La défiscalisation immobilière est un levier stratégique permettant de réduire une partie de vos impôts tout en investissant dans l’immobilier. Certaines lois incitent ainsi les investisseurs à acheter des biens spécifiques, à les mettre en location, et ce, sous certaines conditions. Si vous respectez les critères, vous pouvez diminuer vos impôts grâce à ces dispositifs. En 2024, le législateur ne propose pas moins de 7 dispositifs de défiscalisation immobilière, chacun offrant des avantages spécifiques. LMNP.Paris, comptable LMNP, vous propose les principales options disponibles. De plus, nos experts-comptables sont là pour vous aider à optimiser vos revenus grâce à des conseils personnalisés.
La loi Pinel
La loi Pinel, longtemps reconnue comme l’un des dispositifs majeurs de défiscalisation immobilière en France, est une solution privilégiée pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant leurs impôts. Héritière des lois Scellier et Duflot, la loi Pinel continue d’inciter à l’investissement dans le neuf ou le réhabilité, avec un objectif double : répondre à la demande de logements dans les zones tendues et offrir des avantages fiscaux attractifs aux particuliers.
Bien que prolongée initialement jusqu’en 2024, certaines mesures et prolongations partielles permettent de bénéficier du dispositif en 2025 et même 2026, sous réserve de respecter les nouvelles conditions en vigueur.
Avantages fiscaux
La loi Pinel permet de réduire votre impôt sur le revenu en fonction de la durée de location du bien immobilier :
9 % de réduction pour un engagement de 6 ans
12 % pour une location de 9 ans
14 % pour un engagement prolongé à 12 ans
Ces pourcentages s’appliquent sur le montant de l’investissement, avec un maximum de 300 000 € par investissement et une réduction d’impôt plafonnée à 10 000 € par an. Ces chiffres font de la loi Pinel un dispositif particulièrement intéressant pour les contribuables souhaitant optimiser leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier.
Conditions
Pour être éligible, plusieurs critères doivent être respectés :
- Type de logement : le bien doit être nu, à usage d’habitation, situé dans un immeuble collectif ou une petite copropriété.
- Nature du bien : le logement doit être neuf ou réhabilité à neuf, et respecter les normes environnementales RE 2020 pour garantir une performance énergétique optimale.
- Plafonds de loyer et de ressources : le logement doit être loué à des foyers aux revenus modestes ou intermédiaires, et le loyer ne doit pas dépasser les plafonds définis par zone géographique (zones A, Abis, B1).
- Durée de location minimale : la location doit être effectuée pour au moins 6 ans, avec la possibilité d’étendre jusqu’à 12 ans pour maximiser la réduction fiscale.
- Localisation : le bien doit se situer dans une zone Pinel éligible, c’est-à-dire une zone tendue où la demande locative est forte.
Le statut LMNP
Le statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) est une véritable niche fiscale pour les investisseurs dans l’immobilier locatif meublé. Contrairement à d’autres dispositifs, le LMNP n’est pas une loi de défiscalisation, mais un statut juridique qui permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.
Avantages fiscaux
En tant que LMNP, vous avez deux choix de régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 30 % à 71 % selon la nature de la location.
- Le régime réel, qui permet de déduire les charges liées à la location, d’amortir le bien, les meubles, ainsi que les travaux, et même de déduire le déficit éventuel.
Cela permet, dans certains cas, de réduire considérablement, voire d’annuler votre base imposable.
Conditions
Pour bénéficier du statut LMNP, les conditions sont les suivantes :
- Louer un bien meublé respectant la liste de mobilier minimal définie par le décret du 31 juillet 2015.
- Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de la moitié des revenus totaux du foyer fiscal.
La loi Denormandie
La loi Denormandie, mise en place en 2019, est un dispositif de défiscalisation immobilière complémentaire à la loi Pinel, spécialement conçu pour encourager l’investissement dans des logements anciens à rénover. Ce dispositif cible principalement les villes où la réhabilitation du parc immobilier est nécessaire, mais qui ne sont pas classées en zones tendues comme le prévoit le Pinel.
Investir via la loi Denormandie en 2025-2026 permet de réduire ses impôts tout en valorisant un bien ancien, ce qui en fait une solution idéale pour les investisseurs souhaitant combiner rentabilité locative, optimisation fiscale et rénovation patrimoniale.
