Aubervilliers, située en proche banlieue parisienne, attire de plus en plus d’investisseurs cherchant à rester en Île-de-France sans subir les prix élevés de Paris. Le régime LMNP (location meublée non professionnelle) se révèle une solution fiscale avantageuse pour maximiser la rentabilité de votre investissement tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée.
Prix de l’immobilier à Aubervilliers
Le prix moyen au mètre carré est d’environ 3 932 €, mais certains quartiers présentent des écarts notables :
- Centre-ville : 4 200 €/m², bien desservi et proche de Paris
- Victor Hugo – Canal : 4 150 €/m², quartier rénové près du Canal Saint-Denis
- Fort d’Aubervilliers : 4 300 €/m², zone en plein essor avec écoquartiers et ligne 15 du Grand Paris Express
- Quatre-Chemins : 4 000 €/m², attractif pour jeunes actifs et familles
- Plaine Saint-Denis : 4 300 €/m², dynamique grâce au projet Grand Paris
- Porte d’Aubervilliers : 4 800 €/m², proche des commerces et entreprises
Ces prix compétitifs offrent un fort potentiel de plus-value, notamment dans les quartiers en transformation.
Démographie et demande locative
Aubervilliers compte environ 90 000 habitants, avec :
- 43,7 % de moins de 30 ans
- 42,3 % entre 30 et 60 ans
- 14,1 % de plus de 60 ans
La population est majoritairement locataire (76,2 %), ce qui garantit une demande locative soutenue, idéale pour un investissement LMNP.
Le Grand Paris Express
Le Grand Paris Express transforme Aubervilliers en un pôle stratégique :
- Ligne 15 : dessert Mairie et Fort d’Aubervilliers, facilitant l’accès à Orly, Roissy et Versailles
- Extension de la ligne 12 : dessert les stations Aimé Césaire et Mairie d’Aubervilliers
Ces infrastructures augmentent l’attractivité pour les investisseurs et améliorent la qualité de vie des habitants.
Les atouts d'Aubervilliers
- Proximité de Paris : seulement 9 km du centre, avec un accès facilité grâce aux nouvelles lignes de métro
- Population étudiante : Campus Condorcet accueille plus de 8 000 étudiants et 4 800 doctorants
- Pôle économique : 168 000 emplois dans la Plaine Commune
- Prix immobiliers attractifs : idéal pour un achat à valeur future intéressante
Un potentiel de rentabilité élevé
Avec un taux de rentabilité de 4,5 %, l’investissement locatif à Aubervilliers est plus rentable qu’à Paris. Néanmoins, il est essentiel de calculer soigneusement la rentabilité nette pour assurer un cash-flow positif en tant que propriétaire LMNP. Bien qu’il soit souvent possible de couvrir les mensualités de prêt grâce aux loyers, il peut être nécessaire de prévoir une épargne pour faire face aux charges additionnelles (taxes, assurances, frais d’agence).
Règlementation LMNP à Aubervilliers
Encadrement des loyers
Classée comme zone tendue, Aubervilliers est soumise à un dispositif d’encadrement des loyers. Les propriétaires doivent se conformer à un loyer de référence, fixé selon des critères tels que le quartier, le type de bien, et l’année de construction. Il est recommandé de faire une simulation pour établir le montant de loyer adéquat et calculer ainsi la rentabilité du bien.
Location saisonnière
Bien qu’Aubervilliers ne soit pas une destination touristique majeure, elle attire de nombreux voyageurs d’affaires, qui forment une clientèle idéale pour la location saisonnière. En LMNP, il suffit de déclarer cette activité auprès de la mairie pour exploiter ce type de location.
Maximiser la rentabilité de sa LMNP
La diversité de la population à Aubervilliers permet d’investir dans divers types de logements : studios pour étudiants, T2 pour jeunes actifs, et même pavillons pour familles. Pour optimiser la rentabilité, il est conseillé d’opter pour des logements anciens nécessitant des rénovations. Les passoires thermiques sont souvent moins chères à l’achat et permettent de réaliser une plus-value intéressante après travaux, surtout si le bien est rénové pour répondre aux normes de décence et de performance énergétique.
Outre le potentiel de plus-value, il est essentiel de considérer les charges associées à la propriété : taxe foncière, CFE, assurances, et fiscalité spécifique au LMNP. Une évaluation détaillée de ces frais aidera à déterminer le véritable rendement de l’investissement.
Conclusion
En investissant dans le LMNP à Aubervilliers, vous avez l’opportunité de profiter d’une ville en pleine transformation avec un fort potentiel locatif. Sa proximité avec Paris, les projets d’infrastructure en cours, et l’attractivité de ses prix immobiliers font d’Aubervilliers une destination idéale pour les investisseurs avisés. Avec un urbanisme tourné vers l’avenir et une population en croissance, la ville offre un cadre propice à un investissement immobilier rentable et durable.
Pour maximiser votre patrimoine et bénéficier des avantages fiscaux du LMNP, il est essentiel de bien structurer votre investissement. Chez LMNP.PARIS, nous vous proposons un comptable LMNP dédié pour vous accompagner dans l’optimisation de votre investissement et vous guider avec nos accompagnement et conseils fiscaux personnalisés.
