Lors de la mise en location d’un bien meublé, l’état des lieux représente un moment clé qui structure la relation entre le bailleur et le locataire. Ce document essentiel permet de constater l’état du logement au moment de l’entrée et de la sortie du locataire. L’objectif ? Faciliter la comparaison des conditions du logement à ces deux moments pour éviter les litiges. Depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, l’établissement des états des lieux est strictement encadré. Que faut-il savoir pour rédiger un état des lieux conforme et précis ? Dans cet article, nous abordons les points essentiels.
Qu’est-ce qu’un état des lieux et comment le rédiger ?
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les règles d’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie pour les logements loués à titre de résidence principale. Cet acte doit non seulement répertorier les biens et équipements à usage exclusif du locataire, mais également en préciser l’état. Contrairement à un simple inventaire du mobilier, l’état des lieux constitue une photographie détaillée de l’état de l’ensemble du logement et de ses équipements. Il aide à déterminer d’éventuelles dégradations entre l’entrée et la sortie du locataire.
Pour être complet, l’état des lieux doit inclure les informations suivantes :
- La localisation du logement : adresse précise et identification du bien loué.
- Identification des parties : nom ou dénomination des parties contractantes, domicile ou siège social du bailleur, ainsi que les coordonnées de la personne mandatée, le cas échéant.
- Relevés des compteurs : consommation des compteurs (électricité, eau, gaz) au moment de l’entrée.
- Nombre de clés ou badges remis : type et nombre de clés ou de badges confiés au locataire.
- Description détaillée de chaque pièce : état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements (cuisine, sanitaires) et des éléments du logement.
- Date de l’état des lieux : moment où l’état des lieux a été établi.
- Signature des parties : bailleur et locataire doivent signer pour confirmer la véracité des informations.
En plus de ces éléments, l’état des lieux de sortie doit comporter :
- Nouvelle adresse du locataire : nécessaire pour toute correspondance post-location.
- Évolution de l’état du logement : comparaison des pièces et équipements avec l’état des lieux d’entrée.
Pour une lisibilité optimale, l’état des lieux peut être réalisé sous forme de document unique ou de deux documents distincts au format identique, facilitant ainsi la comparaison. Il est recommandé d’y joindre des observations, réserves, voire des photos qui permettront de justifier visuellement l’état des lieux. Qu’il soit papier ou électronique, le document doit être remis à chaque partie pour conservation.
L’importance de la grille de vétusté dans l’état des lieux
La vétusté désigne l’usure normale des éléments d’un bien due au temps ou à l’utilisation courante. Le décret de mars 2016 autorise l’inclusion d’une grille de vétusté dès la signature du bail. Cet outil permet d’établir des critères objectifs pour différencier l’usure naturelle des dégradations imputables au locataire.
Cette grille de vétusté présente plusieurs avantages :
- Elle évalue la durée de vie des principaux matériaux et équipements du logement.
- Elle définit des coefficients d’abattement annuels forfaitaires, qui traduisent la perte de valeur progressive des éléments.
- Elle aide à mieux comprendre les usures acceptables, et donc non facturables au locataire, à l’inverse des dégradations.
L’ajout d’une grille de vétusté s’avère judicieux, car il permet de clarifier les responsabilités et de faciliter la gestion des déductions éventuelles sur le dépôt de garantie.
Modifier l’état des lieux après la remise des clés : est-ce possible ?
Une fois l’état des lieux d’entrée signé, le locataire dispose d’un délai de 10 jours pour demander au bailleur de le modifier, si certains éléments lui semblent incomplets ou inappropriés. De plus, durant le premier mois de la période de chauffe, il peut signaler d’éventuels défauts au niveau des systèmes de chauffage.
En revanche, à la sortie, aucune modification ne peut être apportée à l’état des lieux après la remise des clés. Il est donc impératif que le bailleur effectue un contrôle minutieux au moment de la restitution des clés, car aucune dégradation supplémentaire ne pourra être retenue sur le dépôt de garantie sans l’accord express du locataire. Cela souligne l’importance de l’état des lieux de sortie, moment décisif pour constater l’état final du logement.
Pourquoi cette réglementation des états des lieux ?
L’instauration du décret vise à réduire les litiges entre bailleurs et locataires en cadrant les procédures et en facilitant la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Avant cette réglementation, des désaccords fréquents portaient sur la nature des dégradations. Grâce à la grille de vétusté et aux critères établis, les obligations de chacun sont clarifiées, ce qui minimise les contestations.
Certains professionnels du secteur critiquent cependant ce décret, estimant qu’il ajoute une couche administrative sans résoudre toutes les ambiguïtés. En effet, les spécificités de chaque bien immobilier peuvent complexifier l’application standardisée de ces règles. Néanmoins, il reste indéniable que ce cadre légal encourage les parties à plus de transparence et de prévoyance, notamment en incitant à documenter l’état des lieux par des photographies.
Conclusion
L’état des lieux d’un logement meublé, loin d’être une simple formalité, constitue une étape cruciale pour protéger les intérêts du bailleur et du locataire. Bien rédigé, il assure une relation contractuelle sereine et limite les risques de litiges lors de la sortie. La grille de vétusté, bien qu’optionnelle, se révèle être un outil précieux pour distinguer l’usure normale des dégradations. Enfin, la législation actuelle, malgré certaines critiques, favorise une relation plus encadrée et transparente, pour le bénéfice de tous.
Si vous êtes propriétaire d’un bien meublé, n’hésitez pas à télécharger un modèle d’état des lieux pour vous guider. Chez LMNP.PARIS, nous accompagnons nos clients dans toutes les étapes de la gestion locative pour garantir le respect de la législation et la préservation de votre patrimoine immobilier.
