Investir dans l’immobilier locatif peut être un moyen efficace de se constituer un patrimoine, préparer sa retraite, ou obtenir un complément de revenus. Pour cela, il est important de sélectionner des biens à haute rentabilité locative. Ce concept implique que les loyers perçus dépassent les charges et frais divers liés à l’investissement. Cependant, dénicher un bien immobilier rentable n’est pas toujours facile.
Chez LMNP Paris, cabinet d’expertise comptable spécialisé en location meublée non professionnelle (LMNP), nous partageons ici nos 9 meilleures astuces pour vous aider à repérer les opportunités d’investissement les plus intéressantes.
Analyser rigoureusement le prix d’achat du bien
Le prix d’achat est un critère fondamental dans la recherche d’un bien rentable. Si vous investissez dans un bien surévalué, la rentabilité risque d’être moindre. Il est donc essentiel d’estimer le juste prix en fonction des revenus locatifs potentiels. Voici quelques étapes pour cela :
- Explorer en profondeur les annonces : L’objectif est de bien connaître le marché pour repérer les valeurs moyennes au mètre carré dans votre secteur ciblé. En étudiant les annonces, vous apprendrez à distinguer les biens surévalués des bonnes affaires. Cette démarche vous aidera aussi à anticiper le potentiel locatif par type de logement.
- Négocier avec le vendeur : Les vendeurs ont des motivations diverses, et comprendre leurs raisons de vendre peut être un levier pour négocier. Renseignez-vous : s’agit-il de leur résidence principale ou d’un bien d’investissement ? Depuis combien de temps le bien est-il sur le marché ? Ces éléments peuvent influencer leur flexibilité sur le prix.
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Privilégier les villes dynamiques et attractives
La localisation du bien est déterminante pour garantir un flux locatif régulier. Optez pour des villes attractives économiquement, culturellement ou touristiquement. Les bassins d’emploi, les zones étudiantes, les villes touristiques ou les zones bien desservies par les transports en commun représentent des localisations de choix.
Les villes en déclin ou à faible attractivité présentent un risque élevé de vacances locatives, ce qui impacte négativement la rentabilité.
Explorer les marchés en périphérie des grandes métropoles
Dans les grandes villes, la demande en logements dépasse souvent l’offre, ce qui conduit à des politiques d’encadrement des loyers, limitant la rentabilité locative. Une alternative rentable consiste à investir dans des villes de périphérie où les prix d’achat sont souvent inférieurs de 30 % à 60 % par rapport aux métropoles. Tout en restant dans des zones à forte demande locative, vous bénéficiez d’une rentabilité supérieure grâce à des coûts d’acquisition réduits.
Choisir le type de bien en fonction de sa rentabilité potentielle
Le type de bien joue un rôle essentiel dans la rentabilité locative. Les biens tels que :
- Les logements avec parking : Dans les grandes villes, une place de parking peut représenter un atout pour augmenter le loyer de manière significative.
- Les studios : Particulièrement recherchés par les étudiants et jeunes actifs, les studios dans des zones attractives sont relativement faciles à louer.
- Les immeubles de rapport : Ce type d’investissement permet d’acquérir plusieurs unités pour un prix global souvent inférieur à l’achat de lots individuels, optimisant ainsi la rentabilité.
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Opter pour des contrats de location qui maximisent les revenus
Le choix du type de contrat de location peut également influencer les rendements. Deux options peuvent être particulièrement intéressantes :
- Les locations de courte durée : Bien qu’elles nécessitent une gestion plus intensive, les loyers perçus sont généralement plus élevés. Toutefois, cette stratégie est plus rentable dans des zones touristiques ou à fort passage.
- Les colocations : La location par chambre permet de générer un loyer total plus élevé qu’en louant à un ménage unique.
Penser à l’ancien pour maximiser la rentabilité
L’acquisition de biens anciens peut offrir des prix d’achat plus bas, ce qui améliore la rentabilité brute. Les biens nécessitant des rénovations peuvent parfois être achetés à un tarif avantageux. De plus, de nombreux dispositifs d’aide à la rénovation énergétique existent pour financer partiellement les travaux. Chez LMNP Paris, nous pouvons vous aider à intégrer les aides et avantages fiscaux liés à la rénovation dans votre plan de rentabilité.
Profiter des opportunités " off market "
Le marché » off market » comprend les biens qui ne sont pas encore listés sur les sites d’annonces. Pour en bénéficier, il est essentiel de bâtir un réseau de contacts solides, notamment auprès des agents immobiliers, notaires, et autres professionnels. Grâce à cette approche, vous pouvez être informé de ventes à venir avant qu’elles ne soient mises en ligne, vous offrant ainsi un avantage sur les acheteurs concurrents.
Calculer la rentabilité dès l’étude de chaque bien
Avant d’investir, il est indispensable de calculer la rentabilité du bien pour vérifier son potentiel. Deux principaux indicateurs vous aideront à déterminer cela :
- La rentabilité brute : En divisant les revenus locatifs annuels par le coût total d’acquisition, vous obtenez une première estimation de rendement. Pour affiner ce calcul, réalisez une étude de marché pour estimer précisément le montant des loyers dans le secteur.
- La rentabilité nette : Celle-ci prend en compte les charges (taxe foncière, copropriété, frais de gestion, etc.) pour vous donner une vision plus réaliste du revenu net.
Optimiser la fiscalité en choisissant le bon statut
Enfin, pour maximiser la rentabilité de votre investissement, le choix du statut fiscal est important. La fiscalité peut affecter de manière significative votre rendement, d’où l’importance d’opter pour le régime le plus avantageux en fonction de votre situation. Voici les options principales :
- Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : Ce statut est accessible pour les locations meublées et offre des avantages fiscaux importants, comme la déduction des charges et l’amortissement. Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée au statut LMNP.
- Le régime des revenus fonciers : Il s’applique aux locations nues et convient à ceux qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas louer en meublé.
- La Société Civile Immobilière (SCI) : Idéale pour les investissements en famille ou entre associés, elle permet de structurer des projets plus conséquents.
- La SARL de famille : Cette structure juridique est intéressante pour les biens détenus par des membres d’une même famille.
Pour un accompagnement personnalisé sur le choix du statut fiscal adapté à vos objectifs, n’hésitez pas à contacter LMNP Paris.
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