La réforme du statut de la location meublée non professionnelle prévue dans le Projet de Loi de Finances 2025 modifie en profondeur la fiscalité des plus-values immobilières. Jusqu’à présent, les amortissements comptabilisés pendant la détention d’un bien loué en meublé n’étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value imposable. Désormais, ces amortissements seront réintégrés, augmentant ainsi l’impôt à payer lors de la cession du bien.
Les nouvelles règles fiscales
L’article 24 du PLF2025 introduit une nouvelle méthode de calcul de la plus-value immobilière applicable aux logements loués en LMNP. Jusqu’à présent, la plus-value était déterminée en soustrayant le prix d’acquisition majoré des frais d’achat et des travaux du prix de vente. Avec la réforme, le prix d’acquisition sera désormais diminué des amortissements pratiqués tout au long de la location.
Cette disposition concerne la majorité des biens en LMNP, mais exclut les résidences étudiantes, les EHPAD et les résidences seniors. Tous les autres investisseurs en location meublée devront donc intégrer ces nouvelles règles dans leur stratégie patrimoniale.
Un impact fiscal pour les investisseurs
L’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value a une conséquence directe : une augmentation significative de l’impôt lors de la revente du bien. Jusqu’alors, ces amortissements permettaient de réduire l’imposition sur les revenus locatifs sans influencer la plus-value. Désormais, cette économie d’impôt sera en partie annulée au moment de la cession.
Même si un bien est transformé en location nue après une période de location meublée, les amortissements déduits durant l’exploitation en LMNP seront tout de même pris en compte dans le calcul de la plus-value. Cette mesure renforce la nécessité de planifier avec précision toute stratégie d’investissement et de revente.
Un régime d'abattement inchangé
Malgré cette hausse de la fiscalité, les abattements pour durée de détention restent en vigueur. Ainsi, un investisseur pourra toujours bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et d’une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Toutefois, avant d’atteindre ces seuils, l’imposition sur la plus-value sera nettement plus élevée qu’auparavant. Ce point doit être pris en compte lors de la prise de décision concernant la conservation ou la cession d’un bien.
Une application immédiate et sans clause de grand-père
Cette réforme entrera en vigueur dès son adoption et concernera toutes les ventes de biens en LMNP. Aucune clause de grand-père n’a été prévue, ce qui signifie que tous les investisseurs, y compris ceux ayant acquis leur bien il y a plusieurs années, seront impactés par cette mesure.
Les amortissements déduits il y a 10, 15 ou 20 ans seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, augmentant ainsi l’assiette fiscale et, par conséquent, le montant de l’impôt à payer lors de la revente.
Un défi pour les notaires
Cette réforme pose de nombreuses questions pratiques pour les notaires, chargés de calculer et de prélever l’impôt sur la plus-value. Parmi les principaux défis, citons :
- La collecte de l’historique des amortissements pratiqués par le propriétaire
- La prise en compte des changements d’exploitation d’un bien immobilier au fil des ans
- L’application correcte des abattements pour durée de détention
Des clarifications de l’administration fiscale sont attendues afin de simplifier la mise en œuvre de cette mesure. Il est possible qu’une future réforme vienne ajuster ces modalités.
Un impact pour les régimes réel et micro-BIC
Que vous soyez au régime réel ou au micro-BIC, la fiscalité sur la plus-value sera affectée de la même manière. L’administration fiscale estime que les abattements forfaitaires de 50 % ou 71 % appliqués au micro-BIC tiennent déjà compte des amortissements. Ces derniers seront donc réintégrés dans le calcul de la plus-value, renforçant ainsi la fiscalité à la revente.
Stratégies d’optimisation face à cette réforme
Face à cette évolution fiscale, les investisseurs devront ajuster leur stratégie patrimoniale. Plusieurs pistes peuvent être envisagées :
- Conserver les biens plus longtemps afin de bénéficier des exonérations pour durée de détention
- Opter pour une donation avant cession, permettant ainsi de transmettre le bien sans supporter l’impact de la réintégration des amortissements
- Anticiper la vente en ajustant la stratégie fiscale et en optimisant les déclarations comptables
Conclusion
La réforme du LMNP 2025 constitue un tournant majeur pour les investisseurs en meublé. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value alourdit la fiscalité lors de la revente et réduit l’intérêt fiscal du dispositif. Toutefois, les exonérations pour durée de détention restent en place, offrant encore des opportunités aux investisseurs patientant sur le long terme.
Les stratégies patrimoniales devront être réévaluées pour limiter l’impact de cette mesure. L’incertitude demeure quant aux modalités d’application concrètes de cette réforme, et il est probable que des ajustements soient nécessaires dans les mois à venir.
