En 2026, face à la hausse des prix de l’immobilier, à la remontée des taux d’intérêt et à l’augmentation des charges locatives, de nombreux investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) s’interrogent : faut-il rester au régime micro-BIC ou passer au régime réel simplifié ?
Le choix du régime fiscal est bien plus qu’une formalité : il détermine directement votre niveau d’imposition, votre rendement net, et votre capacité à amortir votre investissement sur le long terme.
Dans cet article, LMNP.Paris, cabinet comptable expert du statut LMNP, vous guide pas à pas pour comprendre les différences entre les deux régimes, les avantages du réel, les démarches pour changer de régime et les points de vigilance à ne pas négliger avant 2026.
Comprendre les deux régimes fiscaux LMNP
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est le régime par défaut pour les loueurs en meublé dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 188 700 € (seuil applicable en 2025, à confirmer pour 2026). Ce régime séduit de nombreux bailleurs par sa simplicité : vous déclarez vos loyers bruts sur le formulaire 2042 C PRO, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges.
Cependant, cette simplicité a un coût fiscal. Sous le micro-BIC, aucune charge réelle ne peut être déduite : ni les intérêts d’emprunt, ni les travaux, ni les frais de notaire, ni les amortissements du bien et du mobilier. Ce régime devient rapidement moins intéressant lorsque les dépenses dépassent la moitié des loyers perçus.
En d’autres termes, le micro-BIC convient surtout aux petits investisseurs sans crédit ni travaux, ou à ceux dont les charges annuelles restent limitées.
Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié en LMNP est le régime de la déduction intégrale des charges et de l’amortissement. Sous ce régime, vous pouvez déduire l’ensemble de vos dépenses réelles liées à votre activité locative :
- Intérêts d’emprunt et frais bancaires
- Assurances propriétaire non occupant (PNO)
- Charges de copropriété et frais de gestion
- Travaux d’entretien et d’amélioration
- Frais d’expertise, de comptabilité et honoraires LMNP
- Amortissement du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier
Grâce à ce mécanisme, il est souvent possible de réduire, voire d’annuler l’imposition sur les loyers meublés pendant plusieurs années, tout en préservant une rentabilité nette attractive. C’est ce que l’on appelle “l’effet amortissement”, véritable pilier de la stratégie fiscale LMNP.
Pourquoi passer au régime réel LMNP en 2026 ?
Des charges réelles supérieures à 50 % des loyers
Si vos charges et amortissements dépassent la moitié de vos revenus locatifs, le passage au régime réel LMNP devient quasiment incontournable.
Prenons un exemple : un investisseur perçoit 15 000 € de loyers meublés par an et supporte 10 000 € de charges. En micro-BIC, il serait imposé sur 7 500 €. Au réel, après déductions et amortissements, son revenu imposable pourrait être nul.
L’économie d’impôt est donc directe et substantielle, en particulier pour les biens financés à crédit ou nécessitant des travaux d’entretien réguliers.
L’amortissement LMNP
L’amortissement est la clé de voûte du régime réel. Il permet de répartir la valeur du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années afin de diminuer artificiellement le bénéfice imposable, sans impact sur la trésorerie. Un appartement amorti sur 25 à 30 ans génère souvent un avantage fiscal récurrent, pouvant neutraliser l’impôt pendant une décennie ou plus.
Ce mécanisme est particulièrement efficace pour les investissements récents ou les biens à forte valeur d’acquisition, où la part amortissable est importante.
Optimiser sa fiscalité à long terme
Le régime réel offre également la possibilité de reporter les déficits non imputés sur les bénéfices futurs de l’activité LMNP. Autrement dit, si vos charges excèdent vos loyers sur une année, le solde peut venir réduire vos revenus locatifs des années suivantes, garantissant une fiscalité durablement allégée.
Comment passer du micro-BIC au régime réel LMNP en 2026 ?
Date limite de l’option : avant le 1er février 2026
Pour que le régime réel s’applique dès l’année fiscale 2026, vous devez déclarer votre option avant le 1er février 2026 auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE). Si cette date est dépassée, il faudra patienter jusqu’à l’année suivante pour effectuer la transition.
