Le projet de loi de finances (PLF) pour 2025 prévoit d’importants changements en matière de fiscalité immobilière, des mesures qui pourraient transformer les stratégies d’investissement des propriétaires, notamment pour ceux investis en LMNP (location meublée non professionnelle), Pinel ou Airbnb. À l’heure où le marché immobilier fait face à une situation tendue, il est important pour les investisseurs de s’adapter à ces nouvelles règles et d’anticiper leurs impacts. Dans cet article, LMNP Paris, cabinet comptable spécialisé en LMNP, vous présente les principales réformes annoncées et leurs répercussions avec des exemples concrets.
Extension du prêt à taux zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire
Pour soutenir l’accès à la propriété, le prêt à taux zéro (PTZ) sera accessible sur tout le territoire français dès 2025, une mesure qui favorise les primo-accédants, notamment ceux résidant dans des zones rurales. Jusque-là, ce dispositif était réservé aux zones dites « tendues », où la demande de logements dépasse de loin l’offre disponible.
Exemple : Imaginons un jeune couple habitant une zone rurale. N’étant pas éligibles au PTZ sous les anciennes règles, ils se voyaient contraints de financer leur achat immobilier aux conditions du marché. Avec cette extension, ils pourront acquérir leur première maison en bénéficiant d’un prêt sans intérêts, ce qui facilite grandement leur accession à la propriété et leur permet d’alléger leur budget. Ce changement pourrait dynamiser le marché immobilier dans des zones peu peuplées où la demande était en recul.
L’extension du PTZ pourrait également intéresser les investisseurs locatifs, en particulier ceux qui souhaitent acquérir des biens à louer à de jeunes actifs ou à des primo-accédants. En encourageant l’accession à des logements de qualité, cette réforme offre de nouvelles perspectives pour ceux qui envisagent de diversifier leur portefeuille immobilier avec des biens en zones rurales ou moins denses.
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Fin des avantages fiscaux pour les locations meublées (LMNP)
Les investisseurs LMNP, qui bénéficiaient d’un régime fiscal avantageux en raison de la déductibilité des amortissements, verront ce régime fiscal modifié à partir de 2025. Les amortissements qui réduisaient la base imposable ne seront plus applicables, ce qui impactera directement la rentabilité nette des biens loués meublés.
Exemple : Un propriétaire d’un appartement meublé à Bordeaux, profitait jusqu’ici d’un avantage fiscal substantiel en déduisant l’amortissement de son bien. Avec la suppression de cet avantage, son revenu imposable va augmenter, entraînant une hausse de son impôt. De plus, en cas de vente de son bien, les amortissements déduits antérieurement seront réintégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’imposition au moment de la cession.
Face à ce changement, les propriétaires de biens meublés doivent réévaluer leurs stratégies. Le passage à un régime de location nue pourrait devenir plus intéressant pour ceux souhaitant réduire leurs obligations fiscales. Par ailleurs, des investissements dans la rénovation énergétique, bénéficiant de subventions et de crédits d’impôt, pourraient permettre aux propriétaires d’optimiser leur fiscalité malgré la suppression de certains avantages du LMNP. Pour ceux qui préfèrent se tourner vers des options sans gestion directe, l’investissement dans des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou le crowdfunding immobilier représente une alternative intéressante. LMNP Paris peut vous conseiller sur ces nouvelles options d’investissement pour diversifier et stabiliser votre portefeuille immobilier.
Suppression du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, qui permettait aux investisseurs d’acquérir des biens neufs dans des zones éligibles en bénéficiant d’une réduction d’impôt, prendra fin au 31 décembre 2024. Cette mesure, très populaire, avait encouragé la construction de logements neufs et soutenu le secteur de l’immobilier locatif dans des zones ciblées.
Exemple : L’investisseuse dans l’immobilier neuf, prévoyait d’acquérir un appartement en zone Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur plusieurs années. La fin de ce dispositif l’oblige désormais à repenser son projet. Elle peut soit opter pour d’autres dispositifs fiscaux, soit orienter son investissement vers des zones à potentiel de plus-value pour compenser l’absence d’avantages fiscaux.
Les investisseurs devront désormais explorer de nouvelles opportunités en dehors du dispositif Pinel. Par exemple, le dispositif Denormandie, qui encourage la rénovation de logements anciens dans les centres-villes, peut s’avérer intéressant pour les investisseurs souhaitant à la fois bénéficier d’avantages fiscaux et participer à la revitalisation urbaine.
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Maintien des aides à la rénovation énergétique
Bonne nouvelle pour les propriétaires : le dispositif MaPrimeRénov’ et d’autres aides à la rénovation énergétique sont maintenus et même renforcés dans certains cas. En encourageant l’amélioration des performances énergétiques, le gouvernement souhaite accélérer la transition écologique, notamment en finançant l’isolation thermique et le remplacement des systèmes de chauffage à énergies fossiles.
Exemple : La possession d’une maison ancienne classée F en performance énergétique. Grâce à MaPrimeRénov’, elle peut obtenir un financement pour isoler les combles et remplacer son système de chauffage. Ces travaux augmentent non seulement la valeur de son bien, mais ils rendent également sa location plus attractive pour des locataires soucieux de réduire leurs factures d’énergie.
Les biens rénovés énergétiquement représentent un atout pour les investisseurs : ils attirent davantage de locataires ou d’acheteurs potentiels tout en permettant de réduire les frais de fonctionnement. De plus, les aides fiscales comme MaPrimeRénov’ allègent considérablement le coût initial des travaux.
Quels impacts pour les investisseurs en 2025 ?
Les réformes fiscales prévues dans le PLF 2025 marquent un tournant pour le marché immobilier. En supprimant certains avantages, comme ceux liés au LMNP ou au Pinel, le gouvernement oblige les investisseurs à ajuster leurs stratégies et à se tourner vers des solutions plus diversifiées. Bien que cela présente des défis, cela ouvre également la voie à de nouvelles opportunités.
Face à ces évolutions, les investisseurs doivent faire preuve d’adaptabilité et envisager des solutions alternatives pour maintenir la rentabilité de leur patrimoine. Par exemple, le choix d’opter pour des biens nécessitant des rénovations énergétiques peut compenser la perte de certains avantages fiscaux tout en répondant aux critères de la transition énergétique. De même, les investissements dans des zones rurales ou des villes moyennes où la demande locative est stable permettent de sécuriser les revenus malgré un cadre fiscal plus strict.
Pour tous ceux qui se sentent déstabilisés par ces changements, LMNP Paris offre un accompagnement personnalisé pour évaluer et ajuster vos stratégies d’investissement en fonction de ces nouvelles règles. Nos experts sont à votre disposition pour vous conseiller, que vous souhaitiez optimiser votre fiscalité, bénéficier des nouvelles aides ou tout simplement obtenir un bilan patrimonial. N’hésitez pas à nous contacter pour un conseil sur mesure et pour tirer parti de nos compétences en fiscalité LMNP.
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