Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet de faciliter l’accession à la propriété, notamment pour les primo-accédants ayant des ressources limitées. Ce système repose sur une désolidarisation du bâti et du foncier, ce qui permet aux futurs propriétaires de se concentrer sur l’achat de leur logement sans avoir à assumer la pleine propriété du terrain. Le terrain est en effet mis en location, généralement pour une durée pouvant aller de 18 à 99 ans, auprès d’un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Ce modèle présente une série d’avantages mais aussi quelques inconvénients qu’il convient d’analyser en profondeur avant de prendre une décision d’investissement.
Dans cet article, nous, LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP, vous proposons une exploration détaillée du BRS, afin de vous fournir toutes les clés nécessaires à une compréhension claire et complète de ce dispositif.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) est une solution innovante destinée à rendre l’acquisition d’un logement plus accessible, notamment dans les zones tendues. Le principe repose sur un découplage entre le bâti et le terrain. Autrement dit, vous achetez uniquement le logement (le bâti), tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), que vous louez. Cette structure permet de réduire considérablement le coût d’achat de la propriété, ce qui est un atout majeur pour les personnes aux revenus modestes.
Durée du bail : Le bail signé peut aller de 18 à 99 ans. Pendant cette période, le bien doit être utilisé comme résidence principale, ce qui vous impose de vivre dans le logement pendant toute la durée du contrat. Ce type de bail peut donc être un excellent choix pour une propriété à long terme.
Les critères d’éligibilité au bail réel solidaire
Pour pouvoir bénéficier du BRS, il existe plusieurs critères que vous devez remplir. Ces critères varient en fonction de l’organisme qui gère le BRS et des politiques publiques locales. Parmi les critères les plus fréquents, on trouve :
- Type de logement : Certains logements peuvent être réservés exclusivement à des personnes respectant des critères spécifiques (par exemple, des logements sociaux ou de taille adaptée à la composition du ménage).
- Composition du ménage : Le nombre de personnes dans votre foyer joue un rôle essentiel dans l’éligibilité. Cela inclut des critères de revenus spécifiques selon la taille du ménage.
- Proximité avec le lieu de travail : Dans certaines zones géographiques, l’emplacement du logement par rapport à votre lieu de travail peut également jouer un rôle dans l’attribution du bail.
- Statut locatif : Certains OFS imposent que les candidats soient locataires du parc social avant de pouvoir postuler à l’achat d’un bien via le BRS.
Les avantages du bail réel solidaire
Le BRS offre de nombreux avantages qui en font une option intéressante pour certains investisseurs ou primo-accédants. Cependant, il est important de comprendre en quoi ces avantages peuvent réellement transformer l’accession à la propriété.
Un prix d’acquisition beaucoup plus abordable
L’un des principaux avantages du BRS réside dans le fait que le prix d’achat du logement est bien moins cher qu’en temps normal. En effet, grâce à la séparation entre le bâti et le foncier, le coût d’acquisition du bien peut être réduit jusqu’à 60%. Cela permet d’accéder à la propriété dans des zones où les prix de l’immobilier sont habituellement très élevés.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Un autre avantage majeur est la possibilité de financer l’achat de votre logement par un prêt à taux zéro (PTZ). Ce type de prêt est une aide de l’État permettant aux primo-accédants de financer une partie de leur acquisition sans payer d’intérêts, ce qui constitue un atout pour alléger le coût global de l’achat immobilier.
Un emprunt possible jusqu’à 25 ans
Le BRS permet également de financer l’achat de votre bien sur une durée plus longue que pour un bien classique. Vous pouvez emprunter jusqu’à 25 ans, ce qui permet de lisser les mensualités et d’adapter le remboursement à vos capacités financières. L’acquisition d’un bien immobilier devient ainsi plus accessible sur le long terme.
TVA réduite et frais de notaire moindres
En zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), les frais de notaire sont réduits, tout comme la TVA, ce qui permet une réduction substantielle des coûts liés à l’acquisition d’un bien. Ces avantages fiscaux sont particulièrement intéressants si vous souhaitez investir dans un logement neuf ou en cours de rénovation dans une zone classée en renouvellement urbain.
Les inconvénients du bail réel solidaire
Comme tout dispositif, le BRS présente aussi des inconvénients qui peuvent le rendre moins attrayant pour certains profils d’acquéreurs. Il est crucial de bien les comprendre afin de déterminer si cette solution est réellement adaptée à votre projet.
Un limite d'usage au seul logement principal
Le BRS est un dispositif qui s’applique exclusivement à la résidence principale. Ainsi, l’acquéreur ne peut pas louer ou utiliser le bien à d’autres fins. L’objectif est de garantir un accès à la propriété pour les primo-accédants et non pour des investisseurs souhaitant acheter un bien locatif. Si vous avez l’intention d’acheter un bien dans le but de le louer à terme, le BRS ne sera pas une option viable.
Plafonds de ressources stricts
Le BRS est réservé aux ménages ayant des revenus modestes. Selon la zone géographique, les plafonds de ressources sont très stricts. Par exemple, pour une personne seule, les revenus ne doivent pas dépasser 26 000 € dans les zones B ou C, et pour un foyer de 5 personnes ou plus, les revenus ne doivent pas dépasser 73 000 € en zone A. Ces conditions peuvent constituer une limitation si vos revenus sont supérieurs à ces plafonds.
L’acquéreur n’est pas propriétaire du terrain
Une autre limitation importante du BRS réside dans le fait que vous ne possédez pas le terrain sur lequel votre bien est construit. Le terrain est en effet loué à un Organisme Foncier Solidaire, ce qui vous oblige à payer un loyer mensuel pour la location du terrain, généralement compris entre 2 à 4 € par m². Bien que cela réduise le coût d’acquisition initial du bien, cela peut augmenter vos charges mensuelles.
Marché secondaire incertain
Le marché secondaire pour les biens en BRS reste relativement incertain. En effet, la revente de votre bien ne pourra se faire que sous certaines conditions : l’acquéreur doit respecter les plafonds de ressources et être agréé par l’OFS. Le prix de vente sera encadré par l’organisme, et il prendra en compte l’évolution du coût de la construction et l’inflation. Ainsi, bien que vous puissiez réaliser une plus-value, celle-ci sera relativement limitée.
La succession
La succession d’un bien en BRS peut se révéler complexe. Si votre héritier dépasse les plafonds de revenus ou ne souhaite pas habiter le bien, il ne pourra pas en hériter. Cela signifie que, contrairement à un bien en pleine propriété, le BRS n’est pas un patrimoine transmissible de manière traditionnelle, ce qui peut réduire son intérêt en termes de transmission familiale.
Le bail réel solidaire
En résumé, le BRS représente une solution intéressante pour les primo-accédants souhaitant accéder à la propriété dans des zones tendues, tout en sécurisant un bien qui pourra devenir leur résidence principale pour de nombreuses années. Il peut aussi constituer un excellent moyen de préparer sa retraite sans se soucier du paiement de loyers.
Cependant, si vous n’êtes pas dans une situation de primo-accession, ou si vous avez des projets d’investissement locatif ou de transmission de patrimoine, le BRS pourrait ne pas être la meilleure option. Il est important d’analyser soigneusement votre situation personnelle et vos projets avant de vous engager.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les implications fiscales et financières d’un investissement en BRS, n’hésitez pas à contacter LMNP.PARIS. Notre équipe d’experts-comptables spécialisés en LMNP est à votre disposition pour vous accompagner et vous aider à faire les choix les plus éclairés pour votre avenir financier.
