En tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), il existe plusieurs leviers fiscaux pour réduire votre base imposable et ainsi alléger vos impôts. Parmi ces leviers, l’amortissement des travaux occupe une place prépondérante. Ce mécanisme comptable permet de diminuer les recettes locatives et, par conséquent, de réduire l’impôt que vous devez payer sur vos loyers. Dans cet article, LMNP.Paris, notre cabinet d’expertise comptable, vous explique comment l’amortissement des travaux en LMNP fonctionne, quels travaux peuvent être amortis et comment en tirer parti de manière optimale.
Qu’est-ce que l’amortissement des travaux en LMNP ?
L’amortissement est un concept comptable qui permet de répartir le coût d’un bien ou d’une dépense sur plusieurs années. Ce processus s’applique aux biens matériels et aux travaux réalisés dans le cadre de votre activité de location meublée non professionnelle. En LMNP, l’amortissement des travaux permet de réduire votre résultat fiscal, et donc vos impôts, en répartissant la valeur des travaux réalisés sur la durée de leur usage.
Les travaux effectués sur le bien immobilier ou ses éléments constituent donc un poste de dépense important pour les investisseurs en LMNP. Le principe est que la dégradation naturelle des matériaux et équipements doit être prise en compte par le biais de l’amortissement, ce qui permet d’obtenir un avantage fiscal non négligeable.
Amortir les travaux : un avantage fiscal
L’avantage de l’amortissement des travaux est qu’il permet d’obtenir une réduction significative du montant des impôts dus. Contrairement à la déduction classique des charges, l’amortissement s’étale sur plusieurs années, ce qui permet de gérer de manière plus souple la charge fiscale. Dans le cadre de la location meublée, l’amortissement est particulièrement adapté car il peut être appliqué à la fois aux travaux d’amélioration du bien (rénovation, plomberie, électricité, etc.) et à ses éléments comme les meubles et équipements.
Les différents types de travaux amortissables
Tous les travaux réalisés dans le cadre de votre activité de location meublée ne sont pas nécessairement amortissables. Il convient de distinguer les types de travaux et leur impact sur l’amortissement.
- Les travaux de rénovation et d’amélioration : Ce sont les travaux qui ont pour objectif d’améliorer la qualité ou l’esthétique du bien. Cela inclut les rénovations énergétiques, la mise aux normes, ou encore la modernisation des équipements. Ces travaux peuvent être amortis.
- Les travaux d’entretien : Les travaux qui ne modifient pas substantiellement le bien mais permettent de le maintenir en bon état, comme les réparations mineures (changement de robinet, remplacement de petites parties de plomberie, etc.), sont généralement considérés comme des charges déductibles, mais pas comme des amortissements.
Comment calculer l’amortissement des travaux ?
Le calcul de l’amortissement des travaux en LMNP dépend de la nature des travaux effectués. Chaque type de rénovation ou de matériel est amorti sur une durée spécifique qui varie en fonction de sa nature. Par exemple :
- Gros oeuvre (murs, fondations, etc.) : Ces travaux sont amortis sur une durée pouvant aller jusqu’à 50 ans.
- Toiture : L’amortissement des travaux de toiture peut être effectué sur 25 ans.
- Revêtement de Sol (carrelage, moquette, etc.) : Amortissement sur 5 ans.
- Plomberie : La plomberie peut être amortie sur une durée de 10 ans.
- Cuisine : Si vous installez une cuisine équipée, vous pouvez amortir les travaux sur 10 ans.
- Peinture et décoration : Ces travaux peuvent être amortis sur une période de 10 ans.
Ces durées sont des moyennes, et certaines situations peuvent justifier une durée d’amortissement plus longue ou plus courte, en fonction de l’usage du bien. Pour maximiser l’efficacité de votre amortissement, il est conseillé de faire appel à LMNP.Paris, le cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP, afin de définir précisément la durée d’amortissement la plus appropriée à vos travaux.
Les travaux avant location : sont-ils amortissables ?
Les travaux réalisés avant la mise en location du bien, comme les travaux de réhabilitation ou de mise aux normes, sont également amortissables. L’amortissement s’applique donc dès lors que le bien devient apte à la location, même si les travaux ont été réalisés avant l’entrée du premier locataire. Dans ce cas, les travaux peuvent être intégrés dans la valeur d’achat du bien immobilier.
Les différentes conditions pour profiter de l’amortissement des travaux en LMNP
Pour bénéficier de l’amortissement des travaux, plusieurs conditions doivent être respectées. Voici les principales :
- Statut LMNP : L’amortissement des travaux est réservé aux investisseurs ayant opté pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Pour cela, vous devez respecter deux critères :
- Recettes locatives inférieures à 23 000 € par an et inférieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.
- Fournitures nécessaires à la location meublée : Le bien doit être équipé conformément à la liste définie par le décret du 31 juillet 2015.
- Régime fiscal : choisir le régime réel : Le régime fiscal est un facteur crucial. L’amortissement des travaux n’est possible que sous le régime réel d’imposition, où vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre activité de location meublée, y compris l’amortissement des travaux. Le régime micro-BIC, quant à lui, ne permet pas d’amortir les travaux. Vous bénéficiez simplement d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, sans possibilité de déduire les dépenses ou les amortissements.
- Faire appel à des professionnels : En LMNP, l’administration fiscale exige des preuves de vos travaux pour valider les amortissements. Il est donc impératif de faire appel à des entreprises qualifiées pour effectuer les travaux. Celles-ci devront fournir des factures détaillées justifiant le montant des dépenses. Si vous effectuez vous-même les travaux, vous ne pourrez pas amortir la main-d’œuvre, ce qui peut constituer un frein pour maximiser vos déductions fiscales.
Exemple de calcul d’amortissement des travaux en LMNP
Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul de l’amortissement des travaux en LMNP.
Supposons que vous ayez effectué les travaux suivants dans un appartement meublé :
- Toiture : 20 000 € amortissable sur 25 ans
- Revêtement de sol : 3 000 € amortissable sur 5 ans
- Peinture : 1 500 € amortissable sur 10 ans
Calcul de l’amortissement annuel :
- Toiture : 20 000 € / 25 ans = 800 € par an
- Revêtement de sol : 3 000 € / 5 ans = 600 € par an
- Peinture : 1 500 € / 10 ans = 150 € par an
Total des amortissements : 800 € + 600 € + 150 € = 1 550 € par an.
Ce montant de 1 550 € viendra s’ajouter à l’amortissement du bien immobilier et des meubles, permettant ainsi de réduire davantage votre base imposable.
Conclusion
L’amortissement des travaux en LMNP représente une opportunité fiscale importante pour les investisseurs. En optimisant cette déduction, vous pouvez réduire considérablement votre imposition, notamment grâce à la possibilité d’amortir les travaux réalisés tant avant que pendant la période de location.
Il est toutefois essentiel de respecter les critères d’éligibilité et de bien maîtriser les durées d’amortissement. Pour vous assurer que toutes vos démarches sont effectuées correctement et dans les règles, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Chez LMNP.Paris, nous sommes à votre disposition pour vous aider à gérer au mieux l’amortissement de vos travaux et optimiser votre rentabilité. Nos experts vous accompagneront dans le choix du régime fiscal adapté et dans le calcul de vos amortissements, afin que vous puissiez bénéficier pleinement des avantages fiscaux du statut LMNP.
N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir un accompagnement personnalisé !
