Boulogne-Billancourt attire de plus en plus d’investisseurs, séduits par son dynamisme économique, sa proximité avec Paris, et son cadre de vie agréable. En tant que cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’immobilier, LMNP.PARIS vous accompagne pour vos investissements en location meublée non professionnelle (LMNP). Dans cet article, nous explorons les atouts, les données clés, et les stratégies pour un investissement réussi.
Un marché immobilier attrayant
Avec des prix avoisinant les 7 900 € au mètre carré, Boulogne-Billancourt présente une valorisation immobilière élevée. Cette situation se justifie par la demande croissante dans des quartiers attractifs, chacun avec ses particularités :
- Centre-ville : À proximité des stations de métro Marcel Sembat et Jean Jaurès, le centre-ville est un secteur animé, regroupant bars, restaurants et commerces. La forte demande locative y entraîne un prix moyen de 7 500 € / m², offrant ainsi un potentiel de location élevé.
- Point-du-jour : Ce quartier dynamique attire de jeunes actifs, en raison de la présence d’entreprises telles que NRJ, TF1 et La Française des Jeux. Le marché locatif y est particulièrement favorable aux petites surfaces, recherchées par les célibataires et jeunes professionnels, avec un prix autour de 7 200 € / m².
- Silly-Gallieni : Proche des bords de Seine, ce quartier combine qualité de vie et dynamisme économique. Avec un prix moyen de 7 500 € / m², il séduit aussi bien les familles que les jeunes professionnels.
- Parchamp–Albert Kahn : Ce quartier historique est proche du bois de Boulogne, idéal pour les amateurs de verdure. En raison de ses théâtres, musées et restaurants, il attire un public varié, et affiche des prix plus élevés, environ 8 800 € / m².
- Billancourt–Rives de Seine : Ce secteur en pleine rénovation accueille le nouveau centre d’affaires de l’île Seguin. Les prix y sont proches de 8 400 € / m², et le potentiel locatif y est prometteur.
Démographie et potentiel locatif
Avec ses 120 000 habitants, Boulogne-Billancourt est la commune la plus peuplée des Hauts-de-Seine. Elle se caractérise par une population variée :
- 36,2 % de moins de 30 ans
- 51,9 % de locataires
- 11,3 % d’étudiants
Cette diversité démographique permet aux investisseurs LMNP de cibler différents profils, que ce soient des jeunes actifs, des familles, ou des étudiants. De plus, cette population hétérogène soutient la demande locative, offrant ainsi aux propriétaires une certaine flexibilité dans leurs stratégies.
Les projets urbains
Boulogne-Billancourt poursuit son développement urbain grâce à plusieurs projets :
- Quartier du Trapèze : Plus de 37 hectares destinés aux logements, bureaux, commerces, et équipements publics. Ce projet participe à la modernisation de la ville et à la hausse potentielle de la valeur immobilière.
- Île Seguin : Les anciens terrains des usines Renault sont transformés en un éco-quartier culturel. Ce futur pôle d’innovation, dédié à la culture et à l’économie créative, renforce l’attrait de la ville auprès des locataires et des investisseurs.
- Pont de Sèvres : En cours de réorganisation, ce quartier améliore son parc immobilier et ses infrastructures, augmentant son potentiel pour les investissements locatifs.
Ces projets témoignent d’une ville en constante évolution, favorable aux investissements à long terme.
Les atouts de boulogne-billancourt pour un investisseur LMNP
Boulogne-Billancourt, souvent surnommée le « 21ème arrondissement de Paris, » cumule les avantages pour les investisseurs :
- Dynamisme économique : Plus de 13 000 entreprises sont implantées à Boulogne-Billancourt, dont des grands groupes tels que Renault, Bouygues Telecom, et LVMH. Ce tissu économique attire une population active, garantissant une forte demande locative.
- Événements d’envergure : La ville accueille chaque année Roland Garros, attirant plus de 600 000 visiteurs. Cette affluence saisonnière peut aussi constituer une opportunité pour les locations meublées de courte durée.
- Des quartiers huppés : La population de Boulogne-Billancourt est majoritairement aisée, ce qui contribue à maintenir un certain standing pour les biens en location. Les investisseurs peuvent ainsi envisager des loyers plus élevés dans certains quartiers.
- Une richesse culturelle : Boulogne-Billancourt possède un patrimoine architectural remarquable, notamment pour l’entre-deux-guerres, et se distingue comme un centre culturel avec ses musées et ses projets de réhabilitation, comme l’île de Seguin.
Rentabilité et perspectives financières
Bien que les prix de l’immobilier soient élevés, le taux de rentabilité moyen à Boulogne-Billancourt reste modeste, autour de 3,6 %. Ce rendement peut sembler faible, mais la stabilité et l’attractivité de la ville assurent une valorisation patrimoniale à long terme. Pour maximiser cette rentabilité, les investisseurs peuvent envisager des biens destinés à de jeunes actifs ou à des locations de courte durée, particulièrement pendant les périodes de grands événements.
Réglementation et encadrement des loyers
Boulogne-Billancourt est une zone tendue en Île-de-France, où la demande locative dépasse l’offre. Cependant, elle n’est pas encore soumise à l’encadrement strict des loyers. Malgré cela, il est essentiel de rester compétitif en adaptant les loyers au marché local, en prenant soin de comparer les biens similaires du secteur pour définir un tarif équilibré.
L'option de la location saisonnière à boulogne-billancourt
La location saisonnière est une option intéressante, surtout lors des événements d’envergure. Voici les règles spécifiques :
- Résidence principale : La location saisonnière est autorisée, mais limitée à 120 jours par an. Une déclaration auprès de la mairie est obligatoire.
- Résidence secondaire : En plus d’un enregistrement à la mairie, une autorisation de changement d’usage avec compensation est requise. Cette démarche impose de transformer un autre bien en logement pour usage d’habitation.
Ces démarches visent à encadrer le marché locatif tout en offrant aux investisseurs une certaine flexibilité dans leur stratégie.
Stratégies pour maximiser la rentabilité de votre investissement
Pour répondre aux besoins de la population locale, principalement constituée de jeunes actifs, il est recommandé de proposer des logements adaptés, tels que :
- Studios pour les célibataires
- Appartements en colocation pour ceux qui souhaitent partager leur logement
- T1 et T2 pour les jeunes couples
Les locations meublées sont particulièrement prisées par les jeunes actifs à Boulogne-Billancourt, permettant ainsi aux investisseurs LMNP de répondre aux attentes du marché local.
Conclusion
Investir en LMNP à Boulogne-Billancourt présente de nombreux avantages : une demande locative soutenue, un environnement économique dynamique, une riche vie culturelle, et des projets d’urbanisme ambitieux. Bien que la rentabilité moyenne ne soit pas très élevée, le potentiel de valorisation à long terme et la diversité des profils de locataires permettent d’optimiser votre investissement.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous consulter et à découvrir comment nous pouvons vous aider à réaliser un investissement réussi en LMNP à Boulogne-Billancourt.
