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L’investissement locatif en loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une option attractive pour les particuliers souhaitant investir. Elle leur permet de diversifier leur patrimoine et de générer des revenus complémentaires, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cependant, pour maximiser les bénéfices de ce statut, il est essentiel de comprendre en détail la fiscalité qui y est associée. Ce guide a pour objectif de vous fournir toutes les informations nécessaires pour maîtriser la fiscalité du LMNP, depuis les conditions d’éligibilité jusqu’à la gestion des plus-values en cas de revente.
Pourquoi investir en LMNP ?
Définition du statut de LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers qui investissent dans un bien immobilier destiné à la location meublée, sans exercer cette activité à titre principal.
Pour conserver ce statut, les revenus locatifs issus du LMNP doivent rester en dessous de :
- 23 000€ par an,
- Ou représenter moins que le montant de l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires…).
Si ces seuils sont dépassés, le loueur peut basculer dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), soumis à une fiscalité immobilière différente.
Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP en France ?
Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux, parmi lesquels :
- Régimes fiscaux adaptés : Les loueurs en LMNP peuvent opter pour le régime micro-BIC ou le régime dit de bénéfice réel. Chacun offre des options d’imposition avec des avantages très différents.
- Amortissement des biens : Sous le régime réel (simplifié ou normal), il est possible d’amortir le bien immobilier ainsi que les meubles. Cela réduit significativement la base imposable et permet de minimiser l’impôt dû sur les revenus locatifs.
- Absence de cotisations sociales : Contrairement au statut LMP, le LMNP n’est pas soumis à cotisations sociales.
Exemple chiffré de comparaison entre le régime micro-BIC et le régime réel en LMNP :
Imaginons un investisseur qui perçoit 20 000€ de revenus locatifs annuels sous le régime LMNP.
- Sous le régime micro-BIC, il bénéficie d’un abattement de 50%, soit une imposition sur 10 000€.
- S’il choisit le régime réel et a 8 000 € de charges déductibles, il ne sera imposé que sur 12 000€ (revenus locatifs – charges). Supposons qu’il peut amortir son bien pour 5 000€ par an. Ce montant vient s’ajouter aux charges déductibles :
- Charges déductibles + amortissement : 8 000€ + 5 000€ = 13 000€
- Revenu imposable : 20 000€ – 13 000€ = 7 000€
- Ainsi, l’investisseur ne sera imposé que sur 7 000€, ce qui réduit considérablement sa base imposable par rapport au régime micro-BIC, où il aurait été imposé sur 10 000 € après un abattement de 50%. Le régime réel devient plus avantageux lorsque les charges et amortissements sont élevés, permettant une optimisation fiscale plus poussée.
Comparaison des statuts LMNP et LMP
Le statut LMP s’applique aux investisseurs dont les recettes locatives annuelles dépassent 23 000€ et qui représentent plus que l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal.
La location meublée :
- Permet d’imputer les déficits sur l’ensemble des revenus du foyer,
- Offre des avantages en termes d’amortissement,
- Mais impose de payer des cotisations sociales.
Le choix entre LMNP et LMP dépend de l’importance des revenus locatifs et des objectifs fiscaux de l’investisseur.
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Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?
Les conditions d’éligibilité pour être LMNP
Voici les principales conditions à remplir pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel :
- Seuil des revenus locatifs : Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou doivent représenter moins de l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal.
- Immatriculation : Parmi les étapes pour devenir loueur en meublé non professionnel, le propriétaire doit s’inscrire au répertoire Sirène de l’Insee auprès du guichet unique et obtenir un numéro SIRET. Ce numéro devra être indiqué lors de ses déclarations de revenus. Cette démarche est obligatoire, même si cette activité n’est pas exercée à titre principal.
Statut LMNP : les types de biens concernés
Le LMNP s’applique à différents types de biens, neufs ou anciens, notamment :
- Appartements et maisons individuelles : Loués meublés, ces biens doivent offrir le confort nécessaire pour une occupation immédiate. Cela peut concerner des locations saisonnières (par exemple, sur Airbnb) ou des locations de plus longues durées.
