Investir dans l’immobilier est une stratégie souvent prisée pour générer des revenus passifs et faire croître son patrimoine. Parmi les options les plus populaires pour structurer un investissement immobilier, deux statuts se distinguent : la société civile immobilière (SCI) et le loueur meublé non professionnel (LMNP). Chacun de ces statuts présente des avantages spécifiques, mais aussi des particularités qui peuvent influencer votre choix. En tant que cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP, LMNP.PARIS vous propose une analyse détaillée des différences entre SCI et LMNP pour vous aider à faire le choix le plus adapté à vos objectifs d’investissement et à votre situation fiscale.
Le statut LMNP pour investir en nom propre
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet de louer un bien immobilier meublé tout en profitant d’avantages fiscaux intéressants. En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez investir en nom propre, sans avoir à créer une structure juridique complexe. Cependant, quelques conditions doivent être remplies pour bénéficier de ce statut.
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Le LMNP est destiné aux particuliers qui souhaitent louer un bien meublé. Pour que la location soit considérée comme meublée, le bien doit comporter tous les équipements nécessaires au confort du locataire, conformément aux exigences du décret du 31 juillet 2015. Parmi les éléments indispensables, on retrouve :
- Une literie (avec couette ou couverture),
- Des volets ou rideaux dans les chambres,
- Un réfrigérateur et un congélateur ou un compartiment à congélation,
- Des plaques de cuisson et un four ou un micro-ondes,
- De la vaisselle pour les repas,
- Des ustensiles de cuisine,
- Des étagères de rangement, des luminaires, ainsi que du matériel d’entretien ménager.
En plus de cette exigence d’équipement, vous devez également respecter deux critères de revenus pour rester sous le statut LMNP :
- Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €,
- Ces revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de la moitié de vos revenus fiscaux totaux. Au-delà de ces seuils, vous basculez automatiquement sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Les démarches administratives sous LMNP
L’un des atouts majeurs du statut LMNP réside dans la simplicité des démarches administratives. Dès le début de votre activité de location meublée, vous devez vous immatriculer auprès de l’administration fiscale en remplissant le formulaire PO1 au greffe du tribunal de commerce, soit en ligne, soit par courrier. Une fois cette démarche effectuée, vous recevrez un numéro de SIRET, qui vous permettra de déclarer vos revenus locatifs.
Le régime fiscal que vous choisissez au moment de votre immatriculation est également une étape importante, car il détermine le mode d’imposition de vos revenus. Vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux principaux : le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition.
La fiscalité du LMNP
La fiscalité sous le statut LMNP repose sur l’imposition des recettes locatives en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le régime fiscal choisi, la manière dont vos revenus seront taxés varie :
- Régime micro-BIC : Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (abattement de 71 % pour les meublés de tourisme).
- Régime réel : Ce régime vous permet de déduire toutes les charges liées à la location (travaux, assurances, intérêts d’emprunt, etc.) et d’amortir le bien, les meubles et les travaux. Cette déduction des amortissements peut vous permettre de réduire considérablement votre base imposable. Dans certains cas, elle peut même supprimer une partie de vos revenus imposables.
Pour un investisseur LMNP, le régime réel est souvent plus avantageux, car il permet une optimisation fiscale importante, bien que la gestion comptable y soit plus complexe.
La SCI pour investir à plusieurs
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer un bien immobilier en commun. Contrairement au LMNP, la SCI permet de séparer le patrimoine immobilier de celui des associés. Ce statut est particulièrement adapté pour les investissements immobiliers à plusieurs, notamment en vue de la transmission de patrimoine.
Les conditions pour constituer une SCI
Pour constituer une SCI, il faut obligatoirement être plusieurs associés (minimum deux). Ces associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Par exemple, il est possible qu’une SCI soit constituée d’un investisseur individuel associé à une société, ce qui peut être avantageux dans le cadre de projets immobiliers de plus grande envergure.
La SCI permet une gestion collective de l’immobilier et est souvent utilisée dans les situations de transmission de patrimoine, notamment lors de successions. Cela simplifie grandement la transmission des parts sociales, qui peuvent être cédées sans avoir à vendre le bien immobilier.
La SCI et la location meublée
En règle générale, une SCI est utilisée pour la location vide. Cependant, certaines situations permettent de la rendre compatible avec la location meublée. Cela dépend du type d’imposition choisi pour la SCI :
- SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : Les règles fiscales sont plus complexes, mais cette option permet de pratiquer la location meublée. Toutefois, elle entraîne des obligations comptables et fiscales renforcées.
- SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : La location meublée dans ce cadre est possible uniquement si les revenus locatifs générés par le bien meublé représentent moins de 10 % des recettes totales de la SCI. Cette contrainte limite l’utilisation de la SCI pour les investissements exclusivement en meublé.
Les démarches administratives pour créer une SCI
La création d’une SCI nécessite de suivre plusieurs étapes administratives complexes, notamment :
- L’enregistrement de la société au registre du commerce et des sociétés,
- La rédaction des statuts de la SCI,
- La publication d’une annonce légale dans un journal habilité.
Ces démarches requièrent souvent l’intervention d’un professionnel pour s’assurer de leur conformité. De plus, une fois la SCI créée, il est nécessaire de gérer les comptes annuels, avec la rédaction du compte de résultat et des bilans d’activité.
La fiscalité des SCI
Les SCI peuvent être soumises à deux types d’imposition :
- L’impôt sur les sociétés (IS) : Dans ce cas, la société elle-même paie l’impôt, mais elle peut bénéficier de l’amortissement et de la déduction des charges. Les associés paieront ensuite un impôt sur les dividendes reçus (avec un prélèvement forfaitaire unique de 30 %).
- L’impôt sur le revenu (IR) : Les revenus générés par la location sont considérés comme des revenus fonciers. L’abattement de 30 % est limité et vous ne bénéficiez pas des avantages fiscaux liés à l’amortissement.
SCI ou LMNP : comment choisir ?
Le choix entre la SCI et le LMNP dépend de plusieurs facteurs, dont vos objectifs d’investissement, votre situation fiscale et le nombre d’associés impliqués. Voici quelques éléments de réflexion pour vous guider dans votre décision :
- SCI : Ce statut est idéal pour les investisseurs souhaitant investir à plusieurs ou gérer un patrimoine immobilier à grande échelle. Il permet une gestion collective et simplifie la transmission des biens immobiliers. En revanche, les démarches administratives et la gestion fiscale sont plus lourdes que sous le statut LMNP.
- LMNP : Si vous êtes un investisseur individuel avec quelques biens à louer, le statut de loueur meublé non professionnel est plus simple et flexible. Il vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse (en particulier sous le régime réel), tout en évitant les lourdes démarches administratives liées à la création d’une société.
Conclusion
Choisir entre une SCI et un LMNP dépend principalement de votre stratégie d’investissement et de votre situation personnelle. Si vous souhaitez investir en nom propre avec des démarches simplifiées, le LMNP est une option parfaite, notamment pour la location meublée. Si, au contraire, vous souhaitez investir à plusieurs, optimiser la gestion de votre patrimoine et profiter d’une transmission facilitée, la SCI pourrait être le choix le plus judicieux.
Chez LMNP.PARIS, nous vous accompagnons dans la gestion de vos investissements immobiliers et vous aidons à choisir la structure la mieux adaptée à vos besoins. N’hésitez pas à nous contacter pour une consultation personnalisée !
