Nice offre un cadre de vie idyllique, attirant tant les résidents permanents que les vacanciers. Mais alors, investir dans un bien immobilier locatif meublé non professionnel (LMNP) à Nice est-il une stratégie rentable ?
Les prix
Nice, chef-lieu des Alpes-Maritimes, est une destination très prisée, ce qui se reflète dans ses prix immobiliers élevés, avec une moyenne de 5 486 € par mètre carré. Néanmoins, ces tarifs varient largement en fonction des quartiers :
- Carré d’Or : Situé au cœur de la ville, ce quartier prestigieux abrite des lieux emblématiques comme la Place Masséna et la Promenade des Anglais. Les prix y varient autour de 7 000 €, pouvant dépasser 10 000 € par mètre carré selon l’emplacement.
- Vieux Nice : Avec sa proximité de la plage, ses nombreux commerces, bars et restaurants, ce quartier animé est très populaire auprès des touristes. Le prix moyen y est d’environ 6 100 € par mètre carré.
- Quartier Cimiez : Surnommé le « petit Neuilly niçois », ce quartier bourgeois est très prisé des familles et des retraités, avec des prix avoisinant 5 800 € par mètre carré.
- Fabron : Sur les hauteurs, offrant une vue panoramique sur la mer, les prix y sont également élevés, autour de 5 800 € par mètre carré.
- Saint-Roch : Quartier résidentiel attractif avec ses pavillons, commerces de proximité et écoles, le prix moyen y est d’environ 6 200 € par mètre carré.
- Les Arénas : Plus éloigné du centre, mais bien desservi, ce quartier propose des prix d’achat compétitifs, autour de 3 700 € par mètre carré.
Avant d’investir, il est crucial de bien analyser les prix au mètre carré dans le quartier ciblé.
Dynamisme démographique et économique
Cinquième ville de France, Nice compte environ 343 000 habitants, dont 46 % ont entre 15 et 44 ans et 29 % sont des seniors. Cette diversité démographique offre des opportunités pour différents types de biens en LMNP, allant des logements pour étudiants et jeunes actifs aux résidences de services pour les retraités.
Avec 48,9 % de locataires, Nice présente un marché locatif équilibré entre propriétaires et locataires, offrant ainsi de bonnes perspectives pour les investisseurs LMNP.
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Projets d'urbanisme et modernisation
Nice se modernise continuellement pour attirer habitants, investisseurs et touristes. Parmi les projets d’urbanisme notables :
- Ligne à grande vitesse (LGV) : Prévue pour 2030, elle reliera Nice à Marseille, facilitant les déplacements dans le sud de la France.
- Nouveau programme de renouvellement urbain (NPRU) : Création de 5 500 logements et rénovation de plusieurs quartiers comme Ariane, Liserons, Moulins et Nice-centre.
- Ligne 4 du Tramway : Cette nouvelle ligne permettra de relier facilement Cagnes-sur-Mer et Saint-Laurent-du-Var.
Les avantages de Nice
Nice est emblématique de la Côte d’Azur avec son climat méditerranéen, sa proximité avec l’Italie et Monaco, et une qualité de vie exceptionnelle. La ville attire 600 000 touristes par jour en période estivale.
Nice est aussi une ville dynamique économiquement avec :
- Un PIB régional de 47,7 milliards d’euros, majoritairement porté par le tourisme et la technopole Sophia Antipolis.
- 45 000 étudiants, dont 20 % d’internationaux.
- 11 campus universitaires.
- Un réseau de transport développé avec 93 lignes de bus et 3 lignes de tramway.
- Deux pôles économiques majeurs : l’Arenas avec près de 350 sociétés et la technopole Sophia Antipolis regroupant 2 500 entreprises et environ 38 000 emplois.
Rentabilité
La rentabilité des investissements à Nice varie entre 3 et 5 % selon les quartiers. Bien qu’il soit difficile de générer un flux de trésorerie positif dans les premières années, Nice est avant tout une destination d’investissement patrimonial. La valeur des biens immobiliers augmente régulièrement, avec une hausse de 24 % en cinq ans, assurant une belle plus-value à la revente.
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Réglementation
Encadrement des loyers
Nice, malgré des loyers élevés (19 € par mètre carré en moyenne), n’applique pas de politique d’encadrement des loyers. Le maire a rejeté cette proposition en décembre 2023, laissant le marché libre de fixer les loyers. Toutefois, Nice est une zone tendue, imposant des règles strictes :
Préavis : Pour les LMNP, la durée de préavis du locataire est d’un mois.
Encadrement pour le renouvellement du bail : Les propriétaires ne peuvent augmenter arbitrairement le loyer entre deux locataires, devant respecter l’indice de référence.
Location saisonnière
Avec 5 millions de visiteurs par an, la location saisonnière est cruciale à Nice. La ville impose une autorisation de changement d’usage pour les logements destinés à la location saisonnière. Les propriétaires particuliers (comme les LMNP) ne peuvent obtenir qu’une seule autorisation par foyer. La location de la résidence principale est permise moins de 120 jours par an sans autorisation préalable, mais nécessite une déclaration auprès de l’administration fiscale et de la mairie de Nice.
Rentabilité
Pour maximiser la rentabilité d’un investissement LMNP à Nice, il est crucial de répondre à la demande des locataires tout en identifiant les opportunités d’investissement. Voici quelques conseils :
- Quartiers excentrés : Privilégiez les quartiers où les prix au mètre carré sont plus abordables.
- Logements anciens et passoires thermiques : Investissez dans des biens nécessitant des travaux de rénovation, souvent disponibles à des prix compétitifs.
- Petites surfaces : Les studios et T2 sont très demandés par les étudiants et jeunes actifs, majoritaires parmi les locataires.
Enfin, une attention particulière doit être portée à la fiscalité pour optimiser la rentabilité de l’investissement LMNP à Nice.
Conclusion
Investir en LMNP à Nice présente de nombreux avantages, notamment en termes de valorisation patrimoniale et de demande locative diversifiée. Toutefois, une analyse minutieuse des quartiers, une compréhension des dynamiques économiques et démographiques, ainsi qu’une attention à la réglementation locale sont essentielles pour maximiser la rentabilité de cet investissement. Avec ses projets d’urbanisme ambitieux et sa qualité de vie incomparable, Nice continue de séduire et de se positionner comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers.
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