- Résidences de services gérées : Cela peut également concerner des résidences étudiantes, des résidences seniors, des résidences d’affaires, des résidences de tourisme ou encore des EHPAD. Ce type de biens bénéficie souvent de dispositifs fiscaux avantageux, comme le Censi-Bouvard, qui offrait une réduction d’impôt. Cependant, il est important de noter que les nouveaux loueurs en LMNP ne peuvent plus bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, qui a pris fin au 31 décembre 2022. Le principal avantage de ces résidences est que l’ensemble de la gestion est déléguée à un gestionnaire professionnel, souvent pour une durée allant de 9 à 12 ans.
Quelles sont les obligations légales en LMNP ?
En plus des seuils de revenus, de l’immatriculation et des types de biens, les propriétaires en LMNP doivent respecter les obligations légales et administratives suivantes :
- Déclaration des revenus locatifs meublés en régime LMNP : Les revenus issus de la location meublée doivent être déclarés chaque année, conformément au régime fiscal choisi (micro-BIC, réel simplifié, réel normal).
- Respect des normes de location meublée : Le bien doit être équipé des meubles essentiels pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement (literie, équipement de cuisine, meubles de rangement, etc.).
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Quels sont les régimes fiscaux applicables au LMNP ?
Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel pour le LMNP ? Tout dépend de vos frais réels. Explications.
Le régime micro-BIC en LMNP
Qu’est-ce que le régime micro-BIC en LMNP ?
Le régime micro-BIC (micro-entreprise) est le régime par défaut pour les investisseurs en LMNP dont les recettes locatives n’excèdent pas 77 700€ par an. Il offre un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus. Cet abattement couvre l’ensemble des charges, sans possibilité de déduire les charges réelles.
Cependant, même si les recettes sont inférieures à 77 700€, il est toujours possible de choisir le régime de bénéfice réel. Cela peut être judicieux, par exemple, en cas de travaux importants à venir.
💡Bon à savoir : Selon le lieu et une éventuelle utilisation personnelle du bien en location, la cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au statut micro-BIC ?
- Seuil des recettes : Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes locatives sont inférieures à 77 700€ par an.
- Absence de formalisme comptable : Ce régime ne nécessite pas de tenue de comptabilité précise, rendant la gestion plus simple pour les petits investisseurs.
Régime micro-BIC : quels sont les principaux avantages et inconvénients ?
- Avantages : Simplicité de gestion, absence de formalités comptables complexes et abattement forfaitaire généreux.
- Inconvénients : Impossibilité de déduire les charges réelles, ce qui peut être défavorable pour les investisseurs ayant des charges importantes (par exemple, pour réaliser des travaux de rénovation).
Calcul de l’imposition en micro-BIC : exemple chiffré
Prenons l’exemple d’un investisseur en LMNP qui perçoit 50 000€ de revenus locatifs annuels. Sous le régime micro-BIC, il bénéficie automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50%. Cela signifie que l’administration fiscale considère que 50% des revenus couvrent les charges liées à la gestion du bien immobilier, sans que l’investisseur ait à justifier ces charges.
Calcul du revenu imposable :
- Revenus locatifs annuels : 50 000€
- Abattement forfaitaire de 50% : 50 000 x 0,5 = 25 000€
Ainsi, le revenu imposable de l’investisseur sera de 25 000€ (50 000€ – 25 000€ d’abattement). Ce montant sera soumis à l’impôt sur le revenu (IR), selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.
Supposons que l’investisseur soit imposé à 30%, son impôt à payer sera de : 25 000€ x 30% = 7 500€
En régime micro-BIC, l’investisseur a donc réduit son revenu imposable de moitié grâce à l’abattement. Toutefois, il ne peut pas déduire ses charges réelles, ce qui pourrait être moins avantageux s’il a des charges importantes.
💡Comparaison avec le régime réel :
Imaginons un investisseur qui perçoit 50 000€ de revenus locatifs annuels. S’il opte pour le régime réel, il peut déduire l’ensemble de ses charges réelles, par exemple 30 000 € (intérêts d’emprunt, travaux, etc.), réduisant ainsi son revenu imposable à 20 000 €.
À cela s’ajoute la déduction des amortissements :
- Amortissement du bien : 200 000€ amorti sur 25 ans = 8 000€ par an.
- Amortissement des meubles : 20 000€ amorti sur 5 ans = 4 000€ par an.
Total charges déductibles : charges réelles + amortissements = 30 000€ + 12 000€ = 42 000€.
Son revenu imposable sera donc seulement de : 50 000€ – 42 000€ = 8 000€.
