Amiens, ville dynamique et chargée d’histoire, attire de plus en plus les investisseurs immobiliers grâce à des prix encore relativement accessibles. Le prix moyen au mètre carré dans cette ville se situe autour de 2 334 €, mais cette moyenne cache de grandes disparités selon les quartiers :
- Centre-ville : Quartier animé avec commerces, restaurants et monuments historiques (cathédrale, beffroi, musée de Picardie). Prix moyen : 2 700 €/m².
- Saint-Leu : Quartier touristique avec canaux pittoresques, vie nocturne et écoles. Prix moyen : 2 650 €/m².
- Henriville : Quartier résidentiel et patrimonial, calme et agréable. Prix moyen : 2 600 €/m².
- Saint-Maurice : Quartier étudiant proche du pôle universitaire et du CHU. Prix moyen : 2 200 €/m².
- Saint-Honoré : Quartier en expansion, idéal pour les étudiants et investisseurs LMNP. Prix moyen : 2 400 €/m².
Astuce LMNP : comparer les prix de biens similaires (surface, nombre de pièces, année de construction) permet de mieux cibler vos investissements.
Dynamique démographique d’Amiens
Amiens compte environ 133 000 habitants, avec 65 % de locataires et une forte proportion de jeunes : 45,6 % ont moins de 30 ans et 20,2 % sont des seniors. Cette population jeune et étudiante constitue un marché idéal pour les locations meublées, garantissant une demande constante.
Projets d’urbanisme
Amiens se modernise avec plusieurs projets structurants :
- Liaison TGV Roissy-Picardie : un trajet d’une heure vers Paris et accès facilité aux grandes villes françaises.
- Réhabilitation du parc de la Hotoie : création d’un espace multifonctionnel pour sports, promenades et événements culturels.
- Projet sportif métropolitain : développement d’infrastructures pour faire d’Amiens un pôle sportif régional.
Ces projets renforcent l’attractivité de la ville pour les étudiants, les touristes et les jeunes actifs, augmentant ainsi le potentiel locatif.
Pourquoi investir en LMNP à Amiens ?
Plusieurs facteurs rendent Amiens particulièrement intéressante :
- Ville étudiante : environ 31 000 étudiants, forte demande de logements meublés.
- Situation stratégique : 1 h de Paris en TGV, 50 min de Beauvais, 1 h 45 de Lille.
- Dynamisme économique : entreprises innovantes dans l’agro-industrie, le numérique et la santé.
- Attractivité touristique : environ 500 000 visiteurs par an, proximité de la mer et classement parmi les meilleures destinations européennes.
Rentabilité et perspectives
Amiens affiche un taux de rentabilité moyen de 6 % pour les investissements LMNP, supérieur à celui de nombreuses grandes villes. La hausse des prix immobiliers (+8,8 % sur 5 ans) offre également un potentiel intéressant pour une plus-value à la revente.
Important : calculer la rentabilité nette et le cash-flow est essentiel pour savoir si l’investissement nécessite un apport personnel ou génère un revenu complémentaire immédiat.
Réglementation LMNP et location saisonnière
- Amiens est classée zone tendue B1, garantissant une forte demande locative.
- Pour la location saisonnière, une simple déclaration à la mairie est nécessaire, ainsi que le paiement de la taxe de séjour. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende de 450 €.
- Le respect de l’encadrement des loyers reste obligatoire pour les locations meublées.
Location saisonnière
Amiens, bien qu’étant une ville touristique, a mis en place des formalités simplifiées pour les locations de courte durée. Les propriétaires en LMNP qui souhaitent louer en saisonnier doivent simplement déclarer leur activité à la mairie.
Il est essentiel de ne pas négliger cette étape, car le non-respect de cette obligation est passible d’une amende de 450 €. En outre, il est nécessaire de percevoir et de reverser la taxe de séjour.
Stratégies pour maximiser la rentabilité de votre LMNP à Amiens
Pour optimiser la rentabilité de votre investissement en LMNP à Amiens, il est essentiel d’adapter votre offre locative aux spécificités du marché local. Avec une forte proportion d’étudiants, les studios situés dans les quartiers du centre-ville, Saint-Maurice ou Saint-Honoré sont particulièrement recherchés. Ces zones dynamiques sont idéales pour attirer des locataires réguliers et maximiser vos revenus locatifs.
Outre les studios, les colocations sont également une option stratégique permettant de maximiser les loyers en divisant un logement en plusieurs chambres, chacune étant louée individuellement. Cette méthode permet d’augmenter vos revenus tout en attirant une clientèle étudiante ou jeune active, qui recherche des logements flexibles et abordables.
La location saisonnière pendant les vacances d’été constitue également une opportunité intéressante pour générer des revenus additionnels, en capitalisant sur le dynamisme touristique ou événementiel d’Amiens.
En outre, investir dans une résidence étudiante peut offrir l’avantage de sécuriser vos loyers et de déléguer la gestion locative à un professionnel. Bien que le dispositif fiscal Censi-Bouvard ne soit plus en vigueur, il est essentiel de choisir un régime fiscal adapté en LMNP pour réduire la charge fiscale et optimiser vos rendements.
Pour vous aider dans ces démarches et optimiser votre rentabilité tout en respectant la réglementation, il est fortement recommandé de faire appel à un comptable LMNP spécialisé. Notre cabinet vous accompagne dans le choix du meilleur régime fiscal, la gestion comptable et la déclaration de vos revenus locatifs, afin de maximiser vos avantages fiscaux tout en vous garantissant une gestion optimale de vos investissements.
