Vous disposez d’un bien immobilier meublé et envisagez de le louer à un proche. Mais est-ce vraiment possible ? Quels sont les points juridiques et fiscaux à considérer avant de s’engager dans une location en LMNP (location meublée non professionnelle) à un membre de votre famille ? Pour vous éclairer, nous répondons ici aux questions les plus courantes, afin que vous puissiez louer en toute sérénité et dans le respect de la législation.
Est-il légal de louer un bien LMNP à sa famille ?
La question est légitime, car beaucoup de propriétaires hésitent à franchir le pas, craignant des restrictions ou des complications légales. La bonne nouvelle, c’est qu’il est tout à fait légal de louer un bien en LMNP à un membre de votre famille, qu’il s’agisse d’ascendants (parents, grands-parents), de descendants (enfants, petits-enfants) ou encore de collatéraux (frères, sœurs, cousins). Le fait de louer à un proche ne remet donc pas en cause la légalité de la démarche.
Astuce : Si vous souhaitez réaliser un investissement LMNP en commun avec votre famille, différentes options juridiques s’offrent à vous, comme la SARL de famille ou l’indivision.
Quel loyer fixer pour une location LMNP intrafamiliale ?
Louer en LMNP à un membre de sa famille suscite souvent une interrogation concernant le loyer. Beaucoup souhaitent fixer un tarif préférentiel pour leur proche. Si cela est permis pour une location de courte durée, il est essentiel de bien réfléchir pour les locations de longue durée. En effet, fixer un loyer en dessous des prix du marché peut engendrer des répercussions fiscales importantes.
La réglementation sur les loyers trop bas
Lorsque vous louez en LMNP pour une longue durée, le loyer doit rester conforme aux prix pratiqués sur le marché, même si le locataire est un proche. Cette règle, imposée par l’administration fiscale, vise à éviter l’usage abusif des avantages fiscaux offerts par le statut LMNP, notamment pour les propriétaires déclarant leurs revenus au régime réel. Ainsi, il est recommandé de fixer un loyer aligné sur le marché pour éviter tout risque de redressement fiscal.
De plus, proposer un loyer en accord avec les prix du marché peut vous être bénéfique si vous envisagez de louer à une autre personne une fois que votre proche quittera le logement.
Révision du loyer lors du départ d’un proche
Si vous louez votre bien à un membre de votre famille et que celui-ci quitte les lieux, le logement pourra être loué à une autre personne. Cependant, en zone tendue, la réglementation impose que le loyer pour le nouveau locataire soit identique à celui du précédent, même si celui-ci était avantageux pour votre proche. Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 encadre en effet les augmentations de loyer entre deux locataires.
Toutefois, des exceptions permettent de réviser le loyer entre deux baux dans certains cas précis :
- Pas de révision sur 12 mois : Si aucun ajustement n’a été appliqué au cours de l’année écoulée, le loyer peut être révisé selon l’indice de référence des loyers.
- Loyer sous-évalué : Si le loyer était manifestement inférieur au prix du marché, il est possible de le réajuster en fonction de l’évaluation des loyers voisins, mais sans dépasser 50 % de la différence avec les loyers comparables.
- Travaux de rénovation : En cas de travaux d’amélioration substantiels, représentant au moins une année de loyer, vous pourrez réévaluer librement le montant de la location.
- À noter : Si votre bien se situe hors d’une zone tendue, le loyer pour le prochain locataire peut être fixé librement, mais le contrat doit mentionner le dernier loyer appliqué.
Quel contrat de location choisir pour louer en LMNP à un proche ?
Si vous envisagez de louer votre bien à un membre de votre famille pour une longue durée, vous pouvez choisir différents types de baux. Les contrats les plus adaptés sont :
- Le bail de location meublée de longue durée : Idéal pour des locations de plusieurs mois à un an.
- Le bail étudiant : D’une durée de 9 mois, adapté pour un membre de la famille suivant des études.
- Le bail mobilité : Flexible, il est destiné aux locataires en formation, mission professionnelle, ou stage.
Ces types de baux permettent d’établir clairement la durée et les conditions d’occupation. Gardez à l’esprit qu’une location de longue durée pourrait en faire la résidence principale du locataire.
Faut-il déclarer les revenus LMNP lorsque l'on loue à sa famille ?
L’aspect fiscal reste inchangé, quel que soit le lien de parenté entre le propriétaire et le locataire. Les revenus issus de la location en LMNP doivent être déclarés à l’administration fiscale, comme pour n’importe quel autre locataire. Cette déclaration nécessite notamment de disposer d’un numéro SIRET, à obtenir via le site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle).
Pour ceux ayant opté pour le régime réel, une attention particulière est nécessaire pour la déclaration fiscale annuelle. LMNP.PARIS peut vous accompagner dans cette démarche, notamment pour la constitution et la télétransmission de la liasse fiscale.
En savoir plus : Consultez nos offres de services dédiées à la déclaration en régime réel simplifié pour une gestion optimale de votre fiscalité.
Un proche peut-il bénéficier des APL en cas de location LMNP ?
Le droit aux aides personnalisées au logement (APL) dépend de la nature du lien familial entre le propriétaire et le locataire. Il existe deux cas distincts :
- Lien de parenté direct (ascendant ou descendant) : Lorsque le locataire est un enfant ou un petit-enfant, il ne pourra pas bénéficier des APL, quel que soit son statut socio-professionnel.
- Lien collatéral (frères, sœurs, neveux, nièces) : Dans ce cas, le locataire peut prétendre aux APL, sous réserve de répondre aux critères d’éligibilité.
Conclusion
Vous êtes désormais informé des règles et des précautions à prendre pour louer votre bien meublé en LMNP à un membre de votre famille. Cette démarche, parfaitement légale, nécessite cependant de bien respecter les obligations fiscales et d’adapter le montant du loyer aux prix du marché pour éviter les sanctions. Enfin, le choix du contrat et la vérification des conditions d’éligibilité aux aides au logement sont également essentiels pour garantir une gestion sereine de la location.
Le dernier choix qui s’offre à vous est celui du régime fiscal. LMNP.PARIS est à votre disposition pour vous aider à maximiser les avantages fiscaux de votre location en LMNP, qu’il s’agisse d’une location classique ou intrafamiliale.