Avec le régime réel, l’investisseur ne sera imposé que sur 8 000€, contre 25 000 € après abattement s’il choisit le régime micro-BIC. Cette optimisation fiscale permet donc de réduire considérablement l’impôt dû.
Le régime réel en LMNP
Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?
Le régime réel est souvent plus avantageux pour les investisseurs avec des charges importantes. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et d’amortir le bien et les meubles. Cela peut permettre de réduire significativement la base imposable.
Le régime réel simplifié est adapté aux investisseurs en LMNP dont les recettes locatives sont inférieures à 254 000€ (HT). Il permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien, avec des obligations comptables allégées.
En revanche, le régime réel normal s’applique automatiquement si les recettes dépassent ce seuil et impose des obligations comptables plus strictes, telles que la tenue d’une comptabilité détaillée et la fourniture de bilans annuels.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au régime réel ?
Le régime réel s’applique automatiquement si les recettes locatives dépassent 77 700€ par an, mais il est possible d’y opter volontairement même en dessous de ce seuil.
Régime réel : quels sont les principaux avantages et inconvénients ?
- Avantages : Déduction des charges réelles, amortissement du bien et possibilité de réduire significativement la base imposable.
- Inconvénients : Formalités comptables plus complexes et nécessité de tenir une comptabilité rigoureuse (surtout en régime réel normal).
Comment fonctionne l’amortissement au réel en LMNP ?
L’amortissement est calculé sur la durée de vie du bien et des meubles. Par exemple, un bien immobilier peut être amorti sur 20 à 30 ans, tandis que les meubles peuvent être amortis sur 5 à 7 ans.
Calcul de l’amortissement en régime réel LMNP et de l’imposition : exemple chiffré
Prenons l’exemple d’un investisseur en LMNP qui achète un appartement pour 200 000€, avec 20 000€ de mobilier inclus. Le régime réel permet d’amortir ces biens sur leur durée de vie estimée, ce qui réduit le revenu imposable chaque année.
Amortissement de l’appartement (hors terrain car non amortissable) :
- Montant : 200 000€
- Valeur du terrain (30%) : 200 000€ x 30% = 60 000€
- Valeur de la construction (70%) : 200 000 € x 70 % = 140 000€ ! Durée d’amortissement : 30 ans (typique pour l’immobilier)
- Amortissement annuel : 140 000€ / 30 ans = 4 666,67€
Amortissement du mobilier :
- Montant : 20 000€
- Durée d’amortissement : 5 ans (typique pour les meubles)
- Amortissement annuel : 20 000€ / 5 ans = 4 000€
Total amortissement LMNP annuel : 4 666,67€ (appartement) + 4 000€ (mobilier) = 8 666,67€
Cet amortissement total de 8 666,67€ sera déduit chaque année des revenus locatifs, réduisant ainsi le revenu imposable de l’investisseur. Si, par exemple, les revenus locatifs bruts sont de 25 000€, le revenu imposable après amortissement serait de 16 333,33€ (25 000 – 8 666,67€).
Supposons que l’investisseur soit dans une tranche d’imposition de 30%, son impôt à payer sera de : 16 333,33€ x 30% = 4 900€ environ.
Cet amortissement permet donc de réduire significativement l’imposition sur les revenus locatifs. C’est l’un des avantages clé de ce régime réel pour les investisseurs ayant des charges importantes sur le long terme et des biens nécessitant un amortissement.
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Charges déductibles en LMNP : les frais concernés et les conséquences sur l’imposition
Quelles sont les charges déductibles pour un investissement LMNP ?
Sous le régime réel en LMNP, plusieurs types de charges peuvent être déduits du revenu imposable, notamment :
- Les intérêts d’emprunt : Les intérêts payés sur les prêts contractés pour l’achat du bien sont déductibles.
- Les frais de gestion : Les frais payés aux agences immobilières pour la gestion locative sont également déductibles.
- La taxe foncière : Cet impôt local peut être déduit des revenus locatifs.
- Les assurances : Les primes d’assurance pour le bien (propriétaire non occupant, loyers impayés) sont déductibles.
- Les travaux et réparations : Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien sont déductibles. Toutefois, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne le sont pas, puisqu’ils seront déduits du résultat par le biais de l’amortissement.
- L’amortissement des biens : En plus des charges courantes, l’amortissement du bien immobilier et du mobilier est une charge déductible majeure.
