Bordeaux, mondialement reconnu pour ses vins exquis, est une destination incontournable du sud-ouest de la France. Cependant, son succès attire de plus en plus de Parisiens, provoquant une hausse significative des prix immobiliers. Est-il donc encore judicieux d’investir en LMNP (location meublée non professionnelle) à Bordeaux ? Voici une analyse détaillée de ce marché immobilier.
Le prix au mètre carré
Ces dernières années, Bordeaux a vu affluer de nombreux nouveaux résidents, ce qui a contribué à la flambée des prix de l’immobilier. En 2024, le prix moyen au mètre carré pour un appartement est d’environ 4 600 €, et 5 400 € pour une maison. Toutefois, ces prix varient considérablement selon les quartiers :
- Bordeaux centre : Ce secteur, également connu sous le nom de triangle d’or, comprend des quartiers prestigieux comme Jardin Public, Tourny, la place Sainte-Catherine et Gambetta. Ici, les prix peuvent atteindre 7 000 € par mètre carré en raison de la forte demande locative.
- Saint-Seurin Fondaudège : Proche du centre-ville, ce quartier est riche en logements neufs, avec un prix moyen de 5 700 €/m².
- La Bastide : Situé sur la rive droite et en plein essor, ce quartier bénéficie d’un accès direct au centre-ville grâce au tramway. Les prix y sont autour de 4 800 €/m².
- Caudéran : Un quartier résidentiel idéal pour les familles et les jeunes actifs, avec des prix avoisinant les 5 000 €/m².
- Les Chartrons : Ce quartier, avec son charme de village, est très prisé par les familles, avec un prix moyen de 5 400 €/m².
- Saint-Michel : Connu pour ses marchés et son ambiance animée, ce quartier attire de nombreux locataires et affiche un prix de 5 300 €/m².
- Bordeaux Maritime : Abritant notamment l’éco-quartier Ginkgo, ce secteur propose des logements neufs et écoresponsables pour environ 4 800 €/m².
La démographie
Bordeaux compte environ 266 000 habitants, et la ville accueille chaque année plus de 23 000 nouveaux résidents depuis 2009, dont de nombreux Parisiens. Cette affluence contribue à la hausse des loyers. La population est majoritairement jeune, avec plus de 40 % des habitants ayant moins de 30 ans, constituant ainsi une base de locataires potentiels pour les investisseurs LMNP.
Le plan d’urbanisme
Pour faire face à son attractivité croissante, Bordeaux se réinvente constamment grâce à divers projets d’urbanisme :
- Extension du RER : Ce projet permettra de mieux desservir les villes environnantes.
- Nouveau métro : En phase de réflexion, ce projet de transport en commun démontre le potentiel de développement de la ville.
- Opération campus : Prévu pour 2025, l’aménagement du campus Pessac de l’Université Bordeaux Montaigne vise à accueillir un nombre croissant d’étudiants.
Ces initiatives renforcent l’attrait de Bordeaux pour les investissements en LMNP.
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Les atouts de Bordeaux
Bordeaux jouit d’un emplacement stratégique, étant à moins d’une heure du bassin d’Arcachon, à 2 heures de Paris en TGV, et à 2 heures 20 de l’Espagne. En plus de sa localisation avantageuse, Bordeaux est une ville dynamique :
- Plus de 110 000 entreprises, avec 7 624 créations en 2022.
- 23 % de cadres, un chiffre nettement supérieur à la moyenne nationale.
- 20 000 nouveaux emplois créés en 2023.
- Une population étudiante en croissance, avec plus de 100 000 étudiants (+32 % en 10 ans).
- Un réseau de transport efficace, comprenant 80 lignes de bus et 4 lignes de tramway.
Bordeaux est également une destination touristique prisée, reconnue pour sa gastronomie, son œnologie, et son offre culturelle. Le centre-ville est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.
Le potentiel de rentabilité
Bien que les prix de l’immobilier à Bordeaux soient élevés, la rentabilité à court terme reste modérée (entre 4 et 5 %). Toutefois, l’attrait constant de la ville permet une valorisation continue des biens immobiliers, offrant un enrichissement à long terme, que ce soit pour une plus-value lors de la revente ou pour la transmission patrimoniale. Le statut de LMNP permet de maximiser cette rentabilité.
Réglementation pour les LMNP à Bordeaux
Encadrement des loyers
Bordeaux, en tant que zone tendue, applique un encadrement des loyers depuis 2022. Les loyers doivent respecter les valeurs de référence fixées chaque année par arrêté préfectoral, prenant en compte :
- Le secteur géographique
- La catégorie de logement (maison/appartement)
- Le nombre de pièces
- Le type de logement (vide ou meublé)
- La date de construction du logement
En moyenne, les loyers sont fixés à 19 €/m². Un simulateur est disponible pour estimer le loyer de votre investissement LMNP à Bordeaux.
Location saisonnière
La location saisonnière est soumise à des règles strictes à Bordeaux :
- Résidence principale : La location est limitée à 120 jours par an, avec une déclaration obligatoire à la mairie.
- Résidence secondaire : Une autorisation de changement d’usage est nécessaire, ce qui restreint la location saisonnière aux locaux commerciaux ou professionnels transformés en logements de courte durée.
Stratégies pour optimiser la rentabilité de son investissement LMNP à Bordeaux
Avec une demande locative extrêmement élevée pour tous types de biens et profils, les stratégies d’investissement à Bordeaux peuvent être diversifiées :
- Colocation pour les étudiants
- Studios pour les jeunes actifs ou professionnels en mobilité
- Appartements T3 ou T4 pour les familles
Cependant, la location de courte durée est limitée en raison de la réglementation stricte.
Conclusion
Bordeaux reste une destination attrayante pour les investisseurs en LMNP malgré la hausse des prix immobiliers. Son dynamisme économique, son attractivité culturelle et touristique, ainsi que ses projets d’urbanisme en font une ville prometteuse pour des investissements rentables et durables. En choisissant judicieusement le quartier et en respectant les régulations locales, investir à Bordeaux permet de constituer un patrimoine immobilier de premier ordre.
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