Lorsqu’un locataire quitte un logement meublé, la question du remboursement du dépôt de garantie — souvent appelé caution locative — revient systématiquement. Entre délais légaux, état des lieux de sortie, retenues justifiées et droits du locataire, les propriétaires LMNP doivent suivre des règles précises pour éviter les litiges.
Dans ce guide, LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans la location meublée non professionnelle (LMNP), vous explique étape par étape comment gérer la restitution du dépôt de garantie dans le respect de la loi.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie et pourquoi est-il nécessaire ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au moment de la signature du bail. Elle sert à couvrir les éventuels impayés de loyers, dégradations ou régularisations de charges constatées lors de son départ.
Selon le type de location :
- Location vide → 1 mois de loyer maximum hors charges.
- Location meublée (LMNP) → jusqu’à 2 mois de loyer hors charges.
À savoir : certaines aides comme Action Logement ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) peuvent avancer la caution pour les locataires en difficulté.
Les étapes du remboursement de la caution locative
La restitution du dépôt de garantie suit une procédure encadrée par la loi. Elle se déroule en trois étapes principales.
L’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie. C’est la base du remboursement. Il permet de comparer l’état du logement au moment de la remise des clés avec celui de l’entrée.
Si aucune dégradation n’est constatée, la caution doit être restituée intégralement. En revanche, en cas de dommages, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt, sur justificatifs (factures ou devis).
Calcul des retenues
Les sommes déduites doivent être clairement justifiées :
- Dégradations non liées à l’usure normale (vétusté).
- Loyers ou charges impayés.
- Régularisation des charges locatives : le propriétaire peut retenir jusqu’à 20 % de la caution, le temps de recevoir le décompte final des charges.
Restitution de la caution
Une fois les déductions appliquées (si nécessaire), le propriétaire doit restituer le solde de la caution dans les délais impartis. Cela se fait généralement par virement bancaire ou par chèque. En cas de non-respect des délais, le locataire peut exiger une indemnisation.
Le délai de remboursement de la caution locative
Le délai de remboursement varie selon la nature du logement et l’état constaté :
| Type de location | Délai légal de restitution | Condition |
|---|---|---|
| Location meublée (LMNP) | 1 mois | Si l’état des lieux de sortie est conforme |
| Location meublée (LMNP) | 2 mois | En cas de dégradations ou régularisation de charges |
| Location vide | 2 mois | Délai standard prévu par la loi |
En cas de retard injustifié, le propriétaire doit verser une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Exemple : pour un loyer de 800 €, un mois de retard = 80 € d’indemnité.
En cas de retard dans la restitution de la caution
Le non-respect des délais de restitution de la caution locative peut entraîner des conséquences juridiques pour le propriétaire. Si le délai de remboursement est dépassé, le locataire a le droit d’envoyer une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, demandant la restitution immédiate de la caution et, le cas échéant, une indemnisation de 10% du montant du loyer pour chaque mois de retard.
Si la situation ne se règle pas à l’amiable, le locataire peut également saisir un conciliateur de justice ou, en dernier recours, un tribunal pour obtenir la restitution des fonds dus.
À qui incombe la restitution de la caution ?
Le remboursement de la caution locative incombe, par principe, au propriétaire. Cependant, si un mandat de gestion locative a été confié à une agence immobilière, ce sont ces dernières qui se chargeront du remboursement, dans les mêmes délais et selon les mêmes procédures.
Le fait de passer par une agence n’allège pas les obligations légales du propriétaire en matière de restitution de la caution. Le propriétaire reste responsable de l’exactitude du calcul des retenues et du respect des délais, même si l’agence prend en charge la gestion du bien.
Conditions de rétention de la caution
Le propriétaire peut décider de retenir tout ou une partie de la caution dans les situations suivantes :
Impayés de loyers
Si le locataire a omis de payer son loyer avant de quitter le logement, ce montant peut être déduit de la caution. Il est important d’avoir des preuves de ces impayés, comme les relevés bancaires, ainsi que des lettres de mise en demeure envoyées au locataire.
Dégradations du bien
Les dégradations du bien doivent être justifiées par des devis ou factures de réparation. Si l’état des lieux de sortie révèle des différences par rapport à l’état des lieux d’entrée, cela peut justifier une retenue sur la caution.
Régularisation des charges locatives
Si les charges sont payées sur provision, le propriétaire peut retenir une partie de la caution pour régulariser la différence entre les provisions et les charges réelles. Un arrêté provisoire des comptes peut être effectué en attendant le décompte définitif des charges.
Usure des meubles (vétusté)
En location meublée, il est possible de retenir une partie de la caution pour tenir compte de la vétusté des meubles. La loi prévoit l’utilisation d’une grille de vétusté pour évaluer l’usure normale des meubles et équipements.
La procédure de remboursement de la caution locative en détail
Étape 1 : état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est l’étape déterminante pour identifier les éventuelles dégradations. Comparé à l’état des lieux d’entrée, il permet de quantifier les dommages et d’évaluer leur impact sur le dépôt de garantie.
Étape 2 : calcul des retenues
Après l’état des lieux, vous devez déterminer les montants à retenir sur la caution. Cela peut inclure des réparations, des impayés de loyer, et éventuellement une régularisation des charges.
Étape 3 : restitution du solde
Une fois les retenues appliquées, vous devez restituer le solde de la caution au locataire, dans le respect des délais légaux. Il est conseillé de faire ce remboursement par virement bancaire ou par chèque pour plus de transparence.
Conclusion
Le remboursement de la caution locative est une procédure essentielle pour tout propriétaire bailleur. En respectant les délais et en suivant les bonnes pratiques, vous pourrez éviter les conflits et garantir une gestion fluide de votre bien. Pour les propriétaires en location meublée non professionnelle (LMNP), il est particulièrement important de bien remplir l’état des lieux, d’appliquer une grille de vétusté si nécessaire et de gérer les charges locatives de manière transparente.
Si vous avez des doutes sur le calcul des retenues ou sur la gestion de vos biens en LMNP, le cabinet comptable LMNP, LMNP.PARIS, est à votre disposition pour vous accompagner dans toutes vos démarches comptables et fiscales, grâce à notre expertise comptable, afin de vous assurer que vous respectez pleinement vos obligations tout en optimisant votre investissement locatif.