Avantages fiscaux
La loi Denormandie offre des réductions d’impôt attractives, calculées sur le montant total de l’investissement immobilier, avec un plafond de 300 000 € et une limite annuelle de 10 000 €. Les pourcentages de réduction dépendent de la durée de mise en location :
12 % pour un engagement de 6 ans
18 % pour 9 ans
21 % pour 12 ans
Ces réductions fiscales font de Denormandie un dispositif très compétitif pour l’investissement locatif ancien, surtout lorsqu’il est combiné à des travaux de rénovation énergétique permettant de moderniser le logement.
Conditions
Pour bénéficier de la loi Denormandie en 2025-2026, plusieurs critères doivent être respectés :
- Type de bien : achat d’un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Performance énergétique : le bien doit voir sa performance énergétique améliorée d’au moins 30 %, conformément aux exigences actuelles pour l’efficacité énergétique (RE 2020 ou normes locales).
- Plafonds de loyer et ressources : le logement doit être loué à des foyers à revenus modestes, avec des loyers inférieurs aux plafonds légaux par zone géographique.
- Durée minimale de location : engagement locatif d’au moins 6 ans, extensible jusqu’à 12 ans pour maximiser la réduction d’impôt.
- Localisation : le bien doit se situer dans une ville éligible Denormandie, généralement identifiée par des besoins importants de rénovation urbaine.
Le dispositif Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages, anciennement connu sous le nom de loi Cosse, est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager les propriétaires à proposer des logements à loyers abordables. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux attractifs, tout en contribuant à répondre à la demande croissante de logements accessibles dans les zones urbaines et périurbaines.
Pour les années 2025 et 2026, le dispositif reste un levier intéressant pour réduire ses impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif responsable. Il s’applique aux contrats de location de résidence principale signés dans le cadre de conventions avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Avantages fiscaux
Le dispositif Loc’Avantages permet une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 65 %, selon :
- La localisation du bien (zones très tendues ou intermédiaires)
- Le niveau de loyer consenti inférieur aux plafonds fixés par l’Anah
- Le type de convention signée (intermédiaire ou social)
En cas de déficit foncier, le montant peut également être imputé sur le revenu global jusqu’à 15 300 € par an, offrant une optimisation fiscale significative pour les investisseurs soucieux de réduire leur impôt tout en louant de manière responsable.
Conditions
Pour bénéficier de Loc’Avantages en 2025-2026, plusieurs critères doivent être respectés :
- Type de location : le logement doit être la résidence principale du locataire et loué non meublé.
- Convention Anah : signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat, s’engager à respecter :
- Les plafonds de loyers définis par zone
- Les plafonds de ressources des locataires
- Durée de location minimale : s’engager à louer le bien pendant au moins 6 ans.
- Performance énergétique : le logement doit répondre aux normes énergétiques strictes en vigueur, contribuant à la transition énergétique et à la diminution des charges pour le locataire.
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif phare de défiscalisation immobilière qui encourage les investisseurs à réhabiliter des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou protégés. L’objectif est double : préserver le patrimoine architectural français tout en offrant des avantages fiscaux significatifs aux propriétaires qui s’engagent dans des projets de rénovation ambitieux.
Pour 2025-2026, la loi Malraux reste particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant combiner défiscalisation, valorisation patrimoniale et investissement locatif de long terme. Ce dispositif est souvent privilégié par les particuliers et investisseurs avertis qui s’intéressent aux biens historiques ou de caractère situés dans des centres-villes historiques.
Avantages fiscaux
La réduction d’impôt offerte par la loi Malraux dépend de la localisation de l’immeuble et de la zone de protection :
- 30 % du montant des travaux pour un bien situé dans un secteur sauvegardé
- 22 % pour un bien situé dans une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
Ces pourcentages s’appliquent sur le coût total des travaux de rénovation, sans plafond de montant par bien, ce qui peut générer des économies fiscales très importantes pour les projets de grande envergure.
Conditions
Pour bénéficier de la loi Malraux, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Travaux sur l’intégralité de l’immeuble : les rénovations doivent concerner tous les logements ou parties communes, selon les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France.
- Engagement locatif : le bien doit être loué comme résidence principale du locataire pour une durée minimale de 9 ans, permettant ainsi de garantir la pérennité de l’investissement et la stabilité des revenus locatifs.
- Respect des normes et recommandations patrimoniales : les travaux doivent suivre les prescriptions de l’ABF pour préserver le caractère historique et architectural du bâtiment.
La loi monuments historiques
La loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné aux investisseurs souhaitant acquérir et rénover des biens classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques. Ce dispositif permet non seulement de préserver le patrimoine architectural français, mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs pour les particuliers engagés dans des projets ambitieux de restauration.
Pour 2025-2026, la loi Monuments Historiques reste l’un des dispositifs les plus attractifs pour les investisseurs passionnés de patrimoine, combinant réduction fiscale importante, valorisation patrimoniale et potentiel locatif.
