rendements des placements traditionnels (comme le Livret A passé à 2,4 %), et volonté de sécuriser son avenir financier, l’immobilier locatif demeure un pilier incontournable du patrimoine.
Mais la capacité à investir seul se heurte à plusieurs obstacles :
- Des prix immobiliers encore élevés dans les zones attractives.
- Des banques plus exigeantes en matière d’apport personnel.
- Des taux d’effort (ratio entre le revenu et les mensualités) scrutés à la loupe.
- Une pression sur la rentabilité, notamment avec les passoires thermiques ou les normes énergétiques à respecter.
Dans ce cadre, l’union fait la force. En mutualisant les ressources de plusieurs personnes, il devient possible de :
- Accéder à un bien plus grand ou mieux situé.
- Répartir l’apport et les frais d’acquisition.
- Alléger les risques locatifs et financiers.
- Gérer collectivement les décisions stratégiques.
L’investissement collectif séduit donc à la fois pour son pragmatisme économique et son aspect collaboratif.
Quelles formes pour un investissement locatif à plusieurs ?
Il existe plusieurs manières de se regrouper pour acheter un bien immobilier en vue de le louer. Chacune a ses spécificités, ses avantages et ses implications fiscales ou juridiques.
L’indivision (souvent familiale ou entre amis)
C’est la forme la plus simple, mais aussi la plus fragile. L’indivision permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un bien, sans créer de structure spécifique. Chaque indivisaire possède une quote-part et participe aux décisions.
- Avantages : facile à mettre en place, pas de création de société.
- Inconvénients : nécessite l’accord de tous pour les décisions importantes, en cas de désaccord, blocage possible, sortie de l’un des membres peut obliger à vendre le bien.
En 2025, l’indivision reste fréquente entre héritiers, couples non mariés, ou amis décidant de faire un premier investissement ensemble. Mais elle nécessite un pacte d’indivision clair, rédigé avec un notaire pour prévenir les conflits.
La Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI est la structure la plus recommandée pour investir à plusieurs. Elle permet de séparer la propriété du bien et les relations entre associés.
- Avantages : grande souplesse dans la gestion, transmission facilitée, possibilité d’adapter les statuts aux objectifs des associés, sortie facilitée d’un membre (cession de parts).
- Inconvénients : complexité administrative plus élevée, nécessite une gestion comptable rigoureuse, fiscalité au régime de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés à bien analyser.
En 2025, la SCI s’impose comme le cadre le plus sécurisé pour un investissement locatif collaboratif, surtout en cas de projet de long terme.
L’achat via une SAS ou SARL de famille
Pour des projets plus structurés, notamment si l’objectif est aussi fiscal ou entrepreneurial (colocation, coliving, location meublée avec services), une SAS ou une SARL de famille peut être pertinente.
La SARL de famille permet, par exemple, d’exploiter le bien en location meublée au régime réel, tout en bénéficiant des avantages du statut LMNP (location meublée non professionnelle).
Ces montages exigent un accompagnement juridique et comptable sérieux, mais offrent des leviers puissants d’optimisation.
Quels profils pour un investissement à plusieurs ?
Se regrouper pour investir n’est plus réservé aux grandes familles ou aux investisseurs fortunés. En 2025, on observe l’émergence de profils variés et agiles, souvent portés par des objectifs communs :
- Jeunes actifs souhaitant franchir le cap de l’investissement mais n’ayant pas l’apport suffisant seuls.
- Couples ou amis souhaitant anticiper l’achat d’un logement tout en générant des revenus locatifs.
- Salariés d’une même entreprise, profitant de leur réseau pour lancer un projet immobilier commun.
- Frères et sœurs héritant d’un bien et souhaitant le valoriser via la location.
- Entrepreneurs développant des concepts de colocation ou d’habitat partagé.
Ce qui réunit ces profils, c’est la volonté d’accéder à l’investissement immobilier autrement, en s’appuyant sur la force du collectif.
Les avantages d’un investissement locatif collectif en 2025
Mutualisation des coûts
L’un des premiers avantages est économique : en investissant à plusieurs, les coûts sont partagés.
- Apport initial divisé.
- Frais de notaire répartis.
- Charges d’entretien mutualisées.
- Prêt bancaire possible à plusieurs (co-emprunt).
Cela permet d’acheter plus grand, plus central, plus rentable, et de supporter collectivement les aléas (vacance locative, travaux, imprévus).
Diversification du patrimoine
Investir à plusieurs permet aussi de diversifier ses projets. Plutôt que de concentrer tout son budget dans un seul bien, il est possible de participer à plusieurs investissements distincts, dans plusieurs villes ou formats locatifs.
C’est une stratégie pertinente pour limiter les risques locatifs (zones en déclin, évolutions réglementaires, etc.) et profiter de marchés variés (colocation, courte durée, logement étudiant, etc.).
Montée en compétence collective
Un projet immobilier à plusieurs est aussi l’occasion de mettre en commun des compétences : certains membres peuvent s’occuper de la recherche de bien, d’autres de la fiscalité, de la gestion ou des travaux.
Cela renforce la cohésion du groupe, professionnalise la gestion, et permet d’éviter les erreurs fréquentes des investisseurs débutants.
Les risques à anticiper et comment les éviter
Investir à plusieurs implique aussi des précautions essentielles pour éviter les malentendus ou blocages.
Clarifier les rôles et les responsabilités
Il est indispensable de définir qui fait quoi, et avec quels pouvoirs. Dans une SCI, cela passe par la rédaction de statuts précis et d’un pacte d’associés complémentaire.
Il faut anticiper :
- Les règles de gouvernance (prise de décisions).
- Les conditions de revente ou de sortie d’un associé.
- Les modalités de distribution des revenus.
Anticiper les désaccords ou les événements de la vie
Un divorce, une naissance, un changement de situation professionnelle… la vie évolue. Il est crucial d’avoir prévu dans les statuts ou dans une convention :
- Les modalités de rachat des parts.
- Le droit de préemption des autres associés.
- Le sort du bien en cas de décès.
L’objectif est de préserver le projet locatif malgré les aléas humains.
S’entourer de professionnels
En 2025, l’investissement collectif nécessite un encadrement juridique, fiscal et comptable sérieux. Notaire, avocat, expert-comptable LMNP, gestionnaire locatif… un bon entourage est le gage de la réussite.
Le rôle de la fiscalité et du LMNP dans les projets collectifs
Beaucoup d’investissements locatifs collectifs visent la location meublée, pour profiter de sa fiscalité attractive.
Même à plusieurs, il est possible de bénéficier du statut LMNP en achetant via une SARL de famille ou en déclarant chaque quote-part séparément dans une SCI à l’IR. Le régime réel permet alors :
- L’amortissement du bien, du mobilier, des travaux.
- La déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.).
- Une forte réduction de l’imposition sur les loyers.
En 2025, se regrouper pour investir dans l’immobilier locatif apparaît comme une réponse moderne et efficace aux contraintes du marché. Cette nouvelle approche, plus collaborative, permet à chacun :
- De devenir propriétaire plus tôt.
- D’optimiser sa stratégie patrimoniale.
- De partager les risques tout en maximisant les opportunités.
Que vous soyez amis, membres d’une même famille, ou partenaires professionnels, investir ensemble est un levier puissant à condition d’être bien accompagné.
Chez LMNP Paris, nous mettons notre expertise comptable, juridique et patrimoniale au service des projets immobiliers collectifs. Rédaction des statuts, simulation de rentabilité, mise en place du régime LMNP : nous sommes à vos côtés pour transformer votre idée en un projet solide et rentable.
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