Vous louez un logement meublé en LMNP et vous avez opté pour le régime micro-BIC ? Peut-être commencez-vous à vous demander si le passage au réel simplifié ne serait pas plus intéressant fiscalement.
Cette question, des milliers de loueurs en meublé se la posent chaque année. Pourquoi ? Parce que la réalité, chiffres à l’appui, montre que rester en micro-BIC peut parfois vous coûter cher. Très cher.
Dans cet article, on passe en revue les différences concrètes entre les deux régimes. On vous montre, exemples à l’appui, comment le réel peut transformer votre fiscalité. Et surtout, on vous aide à décider en pleine connaissance de cause.
Micro-BIC vs réel simplifié
Le micro-BIC en LMNP, c’est quoi exactement ?
C’est le régime par défaut si vous ne choisissez rien. Vous déclarez vos recettes locatives brutes, et l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %, censé représenter vos charges.
Simple, rapide… mais souvent peu avantageux si vous avez beaucoup de charges ou des amortissements.
Le régime réel simplifié
Au réel, vous déclarez vos revenus nets. C’est-à-dire : recettes – (charges + amortissements). Les amortissements permettent de répartir le coût du bien et du mobilier sur plusieurs années. Ce levier fiscal, parfaitement légal, peut faire chuter votre résultat fiscal à… zéro.
Et donc, ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 5, 10, voire 15 ans.
L’impact du passage du micro-BIC au réel
Cas concret n°1 – un studio à Nantes
- Revenus annuels : 8 400 €
- Charges (frais de gestion, assurance, intérêts d’emprunt, copro) : 2 400 €
- Amortissements annuels : 3 000 €
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % → revenu imposable : 4 200 €
Réel : revenu net = 8 400 – 2 400 – 3 000 = 3 000 € de résultat comptable, mais amortissement supérieur aux bénéfices : pas d’impôt
Différence : 4 200 € imposés en micro-BIC vs 0 € au réel
Cas concret n°2 – un T2 à Bordeaux
- Revenus annuels : 12 000 €
- Charges : 4 000 €
- Amortissements : 4 500 €
Micro-BIC : revenu imposable : 6 000 €
Réel : revenu net : 12 000 – 4 000 – 4 500 = 3 500 € de résultat fiscal, mais avec report d’amortissements non utilisés
Économie estimée sur l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux : 1 500 € par an (selon tranches marginales)
Pourquoi autant de LMNP restent-ils en micro-BIC ?
- Par méconnaissance : Beaucoup ignorent que le réel est plus avantageux, pensant que c’est plus complexe ou réservé aux professionnels.
- Par peur de la comptabilité : Le réel implique une tenue comptable rigoureuse. Mais avec un bon cabinet comptable LMNP, c’est délégué et optimisé.
- Parce qu’on ne change pas ce qui « marche » : Le micro semble simple, les loyers tombent, tout va bien. Mais quand on fait les comptes sur 5 ou 10 ans, on voit qu’on est passé à côté de plusieurs milliers d’euros d’économie d’impôts.
Quand faut-il envisager de passer au réel ?
- Dès que vos charges dépassent 30 % : C’est un bon indicateur : si vos charges + amortissements > 50 %, le réel devient généralement plus rentable.
- Après des travaux ou une acquisition : Les premières années d’amortissement sont souvent les plus intéressantes.
- Si vous avez plusieurs biens : Le cumul des amortissements permet d’optimiser l’ensemble.
Comment passer du micro-BIC au réel ?
- Faire une demande expresse au service des impôts avant le 1er février de l’année concernée
- Mandater un expert-comptable LMNP (tel que LMNP.Paris) pour produire les documents comptables et fiscaux
- Bien conserver toutes les factures et justificatifs
- Une fois passé au réel, vous y restez pour au moins 2 ans.
Le passage du micro-BIC au réel simplifié n’est pas une simple question technique. C’est un levier fiscal majeur pour tout investisseur LMNP qui souhaite optimiser la rentabilité de ses biens meublés.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le réel permet très souvent de neutraliser l’impôt, là où le micro-BIC en génère. Et ça, c’est un impact direct sur votre rentrée d’argent.
Vous hésitez encore ? Faites-vous accompagner. LMNP.Paris vous aide à simuler, comparer et piloter votre fiscalité LMNP.
