Lorsque l’on envisage d’investir en LMNP (location meublée non professionnel) à Toulouse, plusieurs critères sont à prendre en compte pour évaluer la rentabilité et la durabilité de cet investissement. Toulouse, la célèbre « ville rose », offre un cadre de vie agréable et attire chaque année de nouveaux habitants, rendant le marché immobilier propice à ce type d’investissement. Découvrons ensemble les éléments déterminants à considérer avant de se lancer.
Le prix au mètre carré
L’un des premiers facteurs à analyser est le prix d’achat au mètre carré. En effet, la rentabilité de votre investissement en dépend étroitement. Heureusement, Toulouse reste une ville relativement accessible, même si certains quartiers sont plus prisés que d’autres. En moyenne, le prix des appartements avoisine les 3 500 €/m², tandis que celui des maisons atteint environ 4 300 €/m².
Toutefois, ces moyennes cachent d’importantes disparités entre les quartiers. Voici un aperçu des zones les plus notables pour orienter votre investissement :
- Capitole : en plein cœur de Toulouse, Capitole est un quartier prestigieux mais onéreux, avec un prix d’environ 5 200 €/m². L’immobilier y est de qualité, et la forte demande garantit un patrimoine prenant de la valeur au fil du temps.
- Les Carmes : ce quartier central, apprécié des habitants et des visiteurs, doit son attrait à des sites historiques comme la cathédrale Saint-Étienne, ainsi qu’à de nombreux bars et restaurants. Le prix au mètre carré y est d’environ 5 000 €.
- Pont Jumeau : profitant de nouveaux aménagements, notamment l’extension de la ligne de métro, Pont Jumeau devient de plus en plus prisé. Cela se reflète dans son prix, qui tourne autour de 4 000 €/m².
- Écoquartier de la Cartoucherie : ce quartier moderne, agrémenté d’espaces verts et de coworking, propose des prix attractifs autour de 3 500 €/m², en faisant une excellente option pour les investisseurs.
- Côte Pavée : un quartier résidentiel chic, proche du centre-ville, où le prix reste plus abordable (environ 4 000 €/m²).
- Saint Cyprien : quartier étudiant à deux pas du centre, avec des prix autour de 4 000 €/m², il constitue un emplacement de choix pour un investissement locatif.
Croissance démographique
La population de Toulouse Métropole dépasse les 818 000 habitants, et la ville connaît une augmentation constante, gagnant environ 5 000 résidents par an. Parmi cette population, 65 % sont des locataires, ce qui représente un potentiel locatif très intéressant pour un investissement en LMNP.
La majorité des Toulousains (53 %) a entre 15 et 44 ans, une donnée essentielle pour les investisseurs. Toulouse accueille également une part significative de personnes de plus de 60 ans (17 %), ouvrant la porte à des options mixtes : location traditionnelle et résidences de services, adaptées aux besoins de ces différents groupes d’âge.
Des projets urbains en développement
La dynamique démographique de Toulouse s’explique en partie par les nombreux projets d’urbanisme qui visent à améliorer la qualité de vie des résidents. En 2024, plusieurs initiatives d’envergure sont prévues :
- Transformation du Parvis Brienne : cette zone sera aménagée pour favoriser les piétons et réduire la circulation automobile.
- Passerelles du Ramier : ces nouvelles infrastructures relieront l’île du Ramier aux autres quartiers, facilitant ainsi les déplacements.
- Nouvelle cité administrative : elle sera déplacée vers l’écoquartier Guillaumet, renforçant ainsi l’attractivité de cette zone.
- Tour Altiplano : cette nouvelle construction dans le quartier de Montaudran, culminant à 60 mètres, abritera des logements en coliving, des bureaux, des espaces de coworking et divers services de proximité.
Ces projets renforceront l’attrait de Toulouse et attireront de nouveaux résidents, ce qui pourrait influencer favorablement la demande locative et valoriser les biens immobiliers, une aubaine pour les futurs investisseurs.
