Nous recevons chaque semaine des investisseurs en location meublée, certains propriétaires depuis quinze ans, d’autres sur le point d’acquérir leur premier studio. Les profils diffèrent, les patrimoines aussi. Les questions, en revanche, se ressemblent beaucoup.
Nous les avons rassemblées ici, dans l’ordre où elles nous sont posées. Ce ne sont pas des questions théoriques : ce sont celles qui reviennent au troisième quart d’heure d’un rendez-vous, une fois les présentations faites, quand la personne en face de nous cesse de vérifier ce qu’elle croit savoir et pose la question qui l’inquiétait réellement en venant.
Micro-BIC ou régime réel, lequel choisir ?
C’est la question la plus fréquente, et celle dont la réponse est la plus souvent tranchée.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite d’un plafond de recettes de 77 700 € pour les revenus 2025, revalorisé pour les revenus 2026. Les meublés de tourisme non classés relèvent, depuis 2025, d’un régime nettement moins favorable : abattement ramené à 30 % et plafond abaissé à 15 000 €.
Le régime réel permet de déduire les charges effectives, les intérêts d’emprunt et surtout l’amortissement du bien. Dans la grande majorité des dossiers que nous traitons, il conduit à un résultat imposable proche de zéro pendant de nombreuses années, là où le micro-BIC laisse la moitié des loyers imposable.
Notre réponse habituelle tient en une phrase : si le bien est financé à crédit, ou s’il a fait l’objet de travaux, la question ne se pose pas. Le réel s’impose.
Sur quelle base puis-je amortir, et pendant combien de temps ?
L’amortissement ne porte pas sur le prix payé, mais sur la valeur du bâti. La quote-part de terrain, non amortissable, est isolée pour une fraction généralement comprise entre 10 % et 20 % du prix selon la localisation et la nature de l’immeuble.
Le solde est ensuite ventilé par composants : gros œuvre, façades et étanchéité, installations techniques, agencements, chacun amorti sur sa durée d’usage propre. En pratique, la dotation annuelle sur le bâti s’établit entre 2,5 % et 3 % du prix hors terrain. Le mobilier s’amortit séparément, sur des durées plus courtes.
Les frais d’acquisition peuvent, selon l’option retenue, être immobilisés ou passés en charges. Ce choix n’est pas neutre et se décide à l’entrée.
Mon amortissement dépasse mon résultat
Il n’est pas perdu, et c’est une bonne nouvelle mal connue.
L’article 39 C du code général des impôts interdit à l’amortissement de créer un déficit : la dotation déductible est limitée à la différence entre les loyers et les autres charges. L’excédent est mis en report, sans limitation de durée, et s’impute sur les exercices ultérieurs à mesure que le résultat le permet.
Concrètement, un bien fortement amorti constitue une réserve de déduction mobilisable pendant des années. C’est ce qui explique qu’un loueur au réel puisse ne pas payer d’impôt sur ses loyers pendant une décennie ou davantage.
Vais-je payer plus cher à la revente à cause des amortissements ?
Oui, et c’est le changement le plus important de ces dernières années.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits par le loueur en meublé non professionnel minorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. L’avantage historique du meublé à la sortie a donc disparu.
Deux nuances importantes. La fraction d’amortissement mise en report, et non effectivement déduite, n’est pas concernée. Et les abattements pour durée de détention subsistent : l’exonération d’impôt sur le revenu intervient après vingt-deux ans, celle de prélèvements sociaux après trente ans. La durée de conservation pèse désormais bien plus lourd que le choix du régime.
À quel taux de prélèvements sociaux mes loyers sont-ils soumis ?
C’est la question la plus récente, et celle qui surprend le plus.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé de 1,4 point le taux de la contribution sociale généralisée applicable aux revenus du capital, portant le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. Un taux de 17,2 % est toutefois maintenu pour certains revenus limitativement énumérés, au nombre desquels figurent les revenus fonciers issus de la location nue et les plus-values immobilières.
Les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, dont relèvent les loyers de location meublée, entrent en principe dans le champ de la hausse. Il en résulte un écart de taux entre location meublée et location nue qui n’existait pas auparavant. Ce point mérite d’être vérifié précisément au regard de votre situation avant d’en tirer des conséquences sur un arbitrage.
Dois-je payer la CFE ?
Oui, en principe. La location meublée est une activité commerciale, et chaque local loué peut donner lieu à imposition. Les cas d’exonération sont limitativement prévus.
L’oubli le plus fréquent n’est d’ailleurs pas le paiement mais la formalité : une activité créée dans l’année bénéficie d’une exonération pour sa première année, mais reste tenue de déposer sa déclaration initiale avant le 31 décembre. Passé ce délai, la régularisation est laborieuse.
Rappelons aussi que les avis de CFE ne sont plus adressés par courrier. Ils sont mis en ligne au début du mois de novembre dans l’espace professionnel, et il faut aller les chercher.
Puis-je récupérer la TVA sur mon acquisition ou mes travaux ?
