Le projet de loi de finances pour 2025, promulgué le 14 février 2024, a apporté des modifications majeures au statut de la location meublée non professionnelle (LMNP). Parmi les évolutions marquantes, l’une des plus significatives concerne l’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien. Ces ajustements impactent directement la rentabilité fiscale de ce régime, suscitant de nombreuses interrogations parmi les investisseurs locatifs. LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’accompagnement des locations meublées, vous éclaire sur ces changements et leurs implications.
LMNP et amortissements
Avant d’aborder les nouveautés du PLF 2025, rappelons brièvement le fonctionnement des amortissements en LMNP. Ce statut permet aux investisseurs d’opter pour le régime fiscal du réel, offrant la possibilité de déduire de leurs revenus locatifs divers amortissements :
- Amortissement immobilier : concerne la structure du bien (hors terrain), calculé sur plusieurs décennies.
- Amortissement mobilier : inclut les équipements et le mobilier, avec une durée d’amortissement plus courte.
Jusqu’à présent, l’amortissement LMNP représentait un avantage considérable, car il permettait de réduire la base imposable des recettes locatives, diminuant ainsi la fiscalité des propriétaires. Lors de la revente, ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, rendant le LMNP particulièrement attractif fiscalement.
PLF 2025 : une réforme sur l’imposition des plus-values
Avec la promulgation du PLF 2025, un changement structurel est instauré : désormais, les amortissements déduits au fil des années doivent être réintégrés dans la base imposable de la plus-value lors de la cession d’un bien.
Concrètement, que change le PLF 2025 ?
Avant la réforme, la plus-value imposable était calculée selon la formule classique :
- Plus-value = Prix de vente – Prix d’achat
Désormais, avec la prise en compte des amortissements déduits, la formule évolue :
- Plus-value imposable = (Prix de vente – Prix d’achat + Amortissements déduits) x 36,2 %
Ce taux de 36,2 % correspond à l’impôt sur le revenu à 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %. Ainsi, ce mécanisme entraîne une hausse de l’assiette fiscale de la plus-value, augmentant de fait l’impôt à payer lors de la vente du bien.
Objectif de cette mesure
Le gouvernement justifie cette réforme par une volonté de réduire l’écart fiscal entre les différents statuts de location, notamment entre la location nue et la location meublée. L’objectif est d’uniformiser le régime fiscal des investisseurs tout en limitant certains effets d’optimisation fiscale considérés comme trop avantageux pour les LMNP.
Quel est l'impact pour les investisseurs en LMNP ?
L’intégration des amortissements dans la plus-value modifie profondément l’approche patrimoniale et fiscale des loueurs en meublé. Plusieurs scénarios se dessinent en fonction de la durée de détention du bien et de la stratégie adoptée.
Stratégie de conservation du bien
Si vous souhaitez conserver votre bien sur le long terme, sachez que la fiscalité sur la plus-value reste allégée par des abattements progressifs en fonction de la durée de détention :
- Après 5 ans, vous bénéficiez d’une déduction forfaitaire de 22,5 % sur la valeur d’acquisition du bien (7,5 % de frais d’acquisition + 15 % pour forfait travaux).
- À partir de 22 ans, vous êtes totalement exonéré de l’impôt sur la plus-value (19 %).
- À partir de 30 ans, l’exonération est totale, y compris sur les prélèvements sociaux (17,2 %).
Ce dispositif incite donc les investisseurs à conserver leur bien plus longtemps pour bénéficier d’un allègement fiscal progressif.
Impact pour les investisseurs à court terme
En revanche, pour les investisseurs souhaitant revendre rapidement, la réintégration des amortissements dans la plus-value entraîne une augmentation de la fiscalité. Une cession anticipée devient donc moins intéressante sur le plan fiscal, réduisant l’attrait des stratégies d’investissement à horizon court ou moyen terme.
LMNP en 2025 : toujours un statut attractif ?
Malgré ces nouvelles contraintes fiscales, la LMNP conserve plusieurs atouts pour les investisseurs :
- Une fiscalité optimisée pendant la phase de détention : L’amortissement reste déductible des revenus locatifs, permettant de réduire l’impôt sur le revenu pendant plusieurs années.
- Une rentabilité locative élevée : La location meublée affiche généralement des loyers plus élevés que la location nue, compensant partiellement l’impact de la fiscalité à la revente.
- Un abattement progressif sur la plus-value : Les investisseurs à long terme bénéficieront toujours d’une exonération totale après 30 ans de détention.
- Aucune contrainte de gestion excessive : Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux comme le Pinel, le LMNP offre une grande flexibilité en termes de gestion et de transmission patrimoniale.
Comment optimiser votre stratégie LMNP face à ces changements ?
Face aux évolutions de la fiscalité, plusieurs leviers peuvent être activés pour maximiser la rentabilité de votre investissement :
- Adapter votre horizon d’investissement : Privilégiez une détention longue pour bénéficier des abattements fiscaux progressifs.
- Optimiser les charges déductibles : Continuez à exploiter pleinement le régime réel pour réduire votre imposition durant la période de détention.
- Anticiper la plus-value imposable : En simulant l’impact de l’amortissement sur la plus-value, vous pouvez ajuster votre stratégie de sortie.
Conclusion
Non, la réforme introduite par le PLF 2025 ne signe pas la fin du LMNP. Certes, la réintégration des amortissements dans la plus-value modifie la donne pour certains investisseurs, mais ce régime fiscal reste attractif pour ceux qui envisagent une stratégie de conservation à long terme.
Ainsi, même avec une imposition accrue lors de la revente, le LMNP continue d’offrir des avantages fiscaux intéressants tout au long de la détention du bien. L’essentiel est d’adopter une approche stratégique et adaptée à votre horizon d’investissement.
Si vous souhaitez approfondir votre compréhension des impacts du PLF 2025 sur votre investissement, n’hésitez pas à consulter nos experts en fiscalité immobilière. Chez LMNP.PARIS, nous vous accompagnons pour optimiser votre rentabilité et sécuriser votre patrimoine immobilier.
