Le projet de loi de finances (PLF) pour 2025 prévoit d’importants changements en matière de fiscalité immobilière, des mesures qui pourraient transformer les stratégies d’investissement des propriétaires, notamment pour ceux investis en LMNP (location meublée non professionnelle), Pinel ou Airbnb. À l’heure où le marché immobilier fait face à une situation tendue, il est important pour les investisseurs de s’adapter à ces nouvelles règles et d’anticiper leurs impacts. Dans cet article, LMNP Paris, cabinet comptable spécialisé en LMNP, vous présente les principales réformes annoncées et leurs répercussions avec des exemples concrets.
Extension du prêt à taux zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire
Pour soutenir l’accès à la propriété, le prêt à taux zéro (PTZ) sera accessible sur l’ensemble du territoire dès 2025. Auparavant réservé aux zones « tendues », il devient disponible pour toutes les communes, y compris rurales.
Exemple concret : Un jeune couple habitant une zone rurale pourra désormais acheter sa première maison avec un prêt sans intérêts, réduisant considérablement le coût du financement.
Opportunité pour les investisseurs locatifs : Cette réforme ouvre de nouvelles perspectives pour acquérir des biens à louer dans des zones moins denses, permettant de diversifier un portefeuille immobilier tout en bénéficiant d’une demande locative stable.
Fin des avantages fiscaux pour les locations meublées (LMNP)
Les propriétaires de biens meublés bénéficiaient jusqu’ici de déductions d’amortissement, réduisant leur base imposable. À partir de 2025, ce dispositif sera supprimé, ce qui augmentera la rentabilité nette imposable des locations meublées.
Exemple : Un investisseur à Bordeaux qui amortissait son appartement meublé devra désormais inclure ces revenus dans son impôt. La plus-value en cas de revente sera également plus élevée, car les amortissements précédemment déduits seront réintégrés.
Solutions pour compenser :
- Passer à la location nue pour réduire l’imposition
- Investir dans la rénovation énergétique, éligible à des crédits d’impôt et subventions
- Se tourner vers les SCPI ou le crowdfunding immobilier pour diversifier le portefeuille
Suppression du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, qui permettait aux investisseurs d’acquérir des biens neufs dans des zones éligibles en bénéficiant d’une réduction d’impôt, prendra fin au 31 décembre 2024. Cette mesure, très populaire, avait encouragé la construction de logements neufs et soutenu le secteur de l’immobilier locatif dans des zones ciblées.
Exemple : L’investisseuse dans l’immobilier neuf, prévoyait d’acquérir un appartement en zone Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur plusieurs années. La fin de ce dispositif l’oblige désormais à repenser son projet. Elle peut soit opter pour d’autres dispositifs fiscaux, soit orienter son investissement vers des zones à potentiel de plus-value pour compenser l’absence d’avantages fiscaux.
Les investisseurs devront désormais explorer de nouvelles opportunités en dehors du dispositif Pinel. Par exemple, le dispositif Denormandie, qui encourage la rénovation de logements anciens dans les centres-villes, peut s’avérer intéressant pour les investisseurs souhaitant à la fois bénéficier d’avantages fiscaux et participer à la revitalisation urbaine.
Maintien des aides à la rénovation énergétique
Bonne nouvelle pour les propriétaires : le dispositif MaPrimeRénov’ et d’autres aides à la rénovation énergétique sont maintenus et même renforcés dans certains cas. En encourageant l’amélioration des performances énergétiques, le gouvernement souhaite accélérer la transition écologique, notamment en finançant l’isolation thermique et le remplacement des systèmes de chauffage à énergies fossiles.
Exemple : La possession d’une maison ancienne classée F en performance énergétique. Grâce à MaPrimeRénov’, elle peut obtenir un financement pour isoler les combles et remplacer son système de chauffage. Ces travaux augmentent non seulement la valeur de son bien, mais ils rendent également sa location plus attractive pour des locataires soucieux de réduire leurs factures d’énergie.
Les biens rénovés énergétiquement représentent un atout pour les investisseurs : ils attirent davantage de locataires ou d’acheteurs potentiels tout en permettant de réduire les frais de fonctionnement. De plus, les aides fiscales comme MaPrimeRénov’ allègent considérablement le coût initial des travaux.
Quels impacts pour les investisseurs en 2025 ?
Les réformes fiscales prévues dans le PLF 2025 marquent un tournant pour le marché immobilier. En supprimant certains avantages, comme ceux liés au LMNP ou au Pinel, le gouvernement oblige les investisseurs à ajuster leurs stratégies et à se tourner vers des solutions plus diversifiées. Bien que cela présente des défis, cela ouvre également la voie à de nouvelles opportunités.
Face à ces évolutions, les investisseurs doivent faire preuve d’adaptabilité et envisager des solutions alternatives pour maintenir la rentabilité de leur patrimoine. Par exemple, le choix d’opter pour des biens nécessitant des rénovations énergétiques peut compenser la perte de certains avantages fiscaux tout en répondant aux critères de la transition énergétique. De même, les investissements dans des zones rurales ou des villes moyennes où la demande locative est stable permettent de sécuriser les revenus malgré un cadre fiscal plus strict.
Pour tous ceux qui se sentent déstabilisés par ces changements, LMNP Paris propose un accompagnement personnalisé pour ajuster vos stratégies d’investissement en tenant compte des nouvelles réglementations. Un comptable LMNP peut vous aider à optimiser votre fiscalité, à bénéficier des dispositifs d’aide en vigueur ou à réaliser un véritable bilan patrimonial.
Pour aller plus loin, consultez notre page accompagnement et conseils fiscaux, où vous trouverez des solutions concrètes et des conseils sur mesure pour sécuriser et rentabiliser votre investissement en location meublée. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement fiable et adapté à votre situation.
