Avec des prix attractifs, une démographie en croissance et un développement urbain dynamique, Saint-Denis se présente comme un lieu intéressant pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP).
Le prix au mètre carré
Contrairement à la capitale, où les prix atteignent des sommets, Saint-Denis propose un prix moyen au mètre carré d’environ 4 300 €. Cette accessibilité attire les investisseurs en quête d’opportunités à moindre coût, bien que le choix du quartier soit déterminant pour optimiser la rentabilité de l’investissement.
- La plaine Saint-Denis : ce quartier économique dynamique abrite de nombreuses entreprises françaises et internationales. Avec un prix au mètre carré avoisinant les 4 900 €, il attire principalement des cadres et jeunes actifs, tout en bénéficiant de la proximité du stade de France.
- Centre-ville : connu pour sa basilique historique et ses marchés animés, le centre de Saint-Denis est apprécié des familles et jeunes actifs. Le prix de l’immobilier y est de 4 550 € par mètre carré, offrant un cadre de vie animé.
- Pleyel : le futur carrefour du Grand Paris Express, Pleyel, est promis à un bel essor. Actuellement autour de 5 000 € par mètre carré, ce quartier sera prochainement desservi par les nouvelles lignes de métro, renforçant ainsi son attractivité.
- Confluence : entre le canal Saint-Denis et la Seine, ce secteur a été revitalisé grâce à de nouveaux projets immobiliers, avec un prix de 4 500 €/m². Il est particulièrement apprécié des investisseurs en LMNP pour les logements neufs.
- Floréal-Allende-Mutuelle : proche du parc de la Courneuve, cet endroit est idéal pour les familles avec un prix d’environ 4 100 €/m².
- Porte de Paris : doté de bonnes connexions de transport, ce quartier permet un accès rapide à Paris. Le prix au mètre carré y est de 4 300 €, ce qui en fait une zone prisée par les actifs travaillant dans la capitale.
- Romain Rolland : plus abordable, à 3 800 € le mètre carré, ce quartier populaire est une option économique pour les investisseurs.
Ces prix sont bien entendu des moyennes. Pour une évaluation précise de la rentabilité, il est essentiel de comparer les biens en fonction de critères spécifiques (surface, emplacement précis, nombre de pièces, etc.).
Une démographie favorable
Avec 113 900 habitants, Saint-Denis est la ville la plus peuplée de Seine-Saint-Denis, et cette population est en constante augmentation. En dix ans, plus de 7 000 nouveaux résidents se sont installés dans la ville. Cette croissance démographique se traduit par une demande locative soutenue, particulièrement intéressante pour les investisseurs LMNP.
La population est variée : 44,8 % des habitants ont moins de 30 ans, tandis que 40,7 % se situent entre 30 et 60 ans. Avec 76,1 % de locataires, Saint-Denis est un marché locatif robuste, ce qui réduit les risques de vacance locative.
Le plan d’urbanisme
Le projet du Grand Paris va significativement améliorer la connectivité de Saint-Denis grâce à l’ajout de nouvelles lignes de métro (15, 16 et 17). La ville sera mieux reliée aux aéroports, à Paris et au quartier d’affaires de La Défense, augmentant ainsi sa valeur immobilière.
L’extension de la ligne 14, achevée avant les Jeux Olympiques, facilite déjà les déplacements, permettant de rejoindre l’aéroport d’Orly depuis Pleyel. Ce quartier sera au cœur du Grand Paris, augmentant son attrait pour les résidents et investisseurs.
Les atouts de Saint-Denis
Saint-Denis est un centre économique majeur en Île-de-France avec plus de 50 000 salariés travaillant dans des entreprises comme Siemens, AFNOR et Randstad. Le quartier de la Plaine Saint-Denis est particulièrement dynamique, attirant un flux constant de jeunes actifs et de cadres.
Saint-Denis est également une ville étudiante grâce à l’université Paris 8, qui accueille plus de 22 000 étudiants. Ces jeunes, ainsi que d’autres profils actifs, sont une clientèle idéale pour les biens en LMNP, qu’il s’agisse de studios, d’appartements ou même de résidences de services.
Un potentiel de rentabilité intéressant
Malgré sa proximité avec Paris, Saint-Denis propose une rentabilité brute moyenne d’environ 5,4 %. Bien que cela puisse être insuffisant pour générer un cashflow positif immédiat, il est possible d’optimiser cet investissement avec une stratégie immobilière et fiscale adéquate.
La valorisation du bien reste un point fort pour les investisseurs en Île-de-France. Avant même la finalisation du projet du Grand Paris, les prix d’achat ont augmenté de 26,8 %. À l’horizon 2030, une fois les nouvelles lignes de métro opérationnelles, la plus-value pourrait être considérable.
Réglementation en LMNP à Saint-Denis
Encadrement des loyers
Saint-Denis étant en zone tendue, la réglementation limite le montant du loyer à un plafond de 20 % au-dessus du loyer de référence. Ce dernier est calculé en fonction de plusieurs critères, tels que l’année de construction, le nombre de pièces et la rue précise. Un simulateur en ligne permet de prévoir les revenus locatifs en fonction de ces paramètres.
Location saisonnière
la forte demande locative conduit la mairie de Saint-Denis à imposer certaines restrictions pour la location de courte durée en LMNP. Avant de proposer un logement en location touristique, les propriétaires doivent déclarer leur activité et obtenir une autorisation de changement d’usage. En cas de non-respect, l’amende peut aller jusqu’à 50 000 €.
Stratégies pour maximiser la rentabilité de votre LMNP à Saint-Denis
La diversité de la population de Saint-Denis ouvre des perspectives variées pour les investisseurs en LMNP. Voici quelques pistes :
- Studios pour jeunes actifs et étudiants : avec une population jeune et dynamique, les studios sont particulièrement demandés.
- Colocations pour étudiants : l’université Paris 8 offre un vivier d’étudiants en recherche de colocations.
- Appartements pour les couples et jeunes familles : en offrant des appartements adaptés, vous pourrez séduire des jeunes familles qui souhaitent s’installer durablement.
- Maisons pour les familles : dans les quartiers plus résidentiels comme Floréal-Allende-Mutuelle, les maisons sont idéales pour accueillir des familles.
Conclusion
En somme, Saint-Denis représente une opportunité d’investissement immobilier intéressante pour les propriétaires LMNP. Avec des prix accessibles, un développement urbain en plein essor et une forte demande locative, cette ville est une option viable pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier en Île-de-France. Avant de vous lancer, une étude approfondie des quartiers et une stratégie adaptée à votre profil d’investisseur sont essentielles pour optimiser la rentabilité de votre investissement.
