Marseille se réinvente et offre de nouvelles opportunités, notamment pour les investisseurs en LMNP.
Une ville abordable pour l'immobilier
Malgré sa taille, Marseille reste plus abordable que d’autres grandes villes françaises comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice. Le prix moyen de l’immobilier à Marseille est de 3546 € par mètre carré, avec des variations significatives selon les quartiers :
- 1er arrondissement : Cœur historique avec le Vieux Port et l’Opéra, environ 4700 € / m².
- 2e arrondissement : Quartier en pleine transformation avec le projet Euroméditerranée, environ 4500 € / m².
- 3e arrondissement : Quartier populaire avec des logements à réhabiliter, environ 2000 € / m².
- 4e arrondissement : Quartier résidentiel apprécié des familles, environ 3200 € / m².
- 5e arrondissement : Forte demande locative étudiante, environ 3500 € / m².
- 6e arrondissement : Quartier bourgeois-bohème avec Notre-Dame de la Garde, environ 4000 € / m².
- 7e arrondissement : Zone en bord de mer avec des maisons haut de gamme, entre 4500 et 7000 € / m².
- 8e arrondissement : Quartier bourgeois et touristique avec le stade Vélodrome, environ 6000 € / m².
- 9e arrondissement : Diversité d’habitats entre les Calanques et le Vélodrome, environ 3200 € / m².
- 10e arrondissement : En pleine modernisation urbaine, environ 2900 € / m².
- 11e arrondissement : Accessible avec 3 gares de TER, environ 4300 € / m².
- 12e arrondissement : Ressemble à un village, attire les familles, jusqu’à 6000 € / m².
- 13e arrondissement : Le plus étendu avec des institutions académiques, environ 4000 € / m².
- 14e arrondissement : Proximité avec la nature au pied du massif de l’Étoile, environ 3000 € / m².
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Démographie
Avec une population de 875 000 habitants, Marseille est la deuxième ville de France. Sa population est variée et équilibrée entre propriétaires et locataires (54 % de locataires). La répartition démographique est la suivante :
- 18 % de moins de 15 ans
- 19,3 % de personnes entre 15 et 29 ans
- 19,3 % de personnes entre 30 et 44 ans
- 18,6 % de personnes entre 45 et 59 ans
- 15,2 % de personnes entre 60 et 74 ans
- 9,7 % de plus de 74 ans
Cette diversité démographique offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs LMNP, notamment dans la location meublée.
Des projets urbains ambitieux
Marseille s’engage dans une transformation urbaine significative, avec de nombreux projets d’aménagement visant à moderniser la ville :
- Modernisation des équipements sociaux.
- Ouverture d’un centre de santé municipal et d’une maison sport santé.
- Création d’un spot de baignade au pied du Mucem.
- Inauguration de la tour Mirabeau, nouveau siège de CMA-CGM.
- Finalisation de la place Castellane avec un nouveau tramway prévu en 2025.
- Réaménagement du secteur Cazemajou avec un grand campus numérique, des maisons de ville, des logements sociaux et un collège jésuite.
Ces initiatives renforcent l’attractivité de Marseille et stimulent l’intérêt des investisseurs en LMNP.
Les avantages de Marseille
Qualité de vie : Entre le port, la mer, la Canebière et la corniche Kennedy, Marseille offre un cadre de vie exceptionnel.
Vie étudiante : Avec Aix-Marseille Université, la plus grande université de France, et d’autres établissements renommés comme l’école Centrale Marseille, Epitech et Kedge Business School, la ville attire plus de 80 000 étudiants, créant une forte demande pour des appartements meublés.
Pôle économique : Malgré un taux de chômage de 9,4 %, Marseille reste un centre économique majeur en Provence-Alpes-Côte d’Azur avec plus de 191 000 entreprises, notamment dans le tertiaire et le secteur portuaire dominé par CMA-CGM.
Rentabilité
Marseille offre une rentabilité moyenne de 5,3 % pour les investisseurs LMNP, bien que cela puisse varier en fonction du quartier et du type de bien. Pour maximiser cette rentabilité, il est crucial de choisir judicieusement l’emplacement et de prendre en compte la fiscalité spécifique au statut de LMNP. De plus, le potentiel de plus-value à la revente est élevé, les prix de l’immobilier étant encore inférieurs à ceux de villes voisines comme Nice.
Réglementation
- Encadrement des loyers : En réponse à la tension locative, Marseille a voté en 2023 pour l’encadrement des loyers, applicable en 2024 ou 2025. Un arrêté préfectoral définira un loyer médian de référence, avec un plafond à ne pas dépasser de 20 %.
- Location saisonnière : Pour contrôler l’accès au logement, la ville encadre la location saisonnière, notamment via Airbnb. Les propriétaires doivent obtenir une autorisation de changement d’usage et se conformer à des obligations administratives comme la déclaration d’activité et la collecte de la taxe de séjour.
Stratégies pour maximiser la rentabilité
Marseille, avec sa population diverse, permet plusieurs stratégies d’investissement en LMNP :
- Studios et colocations pour les étudiants.
- T2 et T3 pour les jeunes actifs.
- Résidences secondaires pour les seniors.
Quel que soit le choix de la stratégie locative, il est crucial de bien évaluer la rentabilité avant de conclure l’achat. Voici quelques points de vigilance :
- Qualité de l’immobilier : De nombreux immeubles à Marseille sont anciens et peuvent nécessiter des rénovations importantes. Vérifier l’état de la structure et des parties communes est essentiel.
- Loyers impayés : Analyser le profil des locataires potentiels et envisager une assurance loyers impayés pour sécuriser les revenus locatifs.
Conclusion
Marseille se positionne comme une destination attractive pour les investisseurs en LMNP, grâce à ses prix immobiliers compétitifs, une transformation urbaine dynamique, et un cadre de vie exceptionnel. Avec une stratégie d’investissement bien pensée et une attention particulière à la qualité des biens, investir à Marseille peut offrir une rentabilité intéressante et un potentiel de plus-value significatif.
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