Exemple chiffré :
Prenons le cas d’un investisseur en LMNP qui perçoit 20 000€ de revenus locatifs par an. Si cet investisseur a 8 000€ d’intérêts d’emprunt, 1 000€ de frais de gestion, 1 500€ de taxe foncière, 800€ d’assurance et 3 000€ de travaux d’entretien, il pourra déduire ces 14 300€ de charges de ses revenus locatifs. Son revenu imposable sera ainsi réduit à 5 700€.
Charges déductibles en LMNP : quel impact sur le revenu imposable ?
La déduction des charges permet de réduire significativement le revenu imposable. Cela peut conduire à une imposition minimale, voire nulle, sur les revenus locatifs. Cela rend le régime réel particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant de lourdes charges. En effet, ces charges viennent directement en déduction des loyers perçus, diminuant d’autant la base d’imposition.
Exemple chiffré :
Prenons un investisseur avec 30 000€ de revenus locatifs et 25 000€ de charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.). En régime réel, il ne sera imposé que sur 5 000€, contre 15 000€ s’il avait opté pour le régime micro-BIC (après abattement de 50 %).
Comprendre la TVA en LMNP
Récupération de la TVA pour les investisseurs LMNP : quelles conditions ?
La récupération de la TVA concerne principalement l’achat d’un bien, situé dans des résidences de services (étudiantes, seniors, etc.). La résidence doit proposer au moins trois des services parmi les suivants :
- Accueil,
- Fourniture de linge,
- Nettoyage des locaux,
- Petit-déjeuner.
Pour bénéficier de la récupération de la TVA, il est nécessaire :
- D’acquérir un bien neuf dans une résidence éligible,
- De le conserver pendant 20 ans,
- Et de signer un bail commercial d’une durée de neuf ans avec un exploitant.
TVA et LMNP : quelle est la procédure de récupération ?
L’investisseur doit s’immatriculer à la TVA. Pour cela, il doit :
- Remplir le formulaire P0i et l’envoyer au greffe du tribunal de commerce pour obtenir le statut LMNP.
- Envoyer une demande de récupération de TVA au centre des impôts en précisant l’assujettissement à la TVA et la gestion par un exploitant pendant 9 ans. Notez que vous devrez appliquer la TVA sur les loyers perçus, ce qui réduira vos revenus locatifs nets. Cependant, vous pourrez récupérer la TVA sur les travaux effectués par des prestataires.
- Après obtention du numéro de TVA, remplir le formulaire de remboursement et fournir les justificatifs nécessaires (acte d’achat, bail commercial, etc.).
Les formalités peuvent être complexes, d’où l’importance de se faire accompagner par un expert-comptable.
Il est également primordial de conserver le bien pendant au moins 20 ans, pour éviter un remboursement de la TVA récupérée en cas de revente anticipée.
Récupération de la TVA en LMNP : quelles conséquences fiscales ?
La récupération de la TVA permet de diminuer le coût d’acquisition initial du bien. Cependant, elle impose de respecter les conditions précitées, sous peine de devoir rembourser la TVA. De plus, la gestion comptable est plus complexe, car elle nécessite une déclaration annuelle spécifique.
Exemple chiffré :
Un investisseur achète un appartement en résidence services pour 240 000€ TTC, soit 200 000€ HT. La TVA récupérable est de 40 000€. Si le bien est vendu avant 20 ans, une partie de la TVA devra être remboursée au prorata des années restantes.
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Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
En cas de résultat positif ou nul, les revenus issus de la location meublée doivent être déclarés dans la case correspondante sur le formulaire 2042 C PRO (déclaration de revenus complémentaires).
La déclaration diffère selon le régime fiscal :
- En régime micro-BIC : il suffit de déclarer le montant brut des loyers perçus.
- En régime réel : il est nécessaire de remplir la liasse fiscale 2031 et ses annexes, où sont détaillés les charges déductibles et les amortissements.
Exemples de déclaration fiscale :
- Prenons l’exemple d’un propriétaire en régime réel simplifié. S’il perçoit 20 000€ de loyers annuels et a 15 000€ de charges déductibles, il devra déclarer un revenu net de 5 000€ sur le formulaire 2042 C PRO. Ce montant sera ensuite imposé selon la tranche marginale d’imposition du foyer. En plus de cette déclaration, il a l’obligation d’envoyer également la liasse fiscale 2031 au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont il dépend à la date de clôture de l’exercice.
