Importance de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est un indicateur clé qui détermine combien vous pouvez emprunter auprès d’une institution bancaire en fonction de votre situation financière globale. Avant de se lancer dans la recherche d’un bien immobilier, il est important de comprendre et de calculer cette capacité. Les banques prêtent de l’argent en se basant sur leur estimation de votre capacité à rembourser sans difficultés. Si elles perçoivent un risque trop élevé de non-remboursement, elles refuseront simplement de vous accorder un prêt immobilier.
Avoir une idée claire de votre capacité d’emprunt avant de commencer vos recherches immobilières vous permet d’orienter vos choix vers des propriétés qui correspondent à votre budget. Connaître à l’avance le montant total que vous pouvez emprunter, ainsi que les mensualités et la durée du prêt, vous aidera à cibler des biens qui sont réellement accessibles pour vous.
PS : Si vous envisagez d’investir dans une location meublée non professionnelle, il est important de noter que vous devrez non seulement acquérir le bien immobilier et réaliser des travaux, mais aussi acheter des meubles.
Cependant, les banques ne financent pas l’achat de mobilier, ce qui vous obligera à prévoir un budget supplémentaire, généralement compris entre 2 000 et 8 000 €, pour couvrir ces dépenses hors prêt tout en respectant vos obligations en tant que propriétaire LMNP.
Comment déterminer votre capacité maximale d’emprunt ?
Votre capacité d’emprunt maximum dépend de votre aptitude à rembourser un crédit immobilier tout en maintenant un niveau de vie acceptable. Pour cela, les banques examinent votre taux d’endettement, c’est-à-dire la proportion de vos dettes par rapport à vos revenus totaux. Par exemple, si vous gagnez 2 000 € par mois et que vos remboursements de crédits (immobilier, auto, consommation, etc.) s’élèvent à plus de 1 000 €, il vous reste peu d’argent pour vivre convenablement.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande un taux d’endettement maximal de 35 %. Si vos dettes représentent plus de 35 % de vos revenus, il est probable que les banques refusent de vous prêter de l’argent, car le risque de non-remboursement est jugé trop élevé.
Cette règle n’a pas pour but de décourager les emprunteurs, mais plutôt de les protéger. Avec trop de crédits à rembourser, il devient difficile, voire impossible, de gérer efficacement les autres dépenses quotidiennes. En calculant votre capacité d’emprunt, vous vous assurez que votre projet immobilier est réalisable sans mettre en péril votre stabilité financière.
PS : Bien que le HCSF recommande de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %, les banques disposent d’une certaine marge de manœuvre. Elles peuvent accepter jusqu’à 20 % des dossiers de crédit excédant ce seuil, à condition que le dossier bancaire soit d’une qualité irréprochable.
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La méthode de calcul de la capacité d’emprunt
En tenant compte des règles définies par le Haut Conseil de Stabilité Financière, votre capacité d’emprunt se calcule selon la formule suivante :
Capacité d’emprunt = (Revenus – Charges) * 35 %
Pour utiliser cette formule, il est essentiel de bien définir ce que recouvrent les termes « revenus » et « charges ».
Quels sont les revenus pris en compte ?
Les banques considèrent l’ensemble de vos revenus pour évaluer votre capacité d’emprunt. Ceux-ci varient en fonction de votre situation professionnelle. Voici comment cela se décline en fonction de différents statuts :
- Salarié avec un salaire fixe : La banque intègre votre salaire net imposable, y compris le 13e mois et les primes annuelles récurrentes. En revanche, les primes exceptionnelles sont exclues du calcul.
- Salarié avec une part variable : Votre salaire fixe est pris en compte de la même manière. Pour la part variable, la banque calcule la moyenne des montants perçus sur une période généralement de trois ans.
- Travailleur indépendant : Les banques examinent les résultats annuels de vos trois dernières années d’activité.
- Retraité : Les pensions de retraite nettes sont prises en compte.
