Dans la belle région de Normandie, Caen se distingue comme une ville stratégique pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Avec son marché immobilier accessible, sa population jeune et dynamique, ainsi que ses nombreux projets d’urbanisme, Caen offre de nombreux atouts pour un investissement durable et rentable. Chez LMNP.PARIS, cabinet spécialisé dans les LMNP, nous vous présentons une analyse approfondie des opportunités de placement en LMNP dans cette ville au patrimoine riche et en plein essor.
Le prix au mètre carré : comprendre le marché immobilier caennais
Le prix moyen du mètre carré pour investir en LMNP à Caen est d’environ 2 700 €. Toutefois, ce chiffre varie grandement selon le quartier, chaque secteur ayant ses propres spécificités en termes de budget et de potentiel locatif :
- Centre-ville : le cœur vibrant de Caen, comprenant les rues Saint-Pierre, Froide, des Fossés Saint-Julien et la place Saint-Sauveur, nécessite un investissement plus conséquent, autour de 3 300 € / m². C’est un secteur idéal pour des biens attractifs, avec une forte demande locative.
- Calvaire Saint-Pierre : le quartier étudiant de la ville, proche de l’université Caen-Normandie, propose des tarifs autour de 2 500 € / m². Ce secteur est particulièrement adapté aux investisseurs visant une clientèle étudiante stable.
- Saint-Gilles : connu pour ses monuments historiques, ce quartier résidentiel offre des prix autour de 2 900 € / m², combinant charme architectural et tranquillité, ce qui attire des locataires à la recherche de calme.
- Beaulieu : parfait pour les familles avec ses écoles et espaces verts, Beaulieu se situe à environ 2 600 € / m², offrant un équilibre entre vie urbaine et cadre résidentiel.
- Saint-Jean : ce quartier prisé par les cadres, bénéficie d’un bon réseau de transport en commun et se négocie autour de 3 100 € / m².
- Sainte-Thérèse Demi-Lune : situé à une certaine distance du centre, ce quartier dynamique et populaire reste abordable à 2 100 € / m², idéal pour des profils locatifs diversifiés.
- Vaucelles : ce quartier paisible, situé au sud, attire des entreprises et propose des prix aux alentours de 2 500 € / m², intéressant pour un investissement avec un potentiel locatif régulier.
Une démographie dynamique et favorable aux investisseurs
Caen, chef-lieu du Calvados, est une ville vivante avec une population de 108 000 habitants, dont :
- 45 % de personnes de moins de 30 ans,
- 23 % de seniors,
- 22 % d’étudiants,
- 68 % de locataires.
Ces chiffres démontrent une forte demande locative, particulièrement intéressante pour un investissement en LMNP. Avec un grand nombre d’étudiants et de jeunes actifs, le marché de la location meublée est très porteur, garantissant une occupation constante et un retour sur investissement attrayant.
Projets d'urbanisme : un élan pour l’avenir
Pour attirer de nouveaux résidents, Caen se réinvente en développant des projets d’envergure qui dynamisent le marché immobilier :
- EPOPEA Caen Normandie Science & Innovation Park : ce site de 300 hectares sera un centre d’innovation avec l’installation d’un nouveau CHU, de logements et d’espaces de recherche.
- MoHo – Collider Européen : en plein centre de Caen, cet espace dédié à l’innovation encouragera les collaborations internationales, attirant des profils professionnels variés.
- Extension de la ligne de tramway : attendue pour 2028, elle facilitera les déplacements dans la ville et augmentera l’attractivité des quartiers desservis.
Ces projets sont des catalyseurs pour l’investissement en LMNP, car ils promettent d’attirer des résidents supplémentaires et d’accroître la demande locative dans la ville.
Les atouts de Caen pour un investissement en LMNP
Caen attire un large éventail de locataires, qu’il s’agisse d’étudiants, de jeunes actifs, de familles ou de seniors, grâce à ses nombreux avantages :
- Ville touristique : proche de la mer et chargée d’histoire, avec des sites comme le Mémorial de Caen et les plages du Débarquement, Caen attire chaque année des milliers de touristes, augmentant ainsi le potentiel pour la location saisonnière.
- Emplacement stratégique : située à deux heures de Paris et disposant d’une connexion avec l’Angleterre grâce au ferry vers Portsmouth, Caen est un carrefour idéal pour les voyageurs et les professionnels.
- Dynamisme économique : abritant de grandes entreprises (Valeo, Système U, Orange…), Caen est le premier pôle économique de Normandie. Cette vitalité économique assure une demande locative continue, surtout pour des locations de moyenne et longue durée.
- Ville étudiante : chaque année, plus de 30 000 étudiants intègrent les établissements d’enseignement supérieur de Caen, notamment l’université de Caen-Normandie, l’ENSI Caen et l’École de management de Normandie.
- Réseau de transport bien développé : entre la gare ferroviaire, le port, l’aéroport et les lignes de tramway et de bus, les Caennais bénéficient d’une mobilité facilitée, un atout pour les locataires qui privilégient l’accessibilité.
Rentabilité et perspectives financières
À Caen, la rentabilité moyenne pour un investissement en LMNP se situe autour de 5,74 %. Cependant, il est important de noter que cette rentabilité peut nécessiter un complément d’épargne initial, pour couvrir les charges et les mensualités dans les premières années.
À long terme, cependant, investir en LMNP à Caen offre une excellente opportunité de revenus complémentaires, notamment pour préparer sa retraite. De plus, la valeur de l’immobilier à Caen a progressé de 33 % au cours des dix dernières années, offrant ainsi une perspective de plus-value intéressante pour ceux qui souhaiteraient revendre.
Réglementation LMNP à Caen : ce qu’il faut savoir
- Encadrement des loyers : depuis 2023, Caen est classée comme zone tendue, mais cela n’impacte pas les propriétaires en LMNP, car les locations meublées sont déjà soumises à un préavis de 1 mois.
- Location saisonnière : les investisseurs peuvent aisément opter pour une location saisonnière, en déclarant simplement leur activité auprès de la mairie. Cette option s’avère particulièrement lucrative durant les périodes touristiques.
Stratégies pour maximiser la rentabilité de votre LMNP
Pour optimiser votre rentabilité à Caen, alterner entre location étudiante et location saisonnière est une approche efficace :
- Septembre à juin : louez à des étudiants, garantissant un taux d’occupation stable.
- Juillet et août : passez à la location saisonnière pour capter les voyageurs et touristes estivaux.
Cette stratégie permet de maximiser l’occupation de votre bien tout au long de l’année. Pour ceux qui optent pour la location courte durée annuelle, l’enjeu réside dans un taux d’occupation élevé, surtout durant les mois d’été.
Enfin, en parallèle des revenus locatifs, il est crucial de surveiller les charges, particulièrement la fiscalité, afin de préserver un rendement net satisfaisant.
Conclusion
Caen est une ville qui conjugue dynamisme économique, attractivité étudiante et patrimoine historique, ce qui en fait une destination privilégiée pour un investissement en LMNP. La diversité de sa population, ses projets urbains et ses infrastructures de transport en font une valeur sûre pour les investisseurs. Chez LMNP.PARIS, nous sommes convaincus que Caen représente une opportunité d’investissement pérenne pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine dans l’immobilier locatif.