- Un investisseur LMNP perçoit 30 000€ de revenus locatifs annuels. Sous le régime micro-BIC, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50%. Son revenu imposable sera donc de 15 000€ (30 000€ – 50% d’abattement). Il devra remplir le formulaire 2042 C PRO et y inscrire 30 000€ dans la case correspondante. L’administration fiscale appliquera l’abattement, imposant seulement 15 000€.
Déclaration fiscale en LMNP : les formulaires à remplir en cas déficit
En cas de déficit, les charges déductibles, y compris les amortissements, sont supérieures aux revenus locatifs. Ce déficit doit être déclaré sur le formulaire 2042 C PRO dans la section « Revenus industriels et commerciaux ». Il faut indiquer le déficit dans la case 5NZ (ou 5NY si vous adhérez à un OGA). Vous devez également mentionner les déficits des années précédentes non déduits, qui sont reportables et pré-remplis par l’administration fiscale.
Ce déficit peut être reporté sur les revenus locatifs des 10 années suivantes pour compenser d’éventuels futurs bénéfices, ce qui permet de réduire la charge fiscale sur le long terme.
Exemple de déclaration fiscale en cas de déficit :
Supposons qu’un propriétaire en régime réel simplifié perçoive 20 000€ de loyers annuels, mais qu’il ait 25 000€ de charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements, etc.). Dans ce cas, il génère un déficit de 5 000 € (20 000€ – 25 000€).
- Ce déficit de 5 000€ doit être indiqué dans la case 5NZ du formulaire 2042 C PRO.
- Si ce déficit ne peut pas être compensé par les revenus locatifs de la même année, il pourra être reporté sur les revenus locatifs des 10 années suivantes, réduisant ainsi l’imposition future sur les revenus locatifs.
Ce mécanisme permet à l’investisseur de bénéficier d’une optimisation fiscale en lissant ses charges sur plusieurs années. Cela peut s’avérer particulièrement avantageux pour les biens nécessitant d’importants travaux ou ayant des coûts d’emprunt élevés.
Déclaration fiscale en LMNP : quelles sont les échéances fiscales ?
La déclaration des revenus locatifs doit être effectuée chaque année, généralement à partir d’avril et avant la mi-mai, en même temps que la déclaration des revenus. Les délais doivent être respectés, sous peine de pénalités.
Si la CFE est due, elle doit être payée le 15 décembre de l’année d’imposition.
Connaître les implications fiscales lors de la revente d’une bien en LMNP
Quel est le traitement des plus-values en LMNP ?
En cas de revente d’un bien LMNP, la plus-value réalisée est soumise à :
- L’impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire de 19%,
- Et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Toutefois, des abattements à l’IR pour durée de détention s’appliquent :
- 6% pour chaque année de détention entre la sixième et la vingt-et-unième année,
- Puis 4% pour la vingt-deuxième année.
Il en va de même pour les prélèvements sociaux. Les plus-values bénéficient d’un abattement pour durée de détention de :
- 1,65% pour chaque année de détention entre la sixième et la vingt-et-unième année,
- 1,60% pour la vingt-deuxième année,
- 9% pour chaque année après la vingt-deuxième année de détention.
Exemple chiffré de calcul de la plus-value imposable :
Supposons qu’un investisseur achète un bien immobilier pour 300 000 € et le revend 450 000 € après 12 ans de détention.
- Calcul de la plus-value brute :
- Plus-value brute = 450 000 € – 300 000 € = 150 000 €
- Abattement pour durée de détention :
- 12 ans de détention = abattement de 6 % par an entre la 6e et la 12e année (7 ans).
- Abattement = 0,06 x 7 x 150 000€ = 63 000€
- Plus-value taxable :
- Plus-value taxable = 150 000€ – 63 000 € = 87 000€
- Imposition sur la plus-value :
- Impôt sur le revenu (19 %) = 87 000€ x 19 % = 16 530€
- Abattement sur les prélèvements sociaux :
- Abattement = 1,65% x 7 x 150 000€ = 17 325€
- Base taxable pour les prélèvements sociaux :
- Base taxable = 150 000€ – 17 325€ = 132 675€
- Prélèvements sociaux (17,2 %) :
- Prélèvements sociaux = 132 675€ x 17,2% = 22 022,10€
- Montant total de l’imposition :
- Total = 16 530€ (impôt sur le revenu) + 22 022,10€ (prélèvements sociaux) = 38 552,10€
- Total = 16 530€ (impôt sur le revenu) + 22 022,10€ (prélèvements sociaux) = 38 552,10€
Ainsi, l’investisseur devra s’acquitter d’un montant total de 38 552,10€ au titre de l’imposition sur la plus-value.
