L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) constitue une stratégie patrimoniale avantageuse, notamment grâce à ses bénéfices fiscaux. En effet, ce statut permet d’amortir le bien immobilier et de déduire les charges afférentes, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs. Toutefois, pour optimiser ces avantages, il est primordial de déterminer avec précision la valeur de votre bien immobilier lors de l’immatriculation en LMNP.
Dans cet article, LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans la location meublée, vous guide à travers les différentes méthodes d’évaluation et les bonnes pratiques comptables pour maximiser votre investissement.
Pourquoi évaluer correctement votre bien en LMNP ?
La valeur attribuée à votre bien au moment de son immatriculation en LMNP a un impact direct sur l’amortissement comptable et, par conséquent, sur la fiscalité de votre investissement locatif. Une estimation précise vous permet de bénéficier pleinement des déductions fiscales offertes par ce régime.
Selon la date d’acquisition et d’immatriculation de votre bien en LMNP, deux scénarios principaux se présentent.
Cas n°1 : immatriculation en LMNP l'année de l'achat
Si vous enregistrez votre bien en LMNP l’année de son acquisition, sa valeur correspond au prix d’achat indiqué dans l’acte notarié. Cette référence simplifie l’évaluation et évite toute ambiguïté fiscale.
Exemple : Vous achetez un appartement pour 300 000 € (hors frais de notaire) en juillet 2024 et décidez de l’immatriculer en LMNP la même année. La valeur retenue pour l’amortissement sera alors de 300 000 €.
Cas n°2 : immatriculation en LMNP après l'année d'achat
Si votre bien a été acquis avant l’immatriculation en LMNP, vous avez deux options pour déterminer sa valeur comptable :
- Reprendre la valeur d’acquisition mentionnée dans l’acte notarié.
- Utiliser la valeur vénale à la date d’immatriculation, soit la valeur marchande estimée du bien au moment où il intègre votre activité LMNP.
Comment déterminer la valeur vénale de votre bien immobilier ?
Afin d’obtenir une estimation fiable et conforme aux exigences fiscales, plusieurs solutions s’offrent à vous :
Faire appel à des experts immobiliers
Recourir à deux experts immobiliers permet d’obtenir une estimation objective de votre bien. Leur analyse repose sur plusieurs critères tels que :
- L’état du marché local.
- Les caractéristiques du bien (surface, état, localisation, prestations).
- Les transactions récentes de biens comparables.
La moyenne des deux estimations pourra être retenue dans votre comptabilité.
Consulter un notaire
Un notaire peut également fournir une estimation basée sur des transactions réalisées dans votre secteur. Cette méthode est particulièrement utile pour garantir la conformité fiscale de votre déclaration.
Se baser sur des outils en ligne
Des plateformes d’estimation immobilière existent et peuvent vous donner un premier aperçu de la valeur de votre bien. Toutefois, ces outils ne remplacent pas une évaluation réalisée par un professionnel.
Traitement des frais de notaire et d'agence en LMNP
Le traitement comptable des frais d’acquisition dépend de la date d’achat du bien :
Pour les biens achetés et immatriculés en LMNP la même année
Vous avez deux options :
- Comptabiliser les frais en charges : Cette méthode permet une déduction immédiate, réduisant ainsi votre revenu imposable dès la première année.
- Les immobiliser : Les frais sont alors amortis sur plusieurs années, étalant ainsi l’avantage fiscal dans le temps.
Pour les biens achetés avant l'immatriculation en LMNP
Les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, droits d’enregistrement) ne peuvent pas être pris en compte dans l’amortissement si le bien a été acheté avant l’immatriculation en LMNP.
Exemple : Vous achetez un appartement pour 250 000 € en juin 2022. Vous l’immatriculez en LMNP en janvier 2025.
- Si vous utilisez la valeur d’acquisition : Le bien sera inscrit pour 250 000 € dans votre comptabilité.
- Si vous utilisez la valeur vénale : Vous faites estimer le bien à 280 000 € par deux experts immobiliers. La valeur retenue pour l’amortissement sera alors de 280 000 €.
Conclusion
Déterminer correctement la valeur de votre bien immobilier lors de l’immatriculation en LMNP est une étape clé pour optimiser votre fiscalité. Selon votre situation, vous devrez choisir entre la valeur d’acquisition ou la valeur vénale. De même, le traitement des frais d’acquisition doit être stratégiquement décidé afin de maximiser les bénéfices fiscaux.
Chez LMNP.PARIS, nous vous accompagnons dans chaque étape de votre projet locatif. Notre expertise en comptabilité immobilière vous garantit une gestion optimisée de votre investissement, en toute conformité avec la réglementation fiscale.
