En tant que bailleur d’un bien meublé loué comme résidence principale, vous pouvez envisager une augmentation du loyer, mais celle-ci doit respecter un cadre légal précis. Depuis la loi ALUR, des règles strictes encadrent la révision des loyers pour protéger les locataires tout en permettant aux propriétaires d’ajuster les loyers dans une certaine mesure. Dans cet article, nous vous guidons à travers les règles et les étapes pour calculer le nouveau loyer de votre bien meublé en toute légalité.
Ce que dit la loi sur l’augmentation des loyers de logements meublés
Il est effectivement possible d’augmenter le loyer d’un logement meublé occupé à titre de résidence principale, mais cette possibilité doit être explicitement mentionnée dans le contrat de location. Autrement dit, si le bail ne prévoit pas de clause de révision du loyer, le montant reste fixe durant toute la durée du bail.
Cependant, même si la révision est incluse dans le bail, le propriétaire ne peut pas appliquer n’importe quelle méthode de calcul. La loi impose l’utilisation de l’indice de référence des loyers (IRL), un indicateur spécifique et régulé, pour déterminer l’augmentation annuelle.
La fréquence de la révision du loyer
L’augmentation du loyer d’une location meublée se fait sur une base annuelle. En cas d’oubli d’augmentation à la date prévue, le propriétaire perd le droit d’appliquer cette révision de manière rétroactive pour les mois précédents.
De plus, dans certaines zones, qualifiées de « zones tendues » en raison de la forte demande locative, des dispositions particulières s’appliquent. Dans ces zones, les loyers sont strictement encadrés, et le bailleur doit se conformer à ces règles pour éviter tout litige.
Comment réviser le loyer d’une location meublée ?
Pour réviser le loyer de manière légale, il faut s’assurer que le contrat de location contient bien une clause de révision. Sans cette clause, l’augmentation ne pourra pas être appliquée, et le loyer restera inchangé. Voici comment procéder pour une révision de loyer conforme.
Prévoir la révision dans le bail
Il est important de veiller à ce que le bail inclut une clause précisant les modalités de révision. Si cette clause est absente, aucune augmentation ne pourra être demandée, même si les indices augmentent d’année en année.
Choisir la date de révision
La révision du loyer se fait généralement à une date fixée dans le contrat ou, à défaut, à l’anniversaire de la signature du bail. Par exemple, si un contrat a été signé le 1er mars, l’augmentation annuelle pourra être appliquée à cette date chaque année.
À noter : il est important de prévenir le locataire au moins un mois à l’avance, idéalement en début de mois précédent, pour que la révision puisse être appliquée dans les temps. Une notification tardive peut entraîner des complications et des frustrations pour le locataire.
Informer le locataire en toute transparence
Le locataire doit être informé formellement de l’augmentation du loyer. Pour cela, il est recommandé d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce document devra préciser la date de l’augmentation, le montant du nouveau loyer, ainsi que le calcul de l’indexation selon l’IRL.
Comment est-il possible de calculer l’augmentation du loyer ?
Utiliser l’indice de référence des loyers (IRL)
L’IRL, publié trimestriellement par l’INSEE, sert de référence pour les augmentations de loyers des résidences principales. Cet indice est basé sur l’évolution moyenne des prix à la consommation sur les douze derniers mois, hors tabac et loyers.
En cas d’oubli de préciser le trimestre de référence dans le bail, il est d’usage de se référer à l’indice le plus récent à la date de signature du contrat.
Bon à savoir : Une loi en faveur du pouvoir d’achat, adoptée en 2022, a plafonné la variation de l’IRL à 3,5 % pour limiter l’impact sur les locataires. Cette mesure a été prolongée jusqu’au premier trimestre 2024, ce qui signifie que les augmentations restent encadrées jusqu’à cette date.
Exemple de calcul de l’augmentation
Imaginons qu’un logement soit loué à partir du 1er février de l’année N, avec un loyer mensuel initial fixé à 900 €.
Lors de la conclusion du contrat de location, l’indice de référence des loyers (IRL) pris en compte correspond au 3ᵉ trimestre de l’année N–1. Pour ajuster le loyer au 1er février de l’année N+1, la formule à appliquer est la suivante :
Loyer révisé = 900 € × (IRL du 3ᵉ trimestre de l’année N ÷ IRL du 3ᵉ trimestre de l’année N–1)
Ce calcul permet d’obtenir le montant du nouveau loyer en prenant en considération l’évolution de l’indice sur la période écoulée.
Attention : la révision n’est pas rétroactive
Le propriétaire doit manifester son intention d’appliquer la révision dans un délai d’un an suivant la date de prise d’effet. En cas de retard, l’augmentation ne pourra être appliquée que pour les mois futurs et non pour ceux passés.
Exemples de cas pratiques de révision
Pour illustrer les règles de révision de loyer, examinons quelques cas concrets.
Cas 1 : révision à la date prévue
Si un bailleur informe son locataire de l’augmentation dès le mois précédant l’anniversaire du bail, la révision prend effet immédiatement à la date anniversaire. Par exemple, pour un bail signé en juillet, le propriétaire informe le locataire en juin. Le nouveau loyer s’appliquera dès juillet.
Cas 2 : notification après la date d’anniversaire
Si le bailleur informe le locataire en cours d’année, la révision ne s’applique qu’à partir de la notification, sans effet rétroactif. Si l’augmentation est demandée en décembre, elle ne prendra effet qu’en janvier de l’année suivante.
Cas 3 : oubli de révision pour l’année entière
Si le bailleur oublie de notifier l’augmentation, il perd le bénéfice de la révision pour cette période. Toutefois, il pourra réviser le loyer pour l’année suivante, mais sans pouvoir tenir compte de l’augmentation non appliquée de l’année précédente.
Exceptions pour les locations secondaires
Les règles abordées ici concernent exclusivement les logements meublés loués comme résidence principale. Pour les locations secondaires, des règles spécifiques s’appliquent. Dans ces cas, les loyers peuvent être négociés plus librement, offrant une flexibilité supplémentaire pour les bailleurs.
Conclusion
Augmenter le loyer d’une location meublée est un droit pour le bailleur, mais qui doit s’exercer dans le respect du cadre légal. La loi ALUR et les indices de référence encadrent cette révision pour éviter les abus et garantir une certaine stabilité aux locataires. En respectant les étapes et les règles de calcul précisées, vous pourrez ajuster votre loyer en toute légitimité et transparence. Pour une gestion optimale, pensez à anticiper vos révisions et à rester informé des évolutions législatives, notamment dans les zones tendues et les contextes de pouvoir d’achat. Et pour toute demande, contactez LMNP Paris, le cabinet d’expertise comptable spécialisé en location meublée non professionnelle.