Optimisation fiscale en LMNP : quelles sont les exonérations possibles ?
L’exonération totale de la plus-value est atteinte après :
- 22 ans de détention du bien pour l’impôt sur le revenu,
- Et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
💡Bon à savoir : il est possible de réduire la base de la plus-value en appliquant un forfait de 15% pour les travaux ou en déduisant les travaux réellement effectués. Ce forfait de 15% s’applique pour estimer les travaux réalisés sur le bien si aucune preuve concrète (factures, etc.) n’est disponible. Il s’ajoute aux abattements pour durée de détention (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux), permettant ainsi de diminuer davantage l’impôt sur la plus-value.
Fiscalité personnelle : quel est l’impact des plus-values sur la revente d’un bien en LMNP ?
La revente d’un bien LMNP peut avoir un impact important sur la fiscalité personnelle, notamment en raison de la taxation des plus-values. La plus-value s’ajoute aux autres revenus. Cela peut faire potentiellement basculer l’investisseur dans une tranche d’imposition supérieure ou augmenter son impôt total sur le revenu pour cette année-là.
Il est donc crucial de bien planifier cette opération, notamment en tenant compte des abattements pour durée de détention et des travaux réalisés. Avant de revendre votre bien, il est recommandé de vous adresser à un expert-comptable pour planifier la revente et anticiper ses conséquences fiscales.
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Maîtriser les spécificités fiscales pour les résidences services
Qu’est-ce qu’une résidence de services ?
Les résidences de services regroupent les résidences :
- Étudiantes,
- Seniors,
- D’affaires,
- Ou encore les EHPAD.
Ces résidences ont la particularité d’offrir des services spécifiques à leurs locataires. Ces biens sont souvent plus attractifs en termes de rentabilité locative, notamment grâce à la forte demande des publics cibles.
Fiscalité des résidences de services pour un investisseur LMNP : quels avantages ?
Ces résidences offrent un avantage fiscal supplémentaire pour les investisseurs en LMNP : la récupération de TVA. Cela permet aux investisseurs de récupérer la TVA (20%) sur le prix d’achat du bien, à condition de respecter certaines conditions, comme la gestion par un exploitant professionnel et la fourniture de services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, etc.).
Avant 2022, il était possible de bénéficier également du dispositif Censi-Bouvard. Il permettait une réduction d’impôt égale à 11% du prix d’acquisition du bien, répartie sur 9 ans, tout en permettant la récupération de la TVA sur le prix d’achat. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit s’engager à louer le bien meublé pendant une durée minimale de 9 ans, souvent sous la forme d’un bail commercial avec un gestionnaire de la résidence. Toutefois, le dispositif Censi-Bouvard est incompatible avec l’amortissement du bien pendant la période de réduction d’impôt.
Exemple chiffré :
Imaginons qu’un investisseur achète un appartement en résidence services pour 200 000€ HT.
Optimisation fiscale grâce à Censi-Bouvard pour ceux qui ont investi entre le 01/01/2009 et le 31/12/2022.
- Réduction d’impôt avec Censi-Bouvard :
- 11 % du prix d’achat sur 9 ans : 200 000 € x 11% = 22 000€ de réduction d’impôt.
- Réduction annuelle : 22 000€ / 9 ans = 2 444,44€ par an.
- Récupération de la TVA :
- TVA récupérée : 200 000€ x 20% = 40 000€.
- Revenus locatifs :
- Supposons des loyers annuels de 10 000€, qui sont imposés sous le régime LMNP (micro-BIC ou réel).
- Récupération de TVA :
- L’investisseur récupère 40 000€ de TVA et réduit son impôt sur le revenu de 2 444,44€ chaque année pendant 9 ans.
- L’investisseur récupère 40 000€ de TVA et réduit son impôt sur le revenu de 2 444,44€ chaque année pendant 9 ans.
Les revenus locatifs bénéficient du régime fiscal LMNP, optimisant ainsi l’imposition globale.
Optimisation fiscale pour les loueurs en meublé non professionnel
L’investisseur continue d’optimiser sa fiscalité grâce au régime LMNP :
- Si régime micro-BIC :
- Abattement de 50% sur les loyers perçus : 10 000€ x 50% = 5 000€.
