Dans la charmante région du Maine-et-Loire, Angers s’impose comme une ville particulièrement attractive pour les investisseurs immobiliers, notamment pour ceux intéressés par le statut de location meublée non professionnelle (LMNP). En plein essor démographique et économique, la ville offre un cadre de vie agréable et dynamique, attirant ainsi des familles, des étudiants et des jeunes actifs. Mais est-ce vraiment une bonne opportunité d’investir en LMNP à Angers ? Examinons les éléments clés, des prix immobiliers aux projets urbains en passant par la réglementation et les stratégies d’investissement.
Le prix au mètre carré
Les prix de l’immobilier à Angers sont en constante progression, témoignant de l’attrait croissant pour cette ville. Actuellement, le prix moyen au mètre carré s’élève à environ 3 745 €, avec des variations selon les quartiers. Voici un aperçu des principales zones d’intérêt :
- La Cité : Situé au cœur du centre historique, ce quartier abrite des monuments emblématiques comme le château d’Angers et la cathédrale Saint-Maurice. On y trouve également une offre culturelle et commerciale abondante, attirant autant les résidents que les touristes (environ 3 950 €/m²).
- Saint-Serge Lafayette : Ce quartier étudiant, avec des institutions comme l’INSPEE et les écoles des beaux-arts, est particulièrement prisé des jeunes. Il affiche un prix au mètre carré avoisinant les 3 900 €.
- Belle-Beille : Proche des facultés d’Angers, ce quartier attire de nombreux étudiants, avec un prix au mètre carré autour de 3 400 €.
- La Doutre : Ce quartier pittoresque, semblable à un village dans la ville, se distingue par ses maisons à pans de bois et son cadre charmant, attirant aussi bien les familles que les jeunes cadres (environ 3 500 €/m²).
- Justices Madeleine Saint-Léonard : Un quartier résidentiel calme et apprécié des familles et des retraités, avec un prix au mètre carré de 3 700 €.
- Mayenne Capucins : En pleine expansion, ce quartier bénéficie de nouvelles constructions et affiche un prix autour de 3 000 €/m².
- Roseraie et Montplaisir : Grâce à des projets de modernisation, ces quartiers connaissent une revitalisation, avec un prix au mètre carré d’environ 2 700 €.
Un dynamisme démographique
Avec une population d’environ 155 000 habitants, dont 66 % sont locataires, Angers offre une demande locative soutenue. La ville attire divers profils d’habitants : les 15-44 ans représentent 47 % de la population, tandis que les plus de 60 ans constituent 21 %. Cet éventail de locataires potentiels, combiné au cadre de vie agréable d’Angers, représente un atout pour les investisseurs en LMNP.
Un plan d’urbanisme ambitieux
Angers poursuit une dynamique de développement urbain soutenu, avec plusieurs projets visant à améliorer l’infrastructure et le cadre de vie :
- Hauts-de-Saint-Aubin : Ce quartier voit la construction de logements plus respectueux de l’environnement, visant à répondre aux attentes de la population actuelle et future.
- Esplanade du Cœur du Maine : Le projet de transformation de cette esplanade en square ajoute un espace de vie et de détente supplémentaire.
- Monplaisir : En cours de rénovation, ce quartier bénéficie d’un centre commercial modernisé, de nouveaux espaces verts et de logements supplémentaires. Les investisseurs LMNP peuvent y trouver des opportunités intéressantes.
- Développement des pistes cyclables : Angers favorise une mobilité écologique avec l’expansion de ses pistes cyclables, renforçant son attrait pour les résidents.
Ces projets visent à améliorer la qualité de vie et à renforcer l’attractivité de la ville pour de nouveaux arrivants.
Les atouts d’Angers
Angers possède plusieurs atouts qui séduisent les investisseurs LMNP :
- Transports en commun : La ville est bien desservie, avec un réseau de tramway et de bus, ainsi qu’une ligne de TGV reliant Paris en moins de deux heures.
- Vie étudiante : Angers accueille plus de 42 000 étudiants, représentant 27 % de sa population. Les établissements d’enseignement supérieur sont variés et attirent des jeunes de toute la France, générant une forte demande locative.
- Emploi : Angers bénéficie d’un bassin d’emploi orienté vers le tertiaire, avec un accent sur la santé et le numérique, deux secteurs porteurs pour l’avenir de la ville.
- Patrimoine culturel : Ville d’Art et d’histoire, Angers possède un patrimoine riche, attirant de nombreux touristes et offrant une vie culturelle dynamique.
Découvrez le potentiel de rentabilité pour les investisseurs
Avec un taux de rentabilité moyen de 6,2 %, Angers offre un potentiel intéressant pour les investisseurs en LMNP. Cependant, la rentabilité varie selon les quartiers. Par exemple, investir dans le centre-ville, à La Doutre ou à Saint-Serge Lafayette peut être moins rentable en termes de revenus locatifs directs, bien que la plus-value à la revente soit attrayante.
Pour maximiser votre rentabilité, les quartiers en expansion tels que Mayenne Capucins, Roseraie et Montplaisir sont à privilégier. Ces zones bénéficient de nouveaux projets immobiliers qui devraient accroître leur valeur au fil du temps.
La réglementation en matière de LMNP à Angers
Encadrement des loyers
Malgré une demande locative croissante, il n’y a pas de politique d’encadrement des loyers à Angers. Cela signifie que les propriétaires LMNP peuvent fixer le montant du loyer librement. Toutefois, pour éviter la vacance locative, il est conseillé de proposer un loyer conforme aux prix du marché, soit environ 13 € par mètre carré.
Location saisonnière
À la différence de nombreuses grandes villes, la location saisonnière est relativement libre à Angers. Les propriétaires peuvent louer leurs biens sans autorisation spéciale ni numéro d’enregistrement. Cependant, ils doivent déclarer leur activité auprès de la mairie pour permettre la collecte de la taxe de séjour. Cette formalité est nécessaire pour toute location saisonnière, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire.
Stratégies d'investissement pour booster la rentabilité en LMNP à Angers
La diversité de la population angevine permet d’envisager différentes stratégies d’investissement en LMNP :
- Résidence de services à Saint-Léonard : Ce quartier résidentiel est particulièrement adapté pour une résidence de services, offrant une rentabilité stable et attractive.
- Location courte durée dans le centre historique : Louer un appartement en Airbnb dans La Cité peut attirer les touristes et les jeunes professionnels en séjour court, assurant une rentabilité saisonnière intéressante.
- Colocation étudiante à Belle-Beille : Ce quartier universitaire est idéal pour la colocation, une option prisée par les étudiants et générant un bon rendement locatif.
- Location longue durée à Montplaisir : Les nouveaux aménagements dans ce quartier résidentiel en pleine modernisation en font un lieu propice pour un investissement en location longue durée.
Conclusion
Investir en LMNP à Angers représente une opportunité intéressante pour ceux souhaitant diversifier leur patrimoine dans une ville dynamique, jeune et en pleine croissance. Avec des projets d’urbanisme ambitieux, une demande locative soutenue et une rentabilité attrayante, Angers coche toutes les cases pour un investissement immobilier réussi.
Que vous optiez pour une résidence de services, une location saisonnière ou une colocation, le marché immobilier d’Angers offre des perspectives diversifiées, permettant de tirer le meilleur parti de votre investissement en LMNP.
