Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et avez décidé de le louer en meublé sous le régime LMNP. Tout est prêt pour commencer, mais vous apprenez que le règlement de copropriété de votre immeuble interdit cette pratique. Que faire dans une telle situation ? Peut-on réellement interdire la location meublée dans une copropriété ? Et comment faire pour assurer la viabilité de votre projet immobilier en tenant compte de ces restrictions ? Dans cet article, nous vous expliquons les enjeux liés à l’interdiction de la location meublée en copropriété, ainsi que les solutions possibles pour rester dans la légalité tout en poursuivant votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document juridique essentiel qui définit les règles de vie en commun dans un immeuble collectif. Il organise les relations entre les copropriétaires, mais aussi entre les copropriétaires et le syndic. Chaque copropriétaire, en devenant propriétaire d’un lot dans l’immeuble, doit respecter ce règlement qui régit de nombreux aspects de la vie en copropriété.
Parmi les aspects abordés dans le règlement, on retrouve :
- L’usage des parties communes et privatives : Chaque lot dans l’immeuble a une destination précise, généralement définie comme étant « habitation », mais parfois « mixte » ou « professionnel ».
- La répartition des charges de copropriété : En fonction de la surface ou de l’usage des lots, les charges sont réparties entre les copropriétaires.
- Les relations avec le syndic : Le règlement définit le rôle du syndic et les modalités de prise de décision en assemblée générale.
- La destination de l’immeuble : Le règlement peut spécifier l’usage de l’immeuble, ce qui est crucial pour déterminer si la location meublée est autorisée ou non.
La copropriété peut-elle interdire la location meublée ?
Le règlement de copropriété peut effectivement inclure des restrictions concernant l’activité de location meublée. En particulier, l’interdiction de louer un bien en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) peut être inscrite sous la forme d’une clause d’habitation bourgeoise.
Qu’est-ce qu’une clause d'habitation bourgeoise ?
Une clause d’habitation bourgeoise est souvent présente dans les règlements de copropriété, notamment dans les immeubles de standing ou dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Elle stipule généralement que l’immeuble doit être réservé à un usage d’habitation et exclut toute activité commerciale ou artisanale.
Il existe deux types principaux de clauses d’habitation bourgeoise :
- Clause d’habitation bourgeoise ordinaire : Elle autorise certaines activités professionnelles à domicile, comme les professions libérales (médecins, avocats, etc.). Bien que ces activités professionnelles peuvent impliquer la réception de public, elles ne sont pas interdites par cette clause.
- Clause d’habitation bourgeoise exclusive : Dans ce cas, aucune activité professionnelle n’est permise, y compris la location meublée. Cette clause vise à préserver la tranquillité des habitants de l’immeuble.
La location meublée est-elle considérée comme une activité commerciale ?
Bien que la location meublée soit une activité liée à l’habitation, elle est fiscalement considérée comme une activité commerciale. En effet, les revenus générés par la location meublée sont classés parmi les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela signifie que, sous le règlement de copropriété, la location meublée peut être perçue comme une activité à caractère commercial, ce qui justifie l’interdiction de cette activité dans certaines copropriétés, notamment celles disposant d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive.
Les différents types de location meublée
Il est important de faire une distinction entre les types de location meublée, car la réglementation peut différer en fonction du type de location pratiqué. Les juges et les syndicats de copropriété tiennent compte de la durée de la location et de l’impact que celle-ci pourrait avoir sur la tranquillité des autres occupants de l’immeuble.
Location meublée de longue durée
Lorsque vous louez votre bien meublé pour une période longue, généralement d’au moins 12 mois (ou à défaut, un contrat de location d’étudiant ou similaire), cela est considéré comme un contrat de location résidence principale. Dans ce cas, la location meublée est généralement perçue comme une location classique, qui ne perturbe pas le voisinage. Les copropriétaires ne sont donc pas en droit d’interdire ce type de location meublée.
Location meublée en colocation
Dans le cadre de la colocation meublée, certains règlements de copropriété peuvent restreindre la possibilité de diviser un appartement en plusieurs lots (par exemple, en transformant un salon en chambre supplémentaire). Cependant, tant que cette division ne change pas la structure du bien ou l’usage initial prévu dans le règlement de copropriété, ce type de location meublée ne devrait pas poser de problème majeur.
Location meublée saisonnière (Airbnb)
La location meublée de courte durée, en particulier via des plateformes comme Airbnb, peut poser plus de problèmes dans une copropriété. Les allées et venues fréquentes de locataires peuvent perturber la tranquillité des autres occupants et générer des soucis de sécurité.
Les locations saisonnières sont souvent considérées comme des activités commerciales, ce qui les place sous un régime juridique particulier. Certaines copropriétés peuvent interdire cette pratique, notamment lorsqu’elle implique la mise à disposition du bien à un public « inconnu« , ce qui peut nuire à l’ambiance et à la sécurité de l’immeuble. De plus, de nombreuses villes prennent des mesures contre les locations de courte durée afin de réguler le marché immobilier et préserver l’habitat local.
Comment réagir si le règlement de copropriété interdit la location meublée ?
Si le règlement de copropriété interdit la location meublée, plusieurs solutions s’offrent à vous :
Vérifier le règlement avant l’achat
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour le louer en meublé, il est important de vérifier le règlement de copropriété avant de finaliser votre achat. Cela vous permettra d’éviter des surprises désagréables et de planifier votre projet en toute connaissance de cause.
Louer sur longue durée
Si la location meublée de courte durée est interdite, vous pouvez toujours envisager de louer votre bien en bail classique ou à longue durée, ce qui ne devrait pas perturber les autres copropriétaires. Cette option peut être un compromis idéal si vous souhaitez toujours générer des revenus tout en respectant le règlement de copropriété.
Informer la copropriété
Il est fortement recommandé d’informer le syndic et les autres copropriétaires de votre activité de location meublée, surtout si vous louez votre bien en courte durée. Cela favorise une bonne communication et vous permet de prévenir toute inquiétude ou désapprobation de la part des voisins. De plus, cela peut vous éviter des conflits futurs, notamment en cas de changement dans le règlement de copropriété ou dans la jurisprudence.
Conclusion
Le règlement de copropriété peut en effet limiter la possibilité de louer un bien en tant que loueur meublé non professionnel, en particulier lorsqu’une clause d’habitation bourgeoise est présente. Toutefois, cela ne signifie pas que votre projet immobilier est voué à l’échec. En fonction du type de location envisagé, de la durée de celle-ci, et de l’impact sur la tranquillité des autres occupants, il existe des solutions pour continuer à louer votre bien en meublé tout en respectant les règles de la copropriété.
Chez LMNP.Paris, nous vous conseillons de bien étudier le règlement de copropriété avant d’acheter votre bien et de vous entourer des bons conseils pour mener à bien votre projet immobilier en toute conformité avec la loi. Dans le cadre de la location meublée, chaque situation est unique, et une gestion rigoureuse des aspects juridiques et fiscaux est essentielle pour assurer la rentabilité et la viabilité de votre investissement.