Non, dans la configuration la plus courante. La location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA : la taxe supportée sur le mobilier, les honoraires ou une rénovation constitue un coût définitif, intégré à la base amortissable.
La récupération suppose de basculer dans le champ de la para-hôtellerie, ce qui exige la fourniture d’au moins trois des quatre services visés par la loi, dans des conditions de durée précises. C’est un régime, pas une option : on ne le choisit pas, on le remplit ou non.
Nous ajoutons systématiquement une réserve. La déduction obtenue se régularise sur vingt ans en cas de perte ultérieure de la qualité d’assujetti, et les critères applicables aux séjours courts font l’objet d’une jurisprudence récente qui appelle à la prudence. Un montage de récupération de TVA ne se décide pas en rendez-vous, il se documente.
Puis-je devenir professionnel sans l'avoir voulu ?
Oui. Le statut de loueur en meublé professionnel s’applique de plein droit, sans démarche ni option, dès que deux conditions sont réunies : des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal, et des recettes excédant les autres revenus d’activité du foyer.
Le basculement provient rarement d’une hausse des loyers. Il provient d’une baisse des autres revenus : un départ à la retraite, une année de transition, la cessation d’activité d’un conjoint. Les conséquences sont réelles, en matière de cotisations sociales, d’impôt sur la fortune immobilière et de régime des plus-values.
Une précision pour nos clients expatriés : la loi de finances pour 2026 a modifié, pour les non-résidents, l’appréciation de la seconde condition, qui intègre désormais les revenus d’activité soumis à un impôt équivalent dans l’État de résidence. Beaucoup perdront le statut professionnel dès l’imposition des revenus 2026.
Mon logement est classé F, pourrai-je encore le louer ?
Jusqu’au 31 décembre 2027, oui. Au 1er janvier 2028, un logement classé F ne pourra plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ni d’une reconduction tacite, l’obligation de décence énergétique s’appliquant à la location meublée comme à la location nue dès lors que le logement est loué à usage de résidence principale.
Deux réflexes avant de vous alarmer. Vérifiez d’abord votre étiquette actuelle : la méthode de calcul du diagnostic a changé au 1er janvier 2026 et de nombreux logements chauffés à l’électricité ont gagné une classe sans travaux. Suivez ensuite le projet de loi en discussion, qui prévoit d’autoriser la location contre un engagement de rénovation, sans qu’il soit pour autant prudent de fonder une décision sur un texte non promulgué.
Faut-il créer une SCI pour louer en meublé ?
C’est la question qui appelle la réponse la plus tranchée, et la plus contre-intuitive pour beaucoup.
Une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu qui exerce une activité de location meublée exerce une activité commerciale, ce qui l’expose à un assujettissement à l’impôt sur les sociétés, une tolérance étroite s’appliquant lorsque les recettes commerciales restent très accessoires. Le passage à l’impôt sur les sociétés modifie tout : régime des plus-values, imposition des distributions, sortie du dispositif.
Lorsqu’un cadre sociétaire est réellement souhaité, notamment dans une logique familiale, d’autres structures y répondent mieux. Mais la détention en direct reste, pour la majorité des investisseurs que nous accompagnons, la solution la plus simple et la plus efficace.
Conclusion
Ce qui frappe, à relire ces dix questions, c’est qu’aucune ne porte sur un point obscur. Ce sont des questions structurantes, dont les réponses déterminent la rentabilité d’un investissement sur vingt ans.
Ce qui frappe davantage, c’est le moment auquel elles nous sont posées. Dans plus de la moitié des cas, elles arrivent après l’acquisition, parfois après plusieurs années d’exploitation. L’option pour le régime réel a été manquée, la déclaration initiale de CFE n’a pas été déposée, les frais d’acquisition ont été traités sans arbitrage, ou un bien a été acheté sans que son étiquette énergétique ait été regardée. Aucune de ces situations n’est irrémédiable. Toutes auraient coûté moins cher, traitées en amont.
Une question monte d’ailleurs depuis quelques mois, et figurera sans doute dans la prochaine édition de cette liste : celle de la taxation des logements vacants, dont le régime change en 2027 et dont l’ancienneté de vacance se décompte déjà.
Chez LMNP.Paris, la location meublée est notre unique spécialité. Nous ne traitons ni les revenus fonciers, ni les sociétés commerciales, ni les activités libérales : nous traitons des loueurs en meublé, toute l’année, et c’est ce qui nous permet de répondre à ces questions sans avoir à les chercher. Si l’une d’elles est restée sans réponse dans votre dossier, prenez rendez-vous avec l’un de nos experts-comptables : le premier échange sert précisément à identifier laquelle.
Cet article présente des principes généraux à jour à la date de sa rédaction et ne constitue ni une consultation ni une recommandation d’investissement. Plusieurs des dispositifs évoqués ont fait l’objet de modifications récentes ou sont en cours d’évolution. Chaque situation appelle une étude particulière.
