Dans le domaine de l’investissement locatif, notamment en copropriété, certaines règles s’imposent aux propriétaires de biens immobiliers. La location meublée, très prisée pour sa flexibilité et son rendement, peut toutefois se heurter aux spécificités de la copropriété, imposant la consultation de documents essentiels pour s’assurer de la conformité de cette activité. Voyons ensemble les éléments à connaître pour exercer en toute sérénité une activité de location meublée en copropriété.
Règlement de copropriété et état descriptif de division
La copropriété est régie par des règles spécifiques que chaque propriétaire se doit de respecter, tant pour garantir la paix au sein de l’immeuble que pour préserver la destination et les caractéristiques des lieux.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est le document principal qui définit les droits et les obligations de chaque copropriétaire. Il fixe les règles de vie commune, établit les limites entre les parties privatives et communes, et détermine l’usage de l’immeuble. Lors de l’achat d’un bien en copropriété, ce document est généralement remis par le vendeur, permettant au nouvel acquéreur de prendre connaissance des règles qui régissent le bâtiment.
Ce document joue un rôle central, notamment lorsqu’il s’agit de louer en meublé, puisqu’il peut inclure des clauses qui encadrent, voire interdisent, certaines formes de location pour des raisons liées à l’usage ou à la « destination » de l’immeuble.
L’état descriptif de division
Plus technique, l’état descriptif de division décrit en détail les caractéristiques de chaque lot au sein de la copropriété. Ce document peut s’avérer essentiel pour déterminer si l’utilisation d’un lot peut être modifiée, par exemple en passant d’un usage d’habitation à un usage commercial pour les locations de courte durée.
Si l’état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété, il a une valeur contractuelle, et sa description détaillée prime sur le règlement lui-même en cas de divergence. Cela signifie qu’il peut influencer directement les droits de location des copropriétaires (Cass. Civ. 3e, 6 juillet 2017, n°16.16-849).
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location meublée ?
La loi du 10 juillet 1965 stipule que chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives tant qu’il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. La destination de l’immeuble est donc une notion clé pour comprendre les limitations possibles en matière de location meublée.
Un règlement de copropriété peut inclure des clauses limitant le droit de louer un logement meublé si ces restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble. Par exemple, dans un immeuble dit « exclusivement bourgeois », constitué d’appartements résidentiels de standing, une clause peut interdire la location meublée des chambres de service à des personnes extérieures. Cette clause, validée par la Cour de cassation (Cass. Civ. 3e, 8 décembre 1976, n°75-13.290), vise à préserver le caractère résidentiel de l’immeuble.
En cas d'interdiction de location de courte durée, quelles options ?
Dans les copropriétés mixtes, où se côtoient logements et commerces, le règlement de copropriété précise généralement les activités autorisées. Cependant, certaines restrictions peuvent être considérées comme abusives si elles ne respectent pas la destination de l’immeuble. Par exemple, une clause imposant l’accord de l’assemblée générale pour louer en meublé de courte durée a été jugée invalide, car le règlement autorisait par ailleurs l’exercice de professions libérales, impliquant des nuisances similaires (Cass. Civ. 3e, 8 juin 2011, n°10-15.891).
Cependant, la position de la Cour de cassation a récemment évolué. Dans un immeuble à usage mixte habitation et professionnel, mais excluant toute activité commerciale, des locations meublées offrant des services comparables à l’hôtellerie (accueil, blanchisserie, nettoyage) ont été jugées contraires à la destination de l’immeuble (Cass. Civ. 3e, 8 mars 2018, n°14-15.864).
Accès aux équipements partagés : une précaution pour les propriétaires
Certains immeubles proposent des équipements partagés tels qu’un jardin, une aire de jeux, ou une piscine. Dans le cadre de la location saisonnière, l’accès de ces installations aux locataires est régi par le règlement de copropriété. Avant de mettre un bien en location, il est recommandé de vérifier les règles d’accès pour éviter des malentendus avec les locataires.
En outre, la copropriété est responsable des normes de sécurité pour ces équipements (piscine, aires de jeux), tout comme des consignes d’évacuation dans les parties communes. Les copropriétaires sont donc tenus de respecter ces obligations et d’informer leurs locataires des consignes de sécurité, le cas échéant.
La copropriété peut-elle s'opposer à la location meublée ?
Si le règlement de copropriété n’interdit pas la location meublée, les copropriétaires ne peuvent, en principe, s’opposer à une telle activité. Toutefois, ils peuvent refuser certains aménagements touchant les parties communes, comme l’installation d’une boîte à clés destinée aux locataires de courte durée. En cas de litige, il est conseillé de privilégier le dialogue avec les autres copropriétaires pour trouver un compromis satisfaisant.
La mise en place d’une fiche d’information destinée aux locataires peut aussi s’avérer utile. Elle leur rappellera les règles de la copropriété et les incitera à respecter les lieux.
Enfin, le propriétaire peut être tenu d’informer la copropriété de sa décision de louer un logement en courte durée, notamment dans le cas d’un enregistrement en mairie. Une récente proposition de loi, encore en cours d’examen, pourrait rendre cette notification obligatoire dans certaines conditions.
Le règlement de copropriété
L’examen attentif du règlement de copropriété est une étape cruciale pour tout projet de location meublée en copropriété, surtout lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. En effet, le respect des règles édictées dans ce document évite des désagréments ultérieurs et garantit une bonne entente avec les autres copropriétaires.
Pour les propriétaires, le choix du régime fiscal constitue également une étape importante. Ce choix dépendra de plusieurs facteurs, tels que les revenus générés par la location meublée et les avantages fiscaux souhaités. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé pour optimiser la fiscalité et assurer le bon déroulement de cette activité, de l’enregistrement à la gestion des obligations fiscales.
Conclusion
La location meublée en copropriété est une opportunité d’investissement intéressante, mais elle requiert une bonne connaissance des règles et des contraintes propres à la copropriété. La compréhension et le respect du règlement de copropriété sont essentiels pour éviter des conflits et garantir la conformité de l’activité locative. Les experts de LMNP.PARIS offrent une assistance grâce à leurs expertise en matière de fiscalité immobilière.
