Pour les propriétaires qui choisissent de louer leur bien sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), la gestion des frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier peut parfois s’avérer complexe. Parmi ces frais, les frais d’agence jouent un rôle central. La question qui se pose souvent est la suivante : faut-il les passer en charge immédiatement ou les amortir sur plusieurs années ?
Dans cet article, nous vous guiderons pour comprendre les règles fiscales en vigueur concernant les frais d’agence dans le cadre du régime LMNP. Nous aborderons les deux options possibles : les passer en charge ou les amortir, ainsi que les critères à prendre en compte pour faire le choix le plus avantageux pour votre situation fiscale.
Les frais d’agence
Avant de déterminer si vous devez passer vos frais d’agence en charge ou les amortir, il est essentiel de savoir si ces frais peuvent être intégrés dans votre comptabilité en tant que frais d’acquisition dans le cadre du régime LMNP.
En effet, ces frais sont considérés comme des dépenses liées à l’acquisition d’un bien, mais leur comptabilisation dépend de la manière dont le bien a été acquis et de la date à laquelle le bien est immatriculé sous le régime LMNP. Voici les deux scénarios possibles.
Les deux cas de figure concernant l’immatriculation du bien
Cas n°1 : immatriculation du bien en LMNP lors de l’achat
Si la date d’achat du bien immobilier et la date d’immatriculation du bien en tant que loueur meublé coïncident, alors les frais d’acquisition, y compris les frais d’agence, peuvent être pris en compte dans la comptabilité LMNP. En d’autres termes, lorsque vous achetez un bien dans l’intention de le louer directement en meublé et que vous immatriculez le bien dès l’acquisition, vous pouvez intégrer les frais d’agence dans votre déclaration fiscale.
Cette situation est relativement simple à gérer : les frais d’agence sont considérés comme faisant partie intégrante de l’acquisition du bien, et vous pouvez donc les utiliser pour optimiser votre comptabilité LMNP.
Cas n°2 : immatriculation du bien en LMNP après achat
Dans le cas où le bien a été acheté bien avant d’être loué en meublé, par exemple s’il a été loué en vide (ou occupé personnellement par le propriétaire), l’immatriculation sous le régime LMNP ne se fait que plus tard, lorsque vous décidez de louer en meublé. Dans ce scénario, les frais d’agence payés avant l’immatriculation sous le régime LMNP ne peuvent pas être pris en compte dans la comptabilité LMNP.
Cela signifie que si vous avez payé des frais d’agence lors de l’achat du bien, mais que vous n’aviez pas l’intention de le louer en meublé au moment de l’achat, ces frais ne pourront pas être intégrés dans vos charges LMNP. Seuls les frais engagés après l’immatriculation sous le régime LMNP peuvent être comptabilisés.
Amortir ou passer en charge ?
Une fois que vous avez clarifié si vos frais d’agence sont éligibles à la comptabilité LMNP, il reste à choisir entre deux options : les passer en charge ou les amortir.
Passer les frais d'agence en charge
L’option la plus simple consiste à passer les frais d’agence directement en charge. Cela signifie que les frais seront déduits immédiatement de votre revenu locatif, ce qui permet de réduire votre bénéfice imposable dès l’année de l’acquisition. Cette méthode est particulièrement avantageuse si vous souhaitez maximiser vos charges et minimiser votre imposition sur le revenu locatif en début de période.
Cependant, il existe quelques points à prendre en considération avant d’opter pour cette solution. Tout d’abord, il faut évaluer l’impact d’une déduction immédiate sur vos revenus locatifs : si vos charges sont déjà élevées (par exemple en raison d’amortissements importants), passer les frais d’agence en charge pourrait entraîner un déficit comptable. Un déficit qui ne pourra pas être reporté pour compenser d’éventuels bénéfices dans les années suivantes.
Amortir les frais d'agence
L’amortissement des frais d’agence consiste à les répartir sur plusieurs années (généralement la durée d’amortissement du bien immobilier), ce qui permet de lisser les charges sur une période plus longue. Cette méthode peut être particulièrement utile si votre résultat comptable est déjà déficitaire au moment de l’acquisition, notamment en raison des amortissements du bien immobilier. Dans ce cas, l’amortissement des frais d’agence évite d’aggraver un déficit initial.
Si, en revanche, vos charges sont déjà conséquentes et que vous ne souhaitez pas créer un déficit trop important la première année, l’amortissement des frais d’agence est une option intéressante. Les frais sont ainsi étalés sur toute la durée d’amortissement du bien, permettant de déduire chaque année une partie des frais d’agence sur plusieurs années, en fonction de la durée d’amortissement du bien immobilier.
Quelle durée d'amortissement choisir pour les frais d'agence ?
La durée d’amortissement des frais d’agence doit être alignée avec celle de l’amortissement du bien immobilier. En règle générale, si le bien est amorti sur une durée de 25 ans, les frais d’agence seront amortis également sur 25 ans. Cela permet d’harmoniser les déductions fiscales liées à l’achat du bien et d’optimiser la gestion de votre comptabilité LMNP sur le long terme.
Il est essentiel de souligner que la durée d’amortissement peut varier en fonction de la nature du bien et des choix faits par le propriétaire. Toutefois, la règle générale est de suivre la même durée que celle utilisée pour l’amortissement du bien immobilier.
Quelle dtratégie adopter ?
Le choix entre passer les frais d’agence en charge ou les amortir dépend avant tout de votre situation fiscale actuelle et de vos objectifs à court et long terme. Si vous souhaitez maximiser vos déductions fiscales et que vous avez déjà un déficit en raison de l’amortissement du bien immobilier, il peut être judicieux d’opter pour l’amortissement des frais d’agence. Cela permet de ne pas surcharger inutilement le déficit et de répartir les charges de manière équitable sur plusieurs années.
En revanche, si vous souhaitez réduire rapidement votre revenu imposable et que vous avez la possibilité de le faire sans trop perturber votre situation fiscale à long terme, vous pouvez opter pour passer les frais d’agence en charge dès la première année.
Conclusion
Les frais d’agence représentent un coût important pour les investisseurs en LMNP, mais leur gestion comptable peut être optimisée en fonction de vos objectifs fiscaux. Le choix entre passer ces frais en charge ou les amortir dépend de plusieurs facteurs, notamment de l’état de votre résultat comptable et de votre stratégie fiscale à court terme.
Chez LMNP.Paris, nous vous conseillons de prendre en compte la totalité de vos charges et amortissements pour choisir la solution la plus avantageuse. En cas de doute, n’hésitez pas à nous consulter afin de faire le bon choix pour votre déclaration fiscale et maximiser vos avantages fiscaux.
