Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et envisagez de le louer en meublé ? La question du choix du modèle de bail de location meublée se pose alors avec acuité. Entre les différents types de contrats et les éléments essentiels à intégrer, il est primordial de bien s’informer pour établir un bail sans erreurs et adapté à votre situation.
Qu’est-ce qu’un bail meublé ?
Le bail de location meublée est un contrat juridique qui formalise la mise en location d’un logement meublé entre le propriétaire (bailleur) et le locataire. Ce type de bail impose que le bien soit doté de l’ensemble des meubles et équipements définis par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, permettant au locataire d’y vivre immédiatement.
Les parties essentielles du bail de location meublée
Pour qu’un bail de location meublée soit valide, il doit inclure plusieurs éléments clés, notamment :
- L’identité des parties : Le bail doit mentionner le nom, prénom, adresse du propriétaire et, le cas échéant, ceux de son mandataire. Dans le cas d’un bien en indivision, les informations de chaque indivisaire doivent être incluses. De même, le locataire doit être clairement identifié, et si c’est un mineur, le contrat doit être signé par un parent ou tuteur.
- La durée du bail : La durée d’un bail meublé dépend du type de contrat choisi. En général, il s’agit d’un contrat d’un an renouvelable automatiquement. Toutefois, il est possible d’opter pour un contrat étudiant (9 mois non renouvelables) ou un bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois pour des cas spécifiques.
Contrat entre particuliers : est-ce possible ?
Un propriétaire peut rédiger un bail de location meublée directement, sans intermédiaire, en prenant soin d’inclure toutes les mentions obligatoires et de respecter les exigences de forme. Des modèles de baux, disponibles en ligne en PDF ou en format Word, facilitent la rédaction en permettant de personnaliser les informations. Attention, les baux longue durée et les baux mobilité imposent certaines mentions spécifiques à respecter.
Les informations essentielles à inclure dans un bail meublé
- Description du logement : Le bail doit comporter une description précise de la location, y compris l’adresse, la nature du logement, sa surface habitable, ainsi que la liste des parties communes et des équipements partagés.
- Loyer et charges : Il est essentiel de préciser la date de début de la location, le montant du loyer, des charges et les modalités de paiement. Si des travaux ont été effectués dans le logement récemment, cela doit aussi être indiqué.
- Réglementation sur les loyers : Dans certaines zones, les loyers sont encadrés. En cas de dépassement du loyer de référence, une mention précisant le loyer de référence et le loyer majoré est obligatoire.
Dépôt de garantie : est-il obligatoire ?
Bien que non obligatoire, il est fortement recommandé de prévoir une clause de dépôt de garantie dans le bail pour se protéger contre les dégradations et les impayés. Ce dépôt ne doit pas dépasser deux mois de loyer hors charges. En cas de bail mobilité, il est interdit de demander un dépôt de garantie, et cette interdiction doit être rappelée dans le contrat.
Responsabilités et obligations des parties
Pour le propriétaire-bailleur
- Obligation de délivrance : Le propriétaire doit remettre un logement en bon état, répondant aux normes de décence (article 1719 du Code civil).
- Entretien et réparations : Pendant la durée du bail, le propriétaire est responsable des réparations nécessaires au maintien du logement.
- Installation de détecteurs de fumée : Depuis 2015, tout logement doit être équipé d’au moins un détecteur de fumée.
- Garantie des vices cachés : Le propriétaire est tenu de garantir le logement contre les défauts ou vices cachés qui en empêcheraient l’usage.
- Sécurité des piscines : En cas de présence d’une piscine, des dispositifs de sécurité sont obligatoires.
Pour le locataire
- Usage du bien : Le locataire doit utiliser le bien de manière raisonnable et respecter la tranquillité du voisinage.
- Paiement du loyer et des charges : Ce point doit être respecté aux dates convenues dans le contrat.
- Réparations locatives : Les réparations dites locatives (détaillées par le décret n°87-712 du 26 août 1987) incombent au locataire.
- Souscription d’une assurance : Bien qu’elle ne soit obligatoire que pour certains types de baux, une assurance multirisque habitation est souvent recommandée.
Différents types de baux meublés
- Bail meublé longue durée : Lorsque le logement devient la résidence principale du locataire, un contrat de location meublée longue durée est requis, d’une durée d’un an renouvelable.
- Bail étudiant : D’une durée de 9 mois non reconductible, ce type de bail est destiné aux étudiants et ne nécessite pas de préavis à son échéance.
- Bail mobilité : D’une durée flexible entre 1 et 10 mois, il est destiné aux locataires en formation ou en mobilité professionnelle. Ce contrat n’est pas renouvelable, et si le locataire souhaite prolonger la location, un nouveau bail longue durée devra être établi.
- Bail saisonnier : Si le logement est destiné à une location temporaire pour des vacances ou une saison, un bail saisonnier de maximum 90 jours est conseillé. Attention à vérifier les réglementations locales qui peuvent imposer des formalités spécifiques, comme une déclaration en mairie.
- Bail code civil : Utilisé pour les résidences secondaires, ce type de bail n’a pas de clause obligatoire. Toutefois, pour éviter les erreurs, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour sa rédaction.
Annexes obligatoires au contrat de location meublée
Plusieurs documents doivent être annexés au bail, indépendamment de sa nature. Parmi les éléments courants :
- État des lieux : Ce document, essentiel à l’entrée du locataire, permet de constater l’état du bien et servira de référence en cas de dégradations.
- Acte de cautionnement : Si une personne se porte garante du locataire, l’acte de caution doit être annexé.
- Inventaire des meubles et équipements : Cet inventaire est crucial pour prouver la qualité de logement meublé.
- Dossier de diagnostic technique : Comprenant les diagnostics énergétiques, risques d’exposition au plomb, et autres diagnostics requis en fonction du type de location.
Conclusion
La location meublée peut paraître contraignante, mais elle offre une flexibilité et des avantages financiers intéressants pour les propriétaires. Choisir le bon modèle de bail et intégrer les mentions et annexes obligatoires permet d’éviter des litiges futurs. Pour simplifier la gestion de votre location meublée et maximiser ses avantages fiscaux, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert comme LMNP.PARIS.