- Revenu imposable : 5 000€.
- Si régime réel :
- Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, gestion, etc.).
- Amortissement du bien après la période Censi-Bouvard.
En conclusion
- Pendant les 9 ans, l’investisseur bénéficie de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
- Ensuite, il passe à l’amortissement LMNP pour réduire ses revenus imposables, minimisant ainsi sa charge fiscale tout en percevant des revenus locatifs. Cette combinaison permet de maximiser les avantages fiscaux tout au long de l’investissement.
En résumé, Censi-Bouvard et LMNP peuvent être combinés pour maximiser les avantages fiscaux, pour les investissements dans les résidences de services.
Investir en résidences de services : les points d’attention
Investir en résidences de services demande une vigilance accrue sur plusieurs aspects :
- Fiabilité du gestionnaire : La rentabilité de l’investissement dépend souvent de la qualité des services assurés par le gestionnaire de la résidence. Il est donc essentiel de vérifier sa solvabilité et son expérience.
- Demande locative : Assurez-vous que la résidence est bien située et qu’elle correspond à une demande locative réelle, notamment en termes de proximité avec les établissements d’enseignement ou les services médicaux.
Quelles sont les meilleures villes de France où investir en LMNP en 2024 ?
Investir en LMNP : les principaux critères de sélection des villes
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement LMNP, il est crucial de choisir des villes offrant un bon potentiel locatif. Les critères à considérer incluent :
- Le dynamisme économique : Les villes avec une économie florissante attirent plus de locataires, notamment des professionnels en mobilité.
- La densité de la population étudiante : Les villes universitaires comme Paris, Lyon ou encore Toulouse offrent une demande locative continue.
- L’attractivité touristique : Pour les meublés de tourisme, privilégiez les villes avec une forte affluence touristique.
- Les perspectives de plus-value : Optez pour des villes où les prix de l’immobilier sont en hausse, offrant une opportunité de plus-value à long terme.
- Les villes avec une population vieillissante : Prioriser les villes avec une forte demande pour les résidences médicalisées ou de services, garantissant une occupation stable et une gestion locative sécurisée.
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Quelles villes françaises offrent les meilleures opportunités pour un investissement LMNP ?
- Paris : Avec une demande locative extrêmement forte, Paris reste un choix sûr pour les investisseurs en LMNP. Cependant, les prix d’acquisition élevés nécessitent un apport financier conséquent.
- Lyon : Deuxième pôle économique français, Lyon combine dynamisme économique et forte demande étudiante, avec des quartiers comme Part-Dieu et Gerland particulièrement recherchés.
- Bordeaux : Ville en pleine expansion, Bordeaux attire de nombreux étudiants et jeunes actifs. Les quartiers en développement, tels que Bordeaux-Bastide, offrent de belles perspectives d’investissement.
- Toulouse : Connue pour son industrie aéronautique et ses grandes écoles, Toulouse est une ville à forte demande locative, notamment dans les quartiers autour de l’université Paul Sabatier.
- Nantes : En pleine croissance, Nantes est une ville qui attire de plus en plus de jeunes actifs et d’étudiants. Les quartiers proches de l’île de Nantes sont particulièrement prisés.
- Lille : Grâce à sa proximité avec Paris, Bruxelles et Londres, Lille est une ville universitaire avec une demande locative importante, notamment dans le Vieux-Lille et Euralille.
💡Bon à savoir :
D’autres villes comme Rennes, Montpellier et Strasbourg sont également d’excellents choix pour investir en LMNP, grâce à leur dynamisme économique, leur attractivité étudiante et leurs perspectives de plus-value.
Conclusion
Le statut LMNP offre une solution idéale pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Cependant, la fiscalité de ce statut est complexe. Le choix entre le régime micro-BIC, offrant un abattement forfaitaire, et le régime réel, permettant de déduire les charges réelles, dépend des spécificités de chaque situation. À cela, s’ajoutent l’imbrication avec le dispositif Censi-Bouvard, le cas échéant, et le choix du timing idéal pour éviter une charge fiscale trop importante lors de la revente du bien. Pour bénéficier de conseils pour maximiser les avantages fiscaux en LMNP, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable. Un accompagnement par un courtier en immobilier peut également être intéressant pour saisir de belles occasions.
