Vous n’êtes pas résident français mais envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en France ? Vous vous expatriez et souhaitez mettre en location meublée votre résidence principale ? Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) présente des avantages fiscaux intéressants pour les non-résidents.
Que vous soyez en quête d’une optimisation fiscale ou d’une gestion sereine de votre patrimoine, cet article vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le LMNP pour les non-résidents, les démarches administratives à suivre, et les obligations fiscales qui en découlent.
La LMNP pour les non-résidents : spécificités et obligations
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est accessible aussi bien aux résidents qu’aux non-résidents fiscaux français. Toutefois, les spécificités fiscales pour les non-résidents peuvent différer en fonction de la localisation de votre domicile fiscal. Pour comprendre ces nuances, il est essentiel de bien définir si vous êtes considéré comme résident ou non-résident fiscal en France.
Qui est considéré comme non-résident fiscal ?
La question du domicile fiscal est importante lorsqu’il s’agit d’investissements immobiliers en France. Un contribuable est considéré comme non-résident fiscal si son domicile fiscal est établi à l’étranger. Cette situation doit être analysée au cas par cas en fonction des conventions fiscales internationales signées entre la France et d’autres pays.
Selon le droit français, vous êtes considéré comme résident fiscal en France si vous remplissez l’un des critères suivants :
- Votre foyer, c’est-à-dire votre lieu de résidence habituel, se trouve en France, même si vous passez la majorité de votre temps à l’étranger pour des raisons professionnelles.
- Vous exercez votre activité professionnelle principale en France.
- Le centre de vos intérêts économiques, comme vos principaux investissements ou la source de vos revenus, se trouve en France.
Dans le cas où ces critères ne sont pas remplis, vous êtes alors considéré comme non-résident fiscal. Il est possible, dans certaines situations, d’être considéré comme résident fiscal dans plusieurs pays. Dans ce cas, les conventions fiscales bilatérales déterminent quel pays est en droit de prélever l’impôt.
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Location meublée en cas d'expatriation : louer ou vendre son bien ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en France et que vous envisagez une expatriation, une question clé se pose : devez-vous vendre votre résidence principale ou la mettre en location ?
La mise en location meublée, via le statut LMNP, peut constituer une option particulièrement avantageuse. Elle vous permet de conserver votre bien tout en générant des revenus locatifs. À votre retour en France, vous pourrez récupérer votre logement tout en ayant bénéficié de conditions fiscales attractives.
De plus, le marché de la location meublée, notamment pour les non-résidents, est en plein essor. De nombreux locataires, tels que des étudiants ou des travailleurs temporaires, recherchent des logements déjà équipés.
Les démarches administratives pour devenir LMNP non-résident
Devenir LMNP non-résident implique certaines démarches administratives spécifiques. Tout d’abord, il est nécessaire de déclarer votre activité de location meublée auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET indispensable pour l’activité de location.
Cette immatriculation est un préalable obligatoire pour déclarer correctement vos revenus locatifs et bénéficier du statut LMNP. Par ailleurs, il est essentiel de bien vous informer sur les conventions fiscales en vigueur entre la France et le pays où vous résidez, afin d’éviter toute double imposition.
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Optimisation fiscale : régime réel ou micro-bic ?
En tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime réel ou le régime micro-BIC. Chacun présente des avantages et inconvénients qu’il est important d’étudier en fonction de votre situation personnelle.
Le régime réel : une option avantageuse
Le régime réel est souvent l’option la plus favorable pour les non-résidents. Il vous permet de déduire un certain nombre de charges liées à la gestion de votre bien immobilier, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, ou encore les travaux. De plus, il permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier, ce qui peut considérablement réduire le montant de vos revenus imposables.
Pour déclarer sous ce régime, vous devrez remplir une liasse fiscale spécifique, la liasse 2031-2033, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime micro-BIC : plus simple mais moins avantageux
Le régime micro-BIC est plus simple d’un point de vue administratif puisqu’il ne nécessite pas de liasse fiscale complexe. Il suffit de déclarer vos revenus locatifs directement sur votre déclaration d’impôts. Cependant, ce régime est généralement moins avantageux car il n’offre qu’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, sans possibilité de déduire les charges réelles.
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LMNP non-résident : impacts sur la fiscalité
Les revenus générés par la location meublée pour les non-résidents sont soumis à l’impôt en France, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toutefois, la fiscalité peut varier en fonction des conventions fiscales signées entre la France et votre pays de résidence.
Plafond de revenus et passage en LMP
Lorsque les revenus locatifs d’un LMNP dépassent 23 000 € par an, celui-ci peut basculer automatiquement dans le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Ce passage au statut LMP entraîne des obligations fiscales supplémentaires, notamment en matière de cotisations sociales.
Cependant, la législation actuelle tend à pénaliser les expatriés car elle ne prend en compte que les revenus de source française pour déterminer si ce plafond est atteint, sans considérer les revenus étrangers. Cette approche, jugée contestable par de nombreux fiscalistes, fait l’objet de débats et pourrait évoluer dans les années à venir.
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Qu'en est-il de la plus-value pour les non-résidents ?
L’un des aspects importants à considérer lorsque vous envisagez un investissement immobilier locatif est la question de la plus-value lors de la revente. Pour les non-résidents en LMNP, la plus-value réalisée à la revente est calculée selon les règles des plus-values des particuliers, ce qui signifie que les amortissements effectués dans le cadre du régime réel ne seront pas réintégrés dans le calcul.
Cela offre une certaine tranquillité d’esprit pour les investisseurs, qui peuvent ainsi amortir leur bien sans craindre une imposition excessive lors de la revente. Toutefois, si vous passez au statut de LMP, la plus-value des professionnels s’applique, ce qui réintègre les amortissements dans le calcul. Cependant, il existe des cas d’exonération si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 90 000 €.
Chez LMNP.PARIS, nos experts sont là pour vous aider à optimiser vos revenus locatifs et vous assurer de respecter toutes vos obligations fiscales, tout en maximisant vos économies.
Conclusion
Le statut LMNP pour les non-résidents offre une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers expatriés ou ceux qui souhaitent profiter du dynamisme du marché locatif meublé en France. Toutefois, les spécificités fiscales et administratives nécessitent une attention particulière pour éviter les erreurs et maximiser les avantages.
Que vous choisissiez le régime réel ou le régime micro-BIC, il est essentiel de bien comprendre les impacts de votre statut fiscal et de suivre les bonnes démarches pour déclarer vos revenus locatifs. Si vous souhaitez optimiser votre investissement et obtenir des conseils adaptés à votre situation, nos experts-comptables chez LMNP.PARIS se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine immobilier en toute sérénité.
