Depuis quelques années, la performance énergétique des logements est devenue un sujet central pour les investisseurs immobiliers. En LMNP, cette évolution n’est pas anodine : elle impacte directement la capacité à louer un bien, et donc sa rentabilité.
Une question revient très souvent en cabinet : peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
La réponse est plus nuancée qu’un simple oui ou non. Elle dépend de la situation du bien, du type de location… et surtout du moment où vous relisez votre bail. Chez LMNP.Paris, nous voyons chaque semaine des investisseurs surpris par ces règles. Voici ce que vous devez savoir.
Votre bien est classé F ou G ? Nos experts LMNP.Paris analysent votre situation et vos options gratuitement.
Le calendrier réglementaire
La réglementation française s’est durcie avec la loi Climat et Résilience adoptée en 2021. Son objectif est clair : retirer progressivement du marché locatif les logements les plus énergivores — les fameuses « passoires thermiques ».
Échéance | Logements concernés | Mesure |
✅ Janvier 2023 | Logements > 450 kWh/m²/an | Interdits à la location (déjà en vigueur) |
🔴 Janvier 2025 | Logements classés G | Interdits à la location (nouveaux baux) |
🟠 Janvier 2028 | Logements classés F | Interdits à la location |
🟡 Janvier 2034 | Logements classés E | Interdits à la location |
Cette trajectoire impose aux investisseurs une vision à long terme. Acheter ou conserver un bien mal classé sans prévoir de travaux peut rapidement devenir une impasse financière et juridique.
Une interdiction qui ne s'applique pas à toutes les situations
Dire qu’un logement classé G est « interdit à la location » peut prêter à confusion. En réalité, la règle dépend du cycle de vie du bail.
Situation | Conséquence |
Bail en cours signé avant l’interdiction | ✅ Vous pouvez continuer à percevoir les loyers |
Locataire qui quitte les lieux | 🔴 Impossible de relouer sans mise en conformité |
Renouvellement de bail | 🔴 L’interdiction s’applique au nouveau contrat |
Location saisonnière | ⚠️ Règles différentes, mais évolution à surveiller |
Ce point est essentiel dans la gestion d’un investissement LMNP : il ne s’agit pas d’une interdiction immédiate, mais d’une contrainte qui s’impose progressivement à chaque rotation locative. Le vrai risque, c’est la vacance forcée. |
Aucune exception pour le statut LMNP
Certains investisseurs pensent encore que la location meublée échappe à ces règles. Ce n’est pas le cas.
Le statut LMNP est un cadre fiscal, pas un régime juridique autonome en matière de décence du logement. Les obligations liées au DPE s’appliquent donc de la même manière qu’en location nue, quel que soit le type de bail utilisé.
Bail classique, bail étudiant, bail mobilité : tous sont soumis aux mêmes exigences de performance énergétique. Il n’existe aucun mécanisme permettant de contourner la réglementation via un bail plus court ou plus flexible. |
Le cas particulier de la location saisonnière
En théorie, les critères de décence énergétique ne s’appliquent pas de la même manière aux locations saisonnières, car elles ne relèvent pas du régime des résidences principales. Mais la réglementation évolue rapidement et plusieurs grandes villes imposent déjà des obligations renforcées.
Il est donc risqué de considérer la location saisonnière comme une solution durable pour exploiter un logement classé G. Ce n’est pas une échappatoire, c’est un sursis.
Quels risques pour un bailleur LMNP ?
Louer un logement non conforme aux critères de décence énergétique n’est pas sans conséquence. En cabinet, nous accompagnons régulièrement des propriétaires qui découvrent ces risques trop tard.
Risques juridiques
- Le locataire peut saisir la justice pour exiger la mise en conformité
- Il peut demander une réduction de loyer, voire suspendre son paiement
- En cas de litige, la responsabilité du bailleur est engagée
Risques économiques
- Logements de plus en plus difficiles à louer face à une offre concurrente conforme
- Décote significative à la revente (jusqu’à 15–20 % selon les études de marché)
- Certaines banques intègrent désormais le DPE dans l’analyse des dossiers de financement
À Paris, nous constatons que les biens classés F ou G se louent en moyenne 12 % moins cher que des biens équivalents mieux classés, et restent vacants plus longtemps. L’impact sur la rentabilité est réel et croissant. |
Vous souhaitez évaluer l’impact du DPE sur la rentabilité de votre bien ? Nos experts LMNP.Paris simulent votre situation et vous orientent vers les meilleures options. |
Travaux de rénovation et LMNP
Face à ces contraintes, la rénovation énergétique devient un levier stratégique — et pas seulement une obligation. En LMNP au régime réel, les travaux peuvent être déduits des revenus locatifs ou amortis, ce qui permet de réduire significativement l’impact fiscal.
Un investisseur au régime réel qui engage 25 000 € de travaux de rénovation énergétique peut, selon sa situation, déduire immédiatement une partie des dépenses et amortir le reste sur plusieurs années. L’économie fiscale peut représenter entre 30 et 45 % du montant des travaux. |
Les aides disponibles en 2026
- Accessible aux bailleurs, sous conditions de ressources et de type de travaux MaPrimeRénov’ :
- Cumulables avec MaPrimeRénov’ Certificats d’économies d’énergie (CEE) :
- Pour financer les travaux sans intérêts Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) :
- Déduction immédiate ou amortissement selon la nature des travaux Déduction fiscale LMNP :
L’articulation entre aides publiques et déductions fiscales LMNP est complexe. Certaines aides réduisent la base amortissable. Nos experts optimisent cette combinaison pour chaque dossier. |
Conclusion
Le diagnostic de performance énergétique n’est plus un simple document informatif. Il est devenu un véritable outil de régulation du marché locatif — et un critère d’investissement à part entière.
En 2026, louer un logement classé G reste possible dans certaines situations, mais les contraintes sont déjà bien présentes et vont continuer à se renforcer à chaque rotation locative, jusqu’en 2028 (classe F) et 2034 (classe E).
Pour les investisseurs en LMNP, l’enjeu est désormais clair : intégrer la performance énergétique dans leur stratégie, au même titre que la fiscalité ou le rendement. Anticiper coûte moins cher que subir.
