Le 14 février 2025, la Loi de Finances a été officiellement promulguée, apportant son lot de modifications fiscales, notamment pour les locations meublées non professionnelles (LMNP). Parmi ces ajustements, les changements relatifs à la TVA ont particulièrement attiré l’attention des investisseurs.
Alors, quelles sont les réformes mises en place et quel impact auront-elles sur les propriétaires de locations meublées ? LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP, vous éclaire sur ces nouvelles dispositions.
La loi de finances 2025
Chaque année, la Loi de Finances fixe les dépenses et recettes publiques, ajustant ainsi la fiscalité en fonction des objectifs gouvernementaux. L’édition 2025 s’est notamment concentrée sur la fiscalité des locations meublées, en instaurant une réforme significative de la TVA.
Depuis plusieurs années, le régime fiscal avantageux des LMNP suscite des débats, en raison d’un déséquilibre perçu avec la location nue. Contrairement à cette dernière, la location meublée bénéficie d’avantages fiscaux conséquents, tels que :
- L’amortissement du bien et des équipements
- Des charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion…)
- Un abattement forfaitaire généreux dans le cadre du régime micro-BIC
Dans un souci d’équité avec la location nue et le secteur hôtelier, la Loi de Finances 2025 a introduit des changements sur la TVA, impactant directement les LMNP.
Qui est concerné par la réforme de la TVA ?
Les locations meublées sont, en principe, exonérées de TVA. Toutefois, certains propriétaires y étaient déjà assujettis avant 2025, notamment ceux possédant des biens dans :
- Les résidences de tourisme classées
- Les villages de vacances classés
- Les résidences services (EHPAD, résidences étudiantes, seniors…)
Avant l’entrée en vigueur de la Loi de Finances 2025, un LMNP devait facturer la TVA s’il proposait trois des quatre prestations suivantes dans sa location meublée :
- Petit-déjeuner : proposé aux locataires avec les moyens nécessaires pour en bénéficier.
- Nettoyage des locaux : assuré au début et à la fin du séjour pour des séjours d’une semaine ou plus. Pour les séjours inférieurs à une semaine, un nettoyage avant l’arrivée suffisait.
- Fourniture du linge de maison : draps et serviettes mis à disposition et renouvelés pour les séjours d’une semaine ou plus.
- Accueil et réception des clients : la présence physique n’était pas nécessaire, une boîte à clés ou un mandataire suffisant.
Ces critères définissaient l’activité para-hôtelière, soumise à la TVA, avec plusieurs implications :
- Déduction de la TVA à 20 % sur l’achat du bien neuf
- Déduction de la TVA sur les dépenses engagées (20 %, 10 % ou 5,5 % selon la nature)
- Facturation de la TVA à 10 % sur les loyers
- Obligation de déclarer la TVA régulièrement et de tenir une comptabilité adaptée
TVA et meublés de tourisme en 2025 : Ce qui change
La Loi de Finances 2025 modifie profondément la taxation des meublés de tourisme, notamment pour les locations de courte durée proposées via des plateformes comme Airbnb. Désormais, toutes les locations meublées de moins de 30 jours deviennent éligibles à une TVA de 10 %, indépendamment des prestations de services fournies.
L’objectif de cette mesure est d’aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des hôtels et de réguler le marché locatif. Cette harmonisation vise à limiter la concurrence entre particuliers et professionnels du secteur hôtelier.
Nouvelles règles applicables aux prestations de services
La doctrine BOFIP, mise à jour en août 2024, précise les conditions d’application des prestations de services :
- Petit-déjeuner : un simple lien internet ou une ligne téléphonique permettant de réserver un petit-déjeuner à proximité suffit.
- Nettoyage des locaux : pour les séjours de moins d’une semaine, un nettoyage avant l’arrivée est obligatoire.
- Fourniture du linge : pour les séjours courts, le linge doit être mis à disposition avant l’arrivée.
Ainsi, dès lors qu’un loueur meublé répond à ces nouvelles conditions, sa location devient soumise à la TVA à 10 %.
Seuil de franchise de TVA en 2025
Jusqu’en 2024, une LMNP n’était redevable de la TVA que s’il dépassait 85 000 € de recettes locatives annuelles. La Loi de Finances 2025 a initialement prévu de ramener ce seuil à 27 500 €, ce qui aurait impliqué l’assujettissement de nombreux loueurs à la TVA.
Cependant, face à la contestation des investisseurs et des professionnels du secteur, cette mesure a été suspendue par le gouvernement. Toutefois, il convient de rester vigilant quant à une éventuelle future application de cette réforme.
Ce que cela signifie concrètement
- Pour 2025, vous sortez du régime de franchise de TVA si vos recettes excèdent 25 000 € en 2024 ou 27 500 € en 2025.
- Cette disposition étant suspendue, les LMNP concernés doivent suivre les évolutions législatives à venir.
LMNP et TVA en 2025 : faut-il s’inquiéter ?
Si ces changements modifient certaines conditions fiscales, la LMNP demeure un investissement immobilier attractif. Malgré l’assujettissement potentiel à la TVA, les avantages fiscaux de la location meublée restent intéressants :
- Déduction des amortissements permettant de réduire la base imposable
- Abattements fiscaux élevés via le régime micro-BIC
- Déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux…)
Le passage à la TVA ne signifie donc pas une perte de rentabilité, à condition de bien structurer son activité et d’optimiser sa fiscalité.
Conclusion
Face aux réformes de la TVA en 2025, il est essentiel pour les investisseurs en LMNP d’adapter leur stratégie fiscale. Voici quelques conseils :
- Se tenir informé des éventuelles évolutions législatives concernant la suspension du seuil de TVA.
- Optimiser la gestion fiscale en consultant un expert-comptable spécialisé en immobilier.
- Évaluer la rentabilité de son investissement en tenant compte des nouvelles obligations fiscales.
LMNP.PARIS vous accompagne dans cette transition et vous aide à maximiser vos avantages fiscaux malgré ces changements. N’hésitez pas à nous contacter pour une consultation personnalisée !
