Investir dans l’immobilier locatif meublé non professionnel (LMNP) est une stratégie de plus en plus prisée en France, particulièrement dans des villes offrant un bon potentiel de rentabilité, telles qu’Orléans. Grâce à sa proximité avec Paris, son patrimoine historique, et ses projets d’urbanisme dynamiques, Orléans s’impose comme une destination idéale pour les investisseurs immobiliers.
Le prix au mètre carré à Orléans
L’un des premiers atouts d’Orléans est son prix immobilier attractif comparé à d’autres grandes villes françaises. En moyenne, le prix au mètre carré est d’environ 2 457 €, bien inférieur à celui de la capitale, ce qui en fait une option abordable pour les investisseurs.
Toutefois, les prix peuvent varier en fonction des quartiers, ce qui influence directement le type de locataires que vous pouvez cibler. Voici un aperçu des principaux quartiers d’Orléans, chacun offrant un potentiel distinct pour un investissement en LMNP :
- Bourgogne-République : Situé en plein centre historique d’Orléans, ce quartier est prisé pour son architecture haussmannienne et ses monuments historiques. Il attire des locataires en quête d’un cadre de vie prestigieux, idéal pour un investissement patrimonial. Le prix moyen y est d’environ 2 800 € par mètre carré.
- Carmes-Bannier : À l’ouest du centre-ville, ce quartier animé regorge de commerces, bars et restaurants. Il attire particulièrement les étudiants et les jeunes actifs, avec un prix moyen de 2 700 € par mètre carré.
- Dunois-Chateaudun : Bien qu’il soit proche du centre, ce quartier est plus calme et offre un cadre de vie agréable pour les familles et les professionnels. Le prix au mètre carré y est également d’environ 2 800 €.
- Saint-Vincent : Quartier où se trouve la gare TGV d’Orléans, il propose une grande diversité de biens immobiliers, allant des maisons de ville aux immeubles anciens, avec un prix moyen de 2 500 € par mètre carré.
- Saint-Marceau : Ce quartier résidentiel sur la rive gauche de la Loire est le plus peuplé d’Orléans, et la tension locative y est forte, un avantage pour les investisseurs LMNP. Le prix moyen est de 2 550 € par mètre carré.
- Saint-Marc : Ce quartier résidentiel est particulièrement apprécié par les familles en raison de sa proximité avec la Loire et ses nombreuses activités sportives. Le prix y est d’environ 2 500 € par mètre carré.
- Le Faubourg Bourgogne : Ce quartier bourgeois, avec ses rues pittoresques et son ambiance villageoise, est un excellent choix pour un investissement immobilier à long terme. Le prix moyen est de 2 800 € par mètre carré.
- La Source : Situé à proximité de l’université, ce quartier est idéal pour les investisseurs souhaitant louer à des étudiants. Le prix au mètre carré est d’environ 1 600 €, ce qui en fait une opportunité d’investissement abordable avec un bon rendement locatif.
Enfin, il est également possible d’investir dans les communes environnantes d’Orléans telles que Saint-Jean-de-la-Ruelle, Saint-Jean-de-Braye ou Saint-Jean-le-Blanc, où les prix sont encore plus attractifs.
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La démographie : un moteur pour l’investissement locatif
Orléans, deuxième plus grande agglomération de la région Centre-Val-de-Loire, compte plus de 116 000 habitants. Cette ville bénéficie d’une population jeune et dynamique, propice à un marché locatif florissant :
- 43 % de la population a moins de 30 ans.
- 14,8 % des habitants sont des étudiants, un point crucial pour les investisseurs LMNP ciblant les petites surfaces et les colocations.
- 61,5 % des habitants sont locataires, ce qui constitue un avantage significatif pour les propriétaires souhaitant maximiser la rentabilité de leur investissement.
La population d’Orléans connaît une croissance stable, avec une augmentation d’environ 2 000 habitants entre 2015 et 2021. Cette dynamique démographique assure une demande locative constante, essentielle pour maintenir un taux de remplissage élevé de vos biens immobiliers en LMNP.
Les projets d’urbanisme : un soutien à l'investissement LMNP
Orléans ne cesse de se moderniser grâce à des projets d’urbanisme ambitieux, destinés à répondre à la croissance de la population et à améliorer la qualité de vie des habitants. Ces projets sont également favorables aux investisseurs immobiliers en LMNP, car ils contribuent à augmenter l’attractivité de la ville. Parmi les principaux projets en cours :
- Le projet interives : Un nouveau quartier de vie est en cours de construction au nord de la ville, combinant logements, espaces verts, équipements publics et commerces de proximité. Ce projet est destiné à attirer une population active et familiale.
