Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) présente de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers. Voyons en détail ses spécificités et les précautions à prendre pour en bénéficier pleinement.
Qu’est-ce que le régime LMNP ?
Le régime LMNP permet de louer un logement meublé tout en profitant d’avantages fiscaux significatifs. Cependant, certaines conditions doivent être respectées pour être éligible à ce statut. Premièrement, les revenus locatifs perçus doivent être inférieurs à 23 000 euros par an, ou représenter un montant inférieur à l’ensemble des autres revenus du foyer.
Ensuite, le logement doit obligatoirement être équipé d’un minimum de onze éléments définis par décret, parmi lesquels : la literie, des étagères, des dispositifs d’occultation des fenêtres des chambres, des luminaires, un four, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, ainsi que du matériel d’entretien ménager. Il est donc nécessaire d’allouer un budget pour meubler l’appartement conformément à ces exigences.
Un autre point à considérer concerne l’engagement de location. Si vous êtes tenu par un contrat de location en cours qui inclut un avantage fiscal, il est impératif de respecter ce délai avant de passer à une location meublée. Par ailleurs, il faut veiller à ne pas avoir imputé de déficit foncier sur le revenu global au cours des trois dernières années pour le bien concerné si vous souhaitez basculer vers le régime LMNP.
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Quelles précautions prendre ?
Lorsque vous choisissez de louer en meublé sous le régime LMNP, il est fortement conseillé de réaliser un état des lieux précis à l’entrée du locataire, accompagné d’un inventaire des meubles et équipements présents dans le logement. Cela permet d’éviter des litiges au moment de la sortie du locataire.
De plus, pour être en conformité avec la législation, il est nécessaire de déclarer votre activité de location auprès du guichet unique de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) dans les quinze jours suivant le début de la location. Cette démarche vous permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus locatifs.
Les avantages fiscaux du régime LMNP
L’un des principaux attraits du régime LMNP réside dans ses avantages fiscaux. En plus de permettre de percevoir des loyers supérieurs de 15 à 20 % par rapport à une location nue, le régime LMNP offre une fiscalité avantageuse. Sous le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, contre seulement 30 % pour une location nue (régime micro-foncier).
Pour optimiser encore davantage la fiscalité, il est possible d’opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles liées au bien (entretien, réparations, frais de gestion, etc.) ainsi que d’amortir à la fois le bien immobilier et le mobilier. Grâce à ce mécanisme d’amortissement, il est possible de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant une dizaine d’années. Toutefois, cela implique de tenir une comptabilité rigoureuse, avec un bilan annuel et un compte de résultat, à transmettre à l’administration fiscale en respectant des délais précis.
TVA et plus-value immobilière
Un autre avantage du régime LMNP est que la location meublée n’est pas soumise à la TVA, ce qui simplifie encore la gestion administrative. Enfin, en matière de plus-value immobilière, si vous conservez le bien pendant plus de 22 ans, vous serez totalement exonéré d’impôts sur la plus–value ainsi que des prélèvements sociaux en cas de revente.
Le régime LMNP offre donc une combinaison intéressante entre rentabilité locative et optimisation fiscale, à condition de respecter les critères d’éligibilité et de bien comprendre les obligations comptables associées.
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