La location meublée attire de nombreux propriétaires et locataires en France, offrant une certaine souplesse et divers avantages. Cependant, cette pratique est également soumise à une réglementation stricte. Depuis l’adoption de la loi ALUR en mars 2014, plusieurs dispositions ont encadré la location meublée, apportant de nouvelles précisions aux relations entre propriétaires et locataires. Cet article explore les points essentiels de la loi ALUR pour la location meublée, en abordant ses principales implications.
La loi ALUR et la location meublée
La loi ALUR, officiellement intitulée « loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové », est venue compléter et clarifier les règles de la location meublée. Ce texte, s’appliquant principalement aux locations visant à devenir la résidence principale du locataire, a enrichi la législation en matière de location, initialement régie par la loi du 6 juillet 1989. Cette dernière stipule que la résidence principale est définie comme un logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions pour raisons professionnelles, médicales, ou cas de force majeure.
La loi ALUR ne s’applique cependant pas aux locations de courte durée destinées au tourisme, limitant son champ d’application aux baux de longue durée, comme les baux d’habitation ou les baux mobilité pour les étudiants ou les travailleurs temporaires.
Le contrat de bail en location meublée : les règles de durée
La loi ALUR précise que tout contrat de location meublée doit respecter un modèle-type défini par décret et être établi pour une durée minimale d’un an, avec renouvellement automatique. Le bail est donc reconductible tacitement, permettant ainsi au locataire de rester dans le logement sans qu’un nouveau contrat soit nécessaire, sauf indication contraire.
Exception : le bail étudiant
Afin de répondre aux besoins des étudiants, la loi ALUR permet aux propriétaires de proposer des baux spécifiques d’une durée de neuf mois. Ce bail, appelé communément « bail étudiant », n’est pas reconductible tacitement, contrairement au bail classique. À son échéance, l’étudiant doit soit quitter le logement, soit signer un nouveau contrat de bail de longue durée s’il souhaite rester, à condition que le propriétaire l’accepte.
Congé et préavis : les délais à respecter
La question du congé et du préavis est souvent source de confusion, car ces deux notions sont distinctes. Le congé correspond à la notification formelle par laquelle le bailleur ou le locataire exprime son souhait de mettre fin au bail, tandis que le préavis désigne le délai légal entre l’annonce du congé et le départ effectif du locataire.
- Préavis pour le locataire : en location meublée, le locataire doit respecter un préavis d’un mois. Cela signifie qu’il doit informer le propriétaire au moins un mois avant de quitter les lieux.
- Préavis pour le bailleur : le propriétaire, quant à lui, doit respecter un préavis de trois mois. Contrairement au locataire, le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’à la fin de celui-ci, en notifiant son souhait de non-renouvellement au moins trois mois avant l’échéance du bail.
Les justifications du congé
La loi ALUR établit une différence de traitement entre le locataire et le bailleur en matière de justification. Le locataire n’a pas à justifier son congé, tandis que le bailleur doit prouver le caractère sérieux et légitime de sa demande, notamment en cas de reprise ou de vente du logement, ou pour un motif spécifique comme le non-respect des obligations locatives par le locataire.
À noter que si le propriétaire émet un congé pour une reprise personnelle, les bénéficiaires potentiels se limitent à son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint ou partenaire.
Dépôt de garantie et état des lieux
Le dépôt de garantie pour une location meublée ne doit pas excéder deux mois de loyer hors charges, une règle établie pour protéger les locataires contre les excès. En cas de départ, le propriétaire doit restituer ce dépôt après déduction des éventuelles réparations locatives, si nécessaires.
En matière d’état des lieux, la loi impose un modèle précis. Ce document doit être établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire, et doit être signé par les deux parties. Cet état des lieux peut également être complété pendant le premier mois de la période de chauffe pour inclure l’état des éléments de chauffage.
Diagnostics obligatoires
L’un des apports majeurs de la loi ALUR concerne les diagnostics techniques qui doivent accompagner le contrat de location meublée. Ces diagnostics, regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT), incluent :
- DPE (diagnostic de performance énergétique) pour informer le locataire sur la consommation énergétique ;
- CREP (constat des risques d’exposition au plomb) pour les logements construits avant 1949 ;
- ERP (état des risques et pollutions), obligatoire pour les zones à risques ;
- Diagnostic amiante si le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997 ;
- État des installations de gaz et d’électricité pour les installations de plus de 15 ans ;
- État des nuisances sonores aériennes dans les zones d’exposition aux bruits d’aérodromes.
Ces diagnostics peuvent être transmis sous forme dématérialisée au locataire, sauf si celui-ci en demande une version papier.
Mobilier obligatoire : les exigences de la location meublée
La loi ALUR définit la location meublée comme un logement décent, équipé pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre de manière satisfaisante. Pour cela, un mobilier minimal est requis, comprenant notamment des literies, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, chaises, vaisselle, et ustensiles de cuisine.
Cette liste est complétée par un inventaire détaillé, établi et signé par les parties, qui fait office d’état des lieux pour le mobilier. Cela permet d’éviter les litiges en fin de bail en précisant l’état et la quantité des équipements présents.
Charges forfaitaires et encadrement des loyers
La loi ALUR autorise deux modes de calcul des charges locatives : la provision pour charges et le forfait. Dans le premier cas, le locataire verse chaque mois une provision qui est régularisée annuellement. Dans le second, un montant forfaitaire est défini dans le bail et versé en même temps que le loyer, sans possibilité de régularisation.
Pour les zones géographiques sous encadrement des loyers, la loi ALUR fixe des plafonds, incluant des loyers de référence pour éviter des hausses excessives. Les logements meublés sont soumis à des barèmes distincts, permettant de garantir l’accessibilité des locations dans ces zones.
Conclusion
Depuis son adoption en 2014, la loi ALUR a marqué un tournant dans la réglementation de la location meublée. Elle a permis d’encadrer davantage les pratiques locatives, tout en clarifiant les droits et devoirs de chaque partie. Aujourd’hui, toute personne envisageant de louer un logement meublé, que ce soit un bailleur ou un locataire, doit connaître les principales dispositions de la loi ALUR pour garantir une relation locative sereine et conforme à la législation en vigueur.
