Située en proche banlieue parisienne, Aubervilliers devient un lieu prisé pour les investisseurs souhaitant rester en Île-de-France sans supporter les prix exorbitants de Paris. Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) apparaît comme une solution avantageuse pour maximiser la rentabilité d’un investissement immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal favorable. Dans cet article, nous explorons les atouts d’Aubervilliers, les prix immobiliers, la démographie, et les aspects pratiques à connaître pour optimiser un investissement en LMNP dans cette ville dynamique.
Un marché immobilier abordable et diversifié
Avec un prix moyen de 3 932 € par mètre carré, Aubervilliers se démarque par des tarifs bien inférieurs à ceux de la capitale, ce qui en fait une cible d’investissement attractive. Cependant, tous les quartiers ne se valent pas, et il est crucial de choisir le bon secteur pour maximiser la rentabilité et l’attrait locatif.
- Centre-ville : Le centre d’Aubervilliers est bien desservi et bénéficie de la proximité de Paris, ce qui attire de nombreux habitants et commerçants. Le prix moyen au mètre carré y est de 4 200 €.
- Victor Hugo – Canal : Près du Canal Saint-Denis, ce quartier a été revitalisé par de nouveaux aménagements. Il attire une population jeune et active, avec un prix moyen de 4 150 € par m².
- Fort d’Aubervilliers : Zone en plein essor grâce aux écoquartiers et à l’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express. Ici, le prix avoisine les 4 300 € par m².
- Quatre-Chemins : Ce quartier, situé entre Paris et Pantin et bien desservi par la ligne 7 du métro, attire jeunes actifs et familles, avec un prix moyen de 4 000 € par m².
- La Plaine Saint-Denis : Une zone dynamique portée par le projet du Grand Paris, avec un prix au mètre carré de 4 300 €.
- Porte d’Aubervilliers : Proche de Paris, ce secteur attire entreprises et commerces, avec un prix de 4 800 € par m².
Une croissance démographique
Aubervilliers compte environ 90 000 habitants, dont :
- 43,7 % de moins de 30 ans ;
- 42,3 % entre 30 et 60 ans ;
- 14,1 % de plus de 60 ans.
Les jeunes actifs et les familles représentent une part importante de la population, ce qui constitue un atout majeur pour les investisseurs LMNP. En dix ans, la ville a vu sa population augmenter de 14 000 personnes, témoignant d’une forte dynamique démographique. De plus, avec 76,2 % de locataires, Aubervilliers offre un potentiel locatif élevé pour répondre à la demande constante de logements.
Le Grand Paris Express
Le développement du Grand Paris Express transforme Aubervilliers en un pôle stratégique pour les déplacements en Île-de-France :
- La ligne 15, longue de 75 km, desservira notamment les stations Mairie d’Aubervilliers et Fort d’Aubervilliers, facilitant l’accès aux villes périphériques comme Orly, Roissy, et Versailles.
- L’extension de la ligne 12 desservira les stations Aimé Césaire et Mairie d’Aubervilliers, renforçant ainsi la connexion avec la capitale.
Ces nouvelles infrastructures améliorent la qualité de vie des habitants tout en augmentant l’attrait pour les investisseurs en LMNP.
Les atouts d'Aubervilliers
Bien que la ville ait longtemps souffert d’une mauvaise réputation, elle dispose désormais de nombreux atouts :
- Proximité avec Paris : À seulement 9 kilomètres de Paris, Aubervilliers devient plus accessible avec l’arrivée des nouvelles lignes de métro.
- Une ville étudiante : Depuis 2019, le Campus Condorcet Paris-Aubervilliers accueille plus de 8 000 étudiants et 4 800 doctorants, axé sur les sciences humaines et sociales. Ce campus représente une clientèle potentielle pour les investisseurs LMNP.
- Un pôle économique important : Aubervilliers fait partie de la Plaine Commune, le deuxième pôle économique d’Île-de-France, avec plus de 168 000 emplois.
- Des prix immobiliers attractifs : Les prix immobiliers restent relativement bas, mais ils devraient augmenter avec la mise en service des nouvelles lignes de métro. Investir maintenant permet de bénéficier d’une plus-value potentielle à long terme.
Un potentiel de rentabilité élevé
Avec un taux de rentabilité de 4,5 %, l’investissement locatif à Aubervilliers est plus rentable qu’à Paris. Néanmoins, il est essentiel de calculer soigneusement la rentabilité nette pour assurer un cash-flow positif en tant que propriétaire LMNP. Bien qu’il soit souvent possible de couvrir les mensualités de prêt grâce aux loyers, il peut être nécessaire de prévoir une épargne pour faire face aux charges additionnelles (taxes, assurances, frais d’agence).
Règlementation pour les LMNP à Aubervilliers
Encadrement des loyers
Classée comme zone tendue, Aubervilliers est soumise à un dispositif d’encadrement des loyers. Les propriétaires doivent se conformer à un loyer de référence, fixé selon des critères tels que le quartier, le type de bien, et l’année de construction. Il est recommandé de faire une simulation pour établir le montant de loyer adéquat et calculer ainsi la rentabilité du bien.
Location saisonnière
Bien qu’Aubervilliers ne soit pas une destination touristique majeure, elle attire de nombreux voyageurs d’affaires, qui forment une clientèle idéale pour la location saisonnière. En LMNP, il suffit de déclarer cette activité auprès de la mairie pour exploiter ce type de location.
Stratégies pour maximiser la rentabilité de son investissement LMNP
La diversité de la population à Aubervilliers permet d’investir dans divers types de logements : studios pour étudiants, T2 pour jeunes actifs, et même pavillons pour familles. Pour optimiser la rentabilité, il est conseillé d’opter pour des logements anciens nécessitant des rénovations. Les passoires thermiques sont souvent moins chères à l’achat et permettent de réaliser une plus-value intéressante après travaux, surtout si le bien est rénové pour répondre aux normes de décence et de performance énergétique.
Outre le potentiel de plus-value, il est essentiel de considérer les charges associées à la propriété : taxe foncière, CFE, assurances, et fiscalité spécifique au LMNP. Une évaluation détaillée de ces frais aidera à déterminer le véritable rendement de l’investissement.
Conclusion
En investissant dans le LMNP à Aubervilliers, vous pouvez profiter d’une ville en pleine transformation avec un potentiel locatif élevé. La proximité avec Paris, les nouveaux projets d’infrastructure, et l’attractivité des prix immobiliers font d’Aubervilliers une opportunité d’investissement intéressante pour les investisseurs avisés. Avec un plan d’urbanisme tourné vers l’avenir et une démographie en croissance, Aubervilliers offre un environnement propice pour un investissement immobilier rentable et durable. Pour les investisseurs souhaitant optimiser leur patrimoine et profiter des avantages fiscaux du LMNP, Aubervilliers mérite indéniablement une attention particulière.