Toulouse : un pôle économique et étudiant
Toulouse est un important centre économique, abritant des entreprises majeures comme Airbus, Thales, Stelia Aerospace, et Continental Automotive. Ces entreprises ont contribué à créer plus de 21 000 emplois en cinq ans, attirant de nombreux jeunes actifs à la recherche de logements.
En parallèle, la ville accueille environ 130 000 étudiants chaque année. Bien que cette population crée un certain turn-over locatif, elle génère également une demande constante pour les petites surfaces ou les colocations. Le taux de vacance locative à Toulouse, qui s’élève à environ 8,3 % (soit environ 30 jours par an), peut être atténué grâce à la présence d’une population dynamique, composée de jeunes actifs, d’étudiants et de voyageurs d’affaires.
Une localisation géographique stratégique
Située entre la mer Méditerranée et les Pyrénées, Toulouse bénéficie d’un emplacement géographique attrayant. Cette localisation attire non seulement des résidents permanents mais aussi de nombreux touristes. Ces derniers viennent profiter de son patrimoine architectural, de son ambiance chaleureuse et de sa culture riche. Ce dynamisme fait de Toulouse une destination prisée, idéale pour les locations de courte durée, particulièrement adaptées au régime LMNP.
Quel potentiel de rentabilité ?
Comme dans la plupart des grandes villes, la rentabilité nette d’un investissement en LMNP à Toulouse oscille généralement entre 3 et 5 %. Ce taux peut sembler modéré, mais il est possible de l’optimiser en adoptant des stratégies d’investissement adaptées, comme la colocation ou la location saisonnière. Ces options, bien qu’elles demandent une gestion attentive, peuvent augmenter sensiblement la rentabilité de votre bien.
Au-delà de la rentabilité immédiate, investir à Toulouse permet également de se constituer un patrimoine immobilier. Avec des prix encore abordables dans certains quartiers et une ville en constante évolution, la perspective de plus-value est favorable.
Quelle réglementation pour le LMNP à Toulouse ?
Toulouse est classée en zone tendue, bien qu’il n’existe pas de politique stricte d’encadrement des loyers. Les propriétaires en LMNP doivent cependant respecter les loyers de référence fixés par l’observatoire local, tenant compte de la localisation, de la surface et de l’état du bien. Dans les différents quartiers, le loyer au mètre carré varie entre 11 et 16 €.
Concernant la location saisonnière, la forte demande locative a poussé la municipalité à instaurer une procédure d’autorisation préalable pour les résidences secondaires ou principales louées plus de 120 jours par an. Les propriétaires doivent renouveler cette autorisation tous les deux ans auprès de la mairie de Toulouse.
Stratégies pour optimiser la rentabilité de votre investissement
Avec une demande locative en hausse, les investisseurs en LMNP à Toulouse ont le choix entre diverses stratégies :
- Type de location : la colocation, la location saisonnière, les baux étudiants et les locations longue durée sont des options viables à Toulouse. La colocation se distingue comme une alternative rentable et moins contraignante en termes d’administratif.
- Type de bien : studios, T2, T3… la diversité des surfaces permet de s’adapter aux attentes du marché. Pour les plus grandes surfaces, la colocation reste une solution avantageuse.
- Quartiers stratégiques : l’écoquartier de la Cartoucherie et le quartier de Montaudran possèdent un potentiel de valorisation élevé, grâce à leur prix encore accessible et aux nombreux projets urbains qui s’y développent.
Conclusion
Investir en LMNP à Toulouse est une stratégie porteuse, que ce soit pour la rentabilité ou pour la constitution d’un patrimoine. La ville offre un équilibre entre accessibilité des prix et potentiel de valorisation, renforcé par sa dynamique économique et démographique. Toulouse est ainsi une option de choix pour les investisseurs cherchant un placement pérenne dans une ville en pleine expansion.