Procédure à suivre
L’option peut être formulée de deux manières :
- Par courrier ou formulaire adressé à votre SIE, indiquant votre souhait d’opter pour le régime réel simplifié ;
- Ou directement via la liasse fiscale n°2031 si vous déposez déjà une comptabilité LMNP, ou encore via le formulaire P0i pour une nouvelle activité.
Cette option est valable pour deux ans minimum et se renouvelle tacitement tant que vous ne revenez pas expressément au micro-BIC.
Les étapes pour une transition vers le régime réel LMNP
Évaluer l’intérêt fiscal du changement
Avant de modifier votre régime, il est essentiel de simuler votre imposition avec un expert-comptable spécialisé LMNP. Celui-ci analysera vos loyers, vos charges, vos amortissements prévisionnels et l’impact du passage au réel sur votre impôt sur le revenu. Une étude préalable vous évite une mauvaise surprise et permet de chiffrer le gain fiscal potentiel.
Mettre en place une comptabilité conforme
Le passage au régime réel impose des obligations comptables plus strictes :
- Tenue d’un livre-journal et d’un grand livre ;
- Établissement d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une liasse fiscale LMNP (formulaire 2031 et annexes).
Cette comptabilité peut sembler complexe, mais un cabinet comptable LMNP comme LMNP.Paris prend en charge l’intégralité du processus, de la tenue comptable à la télétransmission de la déclaration fiscale.
Anticiper le passage dès maintenant
Si vous envisagez de basculer au régime réel en 2026, il est recommandé de préparer vos justificatifs dès aujourd’hui :
- Factures de travaux, d’équipement et de mobilier ;
- Relevés de charges de copropriété ;
- Documents relatifs à l’acquisition du bien (acte notarié, ventilation du prix pour l’amortissement, etc.).
Une bonne anticipation garantit une transition fluide et un calcul d’amortissement précis dès la première année.
Exemples : micro-BIC ou régime réel ?
- Cas n°1 : charges faibles – Paul loue un studio meublé à Toulouse pour 8 000 € par an. Ses charges sont limitées à 1 500 €. Dans son cas, le micro-BIC reste plus intéressant : l’abattement de 50 % ramène son revenu imposable à 4 000 €, alors qu’au réel, ses déductions seraient moins avantageuses.
- Cas n°2 : charges élevées et crédit immobilier – Sophie perçoit 18 000 € de loyers et supporte 11 000 € de charges, notamment des intérêts d’emprunt et des travaux. Au micro-BIC, elle serait imposée sur 9 000 €. Au réel, grâce aux déductions et amortissements, son revenu imposable tombe à zéro. Elle ne paie donc aucun impôt sur ses loyers.
Les points de vigilance pour 2026
Ne ratez pas la date limite du 1er février 2026 : au-delà, le régime réel ne pourra être appliqué qu’à partir de 2027. Pensez également à confier votre comptabilité à un professionnel LMNP, car une erreur d’amortissement ou une charge mal imputée peut remettre en cause vos déductions. Enfin, notez que pour revenir au micro-BIC, vous devrez dénoncer votre option avant le 1er février de l’année concernée.
Pourquoi se faire accompagner par un expert-comptable LMNP ?
Le passage du micro-BIC au réel peut générer un gain fiscal considérable, mais il demande une expertise technique en fiscalité immobilière. Un expert-comptable spécialisé LMNP vous accompagne pour :
- Calculer précisément vos amortissements et charges déductibles ;
- Établir et télétransmettre votre liasse fiscale LMNP (formulaire 2031) ;
- Optimiser votre fiscalité et sécuriser vos déclarations ;
- Réaliser un audit fiscal personnalisé avant le basculement.
Chez LMNP.Paris, nos experts vous proposent un audit gratuit et sans engagement pour déterminer si le régime réel est plus avantageux dans votre situation, et vous guider pas à pas dans le changement de régime fiscal.
Le passage du micro-BIC au régime réel LMNP représente souvent la meilleure solution pour réduire durablement votre fiscalité locative, surtout si vous avez un crédit immobilier, des travaux ou des charges importantes. Mais pour en tirer pleinement profit, il faut respecter les délais légaux, anticiper la transition et bénéficier d’un accompagnement professionnel.
Vous souhaitez savoir si le régime réel LMNP est avantageux pour vous ? LMNP.Paris vous propose un audit fiscal gratuit, afin d’évaluer votre situation et d’optimiser votre imposition dès 2026.
