Les villes de taille moyenne comme Poitiers attirent de plus en plus d’investisseurs immobiliers, notamment dans le secteur du LMNP (location meublée non professionnel). Avec des prix de l’immobilier encore abordables et une demande locative en forte croissance, Poitiers se présente comme une destination intéressante. Découvrons ensemble les atouts de cette ville, son marché immobilier, sa démographie, et les stratégies pour optimiser votre investissement en LMNP à Poitiers.
Le marché immobilier à Poitiers
Les prix au mètre carré
Poitiers se distingue par des prix attractifs, avec un prix moyen de 2 246 € / m². Les tarifs varient selon les quartiers :
| Quartier | Prix moyen / m² | Particularités |
|---|---|---|
| Centre-ville | 2 600 € | Charme historique, commerces, étudiants et touristes |
| Monternage – Pont Neuf | 2 300 € | Proche universités et centre-ville |
| Gibauderie | 2 400 € | Quartier étudiant, proche campus et CHU |
| Beaulieu | 2 450 € | Quartier résidentiel, idéal familles |
| Couronneries | 1 700 € | Quartier éclectique, adapté aux jeunes et familles |
| Trois-Cités | 2 200 € | Quartier populaire en rénovation urbaine |
Villes proches : Buxerolles, Saint-Benoît, Mignaloux-Beauvoir offrent également des opportunités locatives intéressantes.
La dynamique démographique de Poitiers
Avec ses 90 000 habitants, Poitiers présente un profil démographique attractif pour les investisseurs :
- Jeunesse : 49,9 % des habitants ont moins de 30 ans.
- Population étudiante : les étudiants représentent 26,6 % de la population, ce qui assure une demande constante pour des logements meublés.
- Locataires : avec 68,5 % de locataires, Poitiers constitue un marché solide pour les investisseurs en LMNP.
Cette structure démographique, axée sur la jeunesse et le dynamisme étudiant, fait de Poitiers un terrain favorable pour des investissements locatifs adaptés aux jeunes actifs et aux étudiants.
Les projets d’urbanisme en cours
- Renouvellement des Couronneries : rénovation et espaces publics
- Zone du Chaumont : revitalisation avec nouveaux commerces
- Mérigotte : création de 500 nouveaux logements
Ces projets améliorent la qualité de vie et diversifient l’offre locative, un avantage pour les investisseurs LMNP.
Poitiers : une ville aux multiples atouts
- Pôle universitaire dynamique : 29 000 étudiants, 2ᵉ pôle universitaire de Nouvelle-Aquitaine
- Économie diversifiée : santé, éducation, industrie, tourisme (Futuroscope)
- Accessibilité : gare TGV, Paris à 1h30
- Qualité de vie : espaces verts, patrimoine, 279 km de pistes cyclables
- Attractivité touristique : monuments historiques et Futuroscope (2 millions de visiteurs/an)
Rentabilité potentielle de l’investissement LMNP
- Taux moyen de rendement : 8,75 %
- Croissance immobilière sur 10 ans : +37,6 %
- Avantage : flux de trésorerie positif et valorisation patrimoniale à long terme
La réglementation LMNP à Poitiers
Encadrement des loyers
Bien que la demande locative soit forte, Poitiers n’est pas classée en zone tendue. Par conséquent, les investisseurs ne sont pas soumis à un dispositif d’encadrement des loyers. Toutefois, pour maximiser l’occupation de votre bien, il est conseillé d’aligner les loyers avec ceux des logements similaires en termes de surface, d’emplacement, et d’ancienneté. Actuellement, le prix moyen du loyer à Poitiers est de 11 €/m².
Location saisonnière
Poitiers étant une ville touristique, la location saisonnière est facilitée. Les démarches sont simples : une déclaration en mairie suffit, sans nécessité de demander un changement d’usage. Ces atouts encouragent les investisseurs à privilégier ce type de location pour des séjours courts, particulièrement rentable lors des pics touristiques.
Stratégies pour maximiser la rentabilité
- Type de bien : studios pour étudiants, appartements plus grands, maisons ou immeubles de rapport
- Mode de location : colocation étudiante ou location saisonnière pour booster le rendement
- Emplacement stratégique :
- Gibauderie : forte demande étudiante
- Centre-ville : idéal pour la location touristique
Attention : incluez les charges, la fiscalité et les frais de gestion dans vos calculs pour un rendement net optimisé.