Les revenus professionnels ne sont pas les seuls à entrer dans le calcul. D’autres sources de revenus, telles que les allocations chômage, les allocations familiales, les rentes d’assurance-vie, les pensions alimentaires et les loyers perçus, peuvent également être incluses. Cependant, les banques n’intègrent que 70 % des revenus locatifs dans le calcul de votre capacité d’emprunt, en raison des risques associés aux vacances locatives et aux impayés. Ce pourcentage réduit garantit que vous pouvez toujours rembourser votre crédit, même en cas de baisse des revenus locatifs.
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Quelles sont les charges à déduire ?
Toutes vos charges fixes ne sont pas prises en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Seules celles qui sont considérées comme des dettes le sont. Par exemple, les factures d’électricité, d’internet, de téléphone, les abonnements et les assurances ne sont pas inclus. En revanche, les éléments suivants sont considérés :
- Les crédits en cours, y compris les crédits à la consommation et les crédits immobiliers.
- Le loyer de votre résidence principale si vous êtes locataire.
- Les pensions alimentaires que vous versez.
Quels sont les autres facteurs qui influent sur la capacité d’emprunt ?
- L’apport personnel : Il s’agit de la somme issue de votre épargne (PEL, livret A, épargne salariale, donation familiale, etc.) que vous investissez dans votre projet immobilier.
- Le type de prêt choisi : Que vous optiez pour un prêt à taux fixe ou variable, un prêt à taux zéro (PTZ) ou un prêt relais, cela affectera le montant total du crédit et, par conséquent, votre capacité d’endettement.
- Les assurances : L’assurance emprunteur, par exemple, influence le coût total du crédit.
- Le montant des mensualités : Plus elles sont élevées, plus votre taux d’endettement sera élevé. Il est donc essentiel de maintenir des mensualités raisonnables.
- L’âge de l’emprunteur : L’âge joue un rôle dans la perception du risque par la banque. Un emprunteur plus âgé peut avoir plus de difficultés à obtenir un prêt, à moins de disposer d’un dossier financier solide.
Comment maximiser votre capacité d’emprunt ?
Bien que la capacité d’emprunt soit en grande partie déterminée par des règles strictes, il existe des stratégies pour l’optimiser. Voici quelques conseils pour maximiser votre capacité d’emprunt :
Prolonger la durée du crédit
En allongeant la durée de remboursement de votre crédit, vous pouvez réduire le montant des mensualités. Cependant, cette stratégie a un coût, car elle entraîne une augmentation des intérêts et, par conséquent, du coût total du prêt. Il est donc essentiel de peser soigneusement les avantages et les inconvénients avant de choisir cette option.
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Comparer les offres de prêt immobilier
Chaque banque propose des conditions de prêt différentes. Il est donc conseillé de comparer plusieurs offres commerciales pour trouver celle qui vous convient le mieux. Cette comparaison peut être faite soit par un courtier immobilier, soit à l’aide d’un simulateur en ligne, ce qui peut vous permettre de réduire le coût global du crédit.
Renégocier ou regrouper vos crédits existants
Si vous avez d’autres crédits en cours, tels que des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation, il peut être avantageux de renégocier les conditions de ces prêts ou de les regrouper. Cela peut aider à réduire vos mensualités globales, libérant ainsi de la capacité d’emprunt pour un nouveau projet.
Soigner votre dossier bancaire
Même si le taux d’endettement de 35 % est une norme, certaines banques peuvent faire des exceptions pour des dossiers particulièrement solides. Pour maximiser vos chances, veillez à présenter un dossier impeccable : un emploi stable, des revenus élevés, une épargne substantielle, et un historique de gestion financière irréprochable.
Comment calculer votre capacité d’emprunt pour un investissement immobilier LMNP ?
Pour un investissement immobilier en LMNP, il est crucial de bien calculer votre capacité d’emprunt afin de vous assurer de la faisabilité de votre projet. En plus des éléments financiers, vous devez également tenir compte des spécificités liées à ce type d’investissement, telles que les frais de mobilier et les charges liées à la gestion locative.
