Bien que la location nue et la location meublée puissent sembler similaires en surface, elles se distinguent nettement en termes de statut du loueur, de fiscalité et de modalités de location.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
La première grande différence entre la location nue et meublée réside dans le statut du loueur. En location nue, le propriétaire n’a pas besoin de statut particulier, car cette activité n’est pas considérée comme commerciale. Le propriétaire fournit uniquement le logement, que le locataire se charge d’aménager.
En revanche, la location meublée nécessite un statut spécifique car elle relève de la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire doit choisir entre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP), en fonction des revenus générés par l’activité.
Le statut de LMNP s’applique lorsque les recettes annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 23 000 €, ou lorsque les autres revenus d’activité du foyer fiscal excèdent ces recettes.
L’ameublement du logement meublé
Le logement meublé doit être équipé de manière à ce que le locataire puisse s’y installer sans apporter de meubles essentiels. Un décret de 2015 fixe une liste de 11 équipements obligatoires. Si ces conditions ne sont pas respectées, le logement ne peut pas être considéré comme meublé et risque d’être requalifié en location vide, même si certains meubles sont présents.
Durée du bail et souplesse de la location meublée
Un autre point de distinction est la durée de location. La location nue se fait principalement sur des baux de trois ans, reconductibles tacitement, offrant peu de flexibilité. En revanche, la location meublée permet de choisir entre plusieurs types de baux, allant du bail classique d’un an, à des baux plus courts comme le bail étudiant de 9 mois ou le bail mobilité de 1 à 10 mois. Cela offre au propriétaire une plus grande souplesse pour s’adapter à la demande locative.
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Peut-on cumuler location meublée et location nue ?
Il est tout à fait possible de cumuler une activité de LMNP avec de la location nue. Il n’y a aucun obstacle juridique ou fiscal à cela. Cependant, le principal défi réside dans la gestion fiscale de ces deux activités distinctes. Il est important de bien déclarer séparément les revenus de chaque type de location pour éviter des erreurs fiscales. C’est ici que nos experts-comptables chez LMNP.PARIS peuvent intervenir pour vous accompagner et vous offrir des conseils personnalisés, afin de maximiser vos économies et gérer sereinement votre patrimoine immobilier.
Pourquoi envisager de cumuler location meublée et location nue ?
Cumuler la location nue et meublée permet d’optimiser la rentabilité de votre portefeuille immobilier et de toucher une plus grande variété de locataires. En effet, la location meublée est plus avantageuse fiscalement, notamment avec des abattements plus intéressants dans le cadre du régime micro-BIC. Cependant, la location nue a aussi ses adeptes, particulièrement ceux qui recherchent un logement à long terme et souhaitent aménager leur espace selon leurs goûts.
Diversifier entre ces deux types de location vous permet d’ajuster votre offre en fonction des demandes locales et des profils de locataires. Par exemple, dans des zones à forte demande de logements étudiants ou saisonniers, la location meublée courte durée pourrait être plus rentable. À l’inverse, dans des zones où les locataires cherchent à se stabiliser sur le long terme, une location nue serait plus appropriée.
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La fiscalité applicable à vos biens loués
Cumul LMNP et location nue : quelles différences de réglementation ?
En location nue, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers, imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il n’y a pas de formalités particulières à effectuer pour louer un bien nu.
En location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. Il est nécessaire de s’enregistrer auprès de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET. Si la location meublée concerne des locations saisonnières, d’autres formalités peuvent être requises, comme une déclaration en mairie pour les meublés de tourisme.
Régimes fiscaux en location nue et meublée
Qu’il s’agisse de location nue ou meublée, il existe deux régimes fiscaux principaux : le régime forfaitaire (micro-foncier ou micro-BIC) et le régime réel.
- Le régime micro-foncier et micro-BIC : Dans les deux cas, ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les recettes locatives. Le taux d’abattement pour la location nue est de 30%, tandis qu’il est de 50% pour la location meublée (et 71% pour les meublés de tourisme classés). Le régime micro-BIC est donc largement plus avantageux, mais reste soumis à un plafond de recettes annuelles de 77 000 € pour la location meublée.
- Le régime réel foncier et réel BIC : Ce régime permet de déduire les charges réelles engagées pour la gestion du bien (frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux, etc.). En location meublée, il est possible de déduire bien plus d’éléments qu’en location nue, comme l’amortissement du bien et du mobilier. Cela permet souvent de réduire considérablement la base imposable, voire d’annuler toute imposition sur plusieurs années. À titre d’exemple, 85% de nos clients en régime réel ne paient pas d’impôts sur leurs revenus de location meublée pendant au moins 5 ans, grâce à une économie moyenne de 10 000 €.
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Comment optimiser la gestion d’une location meublée et nue ?
La gestion d’un parc immobilier composé de biens loués en LMNP et en location nue peut s’avérer complexe, mais avec une bonne organisation et les bons conseils, cela peut devenir une source de revenus très profitable.
- Choix du régime fiscal le plus avantageux : Le choix entre le régime micro et le régime réel dépendra de plusieurs facteurs, comme le montant des revenus locatifs et les charges liées à la gestion du bien. En général, le régime réel est plus intéressant pour les propriétaires avec des biens nécessitant des travaux ou dégageant des revenus locatifs élevés.
- Optimiser la rentabilité de la location meublée : La rentabilité d’une location meublée dépend largement de la flexibilité du bail et du marché locatif local. En zone étudiante, opter pour un bail de 9 mois peut garantir une rotation régulière des locataires et un taux d’occupation élevé. Dans des zones touristiques, la location saisonnière peut offrir une rentabilité bien supérieure, surtout si le bien est classé comme meublé de tourisme.
- Faire appel à des professionnels pour la gestion locative : Pour éviter les tracas administratifs, il est possible de confier la gestion de vos biens à une agence immobilière, ce qui peut vous faire gagner du temps et simplifier vos obligations légales. Nos experts chez LMNP.PARIS sont disponibles pour vous accompagner dans la gestion et l’optimisation de vos locations, que ce soit en meublé ou en location nue.
Conclusion
Cumuler la location meublée non professionnelle et la location nue peut être une stratégie judicieuse pour diversifier ses revenus immobiliers et maximiser sa rentabilité. Chaque type de location a ses avantages, tant en termes de fiscalité que de flexibilité de gestion. Cependant, il est essentiel de bien maîtriser les spécificités de chaque régime pour éviter des erreurs coûteuses.
Nos experts-comptables chez LMNP.PARIS sont là pour vous aider à optimiser vos revenus locatifs et à faire les bons choix fiscaux. Grâce à un accompagnement personnalisé, vous pourrez maximiser vos économies d’impôt et gérer sereinement votre patrimoine immobilier. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier de conseils sur-mesure adaptés à votre situation. Profitez de notre expertise pour faire prospérer vos investissements en toute tranquillité.
En résumé, le cumul de la LMNP et de la location nue est une stratégie accessible et potentiellement très rentable.