Avantages fiscaux
Le principal avantage de la loi Monuments Historiques est la possibilité de déduire jusqu’à 100 % des charges foncières et des travaux de restauration, à condition que certaines conditions soient respectées.
- Charges foncières déductibles : impôts locaux, frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunt
- Travaux de rénovation : entièrement déductibles si le bien est ouvert au public ou destiné à un usage locatif professionnel
- Impact fiscal maximal : la déduction intégrale permet de réduire fortement l’impôt sur le revenu, surtout pour les investisseurs à forte tranche marginale d’imposition
Conditions
Pour bénéficier de la loi Monuments Historiques, plusieurs critères doivent être respectés :
- Type de bien : le bien doit être classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques.
- Durée de conservation : l’investisseur doit s’engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans, garantissant ainsi la préservation patrimoniale.
- Supervision des travaux : les rénovations doivent être pilotées par un Architecte des Bâtiments de France, conformément aux règles strictes de protection du patrimoine.
- Ouverture au public ou usage locatif : pour bénéficier de la déduction maximale, le bien doit être soit ouvert au public, soit loué en résidence principale ou à usage professionnel.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal puissant permettant aux investisseurs immobiliers de réduire leur impôt sur le revenu lorsque les charges liées à un bien locatif dépassent les revenus générés par la location. Ce dispositif s’applique principalement aux locations nues et peut également concerner les locations meublées sous le régime réel, offrant une flexibilité importante pour optimiser sa fiscalité.
Le déficit foncier reste un outil privilégié pour les contribuables souhaitant investir dans l’immobilier ancien, financer des travaux de rénovation et réduire leur impôt tout en valorisant leur patrimoine.
Avantages fiscaux
Le déficit foncier permet de déduire une partie des charges et travaux directement du revenu imposable :
- Locations nues : déduction des charges jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global.
- Locations meublées (régime réel) : déficit imputable sur les revenus locatifs futurs pendant 10 ans, permettant de lisser la fiscalité et d’optimiser la rentabilité à long terme.
- Charges éligibles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, réparations, taxes foncières, frais de gestion…
Grâce à ce mécanisme, il est possible de transformer des dépenses obligatoires en économies fiscales, tout en améliorant la qualité du bien pour les locataires.
Conditions
Pour profiter du déficit foncier, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Opter pour le régime réel d’imposition : ce régime permet de déduire les charges réelles des revenus fonciers.
- Type de location : le mécanisme s’applique principalement aux locations nues, bien que certaines stratégies de déficit puissent être appliquées aux locations meublées sous régime réel.
- Charges déductibles : travaux d’entretien et de rénovation, frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxes foncières, assurances…
- Respect des plafonds : la déduction maximale sur le revenu global est de 10 700 € par an pour les locations nues.
Conclusion
La défiscalisation immobilière offre de multiples opportunités pour réduire sa charge fiscale tout en investissant dans des biens à fort potentiel de valorisation. Cependant, chaque dispositif possède ses propres conditions, avantages et contraintes, qu’il est essentiel d’analyser selon votre profil, vos objectifs et votre horizon d’investissement.
Pour vous aider à comparer rapidement les principaux dispositifs disponibles en 2025-2026, voici un tableau récapitulatif :
| Dispositif | Type de bien | Durée / Engagement | Avantage fiscal principal | Particularité |
|---|---|---|---|---|
| Pinel | Neuf ou VEFA | 6-12 ans | 9-14 % réduction impôt | Zones tendues, loyers plafonnés |
| LMNP | Meublé | Libre | Amortissements + déduction charges | Idéal zones touristiques ou étudiantes |
| Denormandie | Ancien rénové | 6-12 ans | 12-21 % réduction impôt | Travaux ≥ 25 %, perf. énergétique ≥ 30 % |
| Loc’Avantages | Résidence principale | ≥ 6 ans | Jusqu’à 65 % réduction | Convention Anah, loyers plafonnés |
| Malraux | Ancien protégé | ≥ 9 ans | 22-30 % travaux déductibles | Supervision ABF obligatoire |
| Monuments Historiques | Classé/inscrit | ≥ 15 ans | 100 % charges & travaux | Ouverture au public recommandée |
| Déficit foncier | Ancien loué nu | Libre | Déduction jusqu’à 10 700 €/an | Déficit reportable sur 10 ans |
Chez LMNP.Paris, nos experts-comptables sont à votre disposition pour vous accompagner dans le choix du dispositif le plus adapté à votre situation fiscale et patrimoniale.
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