- L’éco-quartier des groues : Situé entre Orléans et Saint-Jean-de-la-Ruelle, ce projet s’inscrit dans une démarche de développement durable, avec des logements écologiques et des espaces verts, parfait pour les familles à la recherche d’un cadre de vie sain.
- La rénovation de la source : Ce quartier universitaire bénéficie d’un plan de réhabilitation visant à améliorer les infrastructures et à rendre le quartier plus attractif pour les étudiants et jeunes actifs.
Ces projets d’urbanisme renforcent l’attrait d’Orléans pour les investisseurs LMNP en contribuant à la fois à l’amélioration du cadre de vie et à l’augmentation de la demande locative.
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Les avantages d'Orléans pour les investisseurs
Orléans dispose de nombreux atouts qui séduisent à la fois les habitants et les investisseurs. Voici quelques points forts :
- Proximité avec Paris : Située à seulement une heure de la capitale en TGV, Orléans permet de bénéficier d’un cadre de vie plus paisible tout en restant connecté à Paris pour les besoins professionnels. C’est un atout de taille pour attirer des locataires souhaitant travailler à Paris tout en vivant dans un environnement plus abordable et agréable.
- Une ville riche en patrimoine : Avec ses monuments historiques comme la cathédrale Sainte-Croix, ses musées et son architecture médiévale, Orléans attire chaque année plus d’un million de visiteurs. Cela ouvre des opportunités intéressantes pour les locations saisonnières en LMNP.
- Un pôle économique dynamique : Orléans possède le meilleur taux d’emploi en France, notamment grâce à son industrie pharmaceutique (premier pôle pharmaceutique français) et son implication dans la Cosmetic Valley. La présence de ces grands pôles économiques garantit une demande locative stable pour les jeunes actifs et les professionnels.
Potentiel de rentabilité : un taux de 5 % en moyenne
Investir en LMNP à Orléans offre un excellent potentiel de rentabilité. En moyenne, les investisseurs peuvent espérer un taux de rentabilité brut d’environ 5 %. Cependant, ce taux peut varier en fonction du quartier choisi, du type de bien et de la stratégie d’investissement. Par exemple, investir dans un studio ou un appartement destiné à la colocation peut offrir un rendement supérieur à la moyenne.
De plus, Orléans étant une ville touristique, il est également possible de réaliser un investissement en location saisonnière, ce qui peut augmenter encore plus la rentabilité, surtout dans les périodes de forte affluence touristique.
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Réglementation des locations en LMNP à Orléans
Orléans est désormais classée en zone tendue depuis 2023. Cela signifie que les locataires bénéficient d’un préavis réduit, mais cette mesure n’affecte pas particulièrement les propriétaires LMNP qui louent des logements meublés, car la durée du préavis est déjà raccourcie dans ce type de bail.
Quant à l’encadrement des loyers, Orléans offre encore une certaine liberté pour les nouvelles locations. Les investisseurs peuvent fixer leur loyer librement, en veillant toutefois à rester dans la moyenne de 12 € par mètre carré pour éviter la vacance locative.
Enfin, la location saisonnière à Orléans reste souple, sans obligation d’obtenir d’autorisation préalable. Cependant, il est nécessaire de déclarer l’activité de location auprès de la mairie.
Stratégies d’investissement LMNP à Orléans
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement en LMNP à Orléans, plusieurs stratégies peuvent être mises en place :
- L’achat d’un studio : Ce type de bien est particulièrement prisé par les étudiants et les jeunes actifs. Avec un loyer mensuel modéré, les petites surfaces garantissent souvent un taux de remplissage élevé et des coûts d’entretien réduits.
- La colocation : Ce modèle de location permet d’augmenter vos revenus locatifs tout en répondant à la demande croissante des étudiants et jeunes professionnels qui recherchent des solutions de logement abordables.
- La location saisonnière : Grâce à l’attrait touristique d’Orléans, vous pouvez diversifier vos revenus en optant pour la location de courte durée pendant les périodes de forte affluence.
Conclusion
Investir en LMNP à Orléans constitue une opportunité à la fois accessible et prometteuse pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une rentabilité attractive. Avec des prix immobiliers abordables, une demande locative soutenue, et une réglementation favorable, Orléans est une ville où il fait bon investir, que ce soit pour de la location longue durée ou saisonnière.
Chez LMNP.PARIS, nous vous accompagnons dans vos démarches pour optimiser votre investissement immobilier à Orléans, en tenant compte de vos objectifs financiers et patrimoniaux.
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