Le marché immobilier amiénois
Amiens, ville dynamique et chargée d’histoire, attire de plus en plus les investisseurs immobiliers grâce à des prix encore relativement accessibles. Le prix moyen au mètre carré dans cette ville se situe autour de 2 334 €, mais cette moyenne cache de grandes disparités selon les quartiers :
- Centre-ville : Quartier central et animé, le centre-ville d’Amiens est un point névralgique de la ville. Il abrite la gare principale, une pléthore de commerces, des restaurants, ainsi que plusieurs monuments historiques comme la majestueuse cathédrale d’Amiens, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, le beffroi et le musée de Picardie. Ces atouts se reflètent dans les prix de l’immobilier, qui avoisinent 2 700 €/m².
- Saint-Leu : Situé au nord du centre-ville, ce quartier est très touristique grâce à ses canaux pittoresques, ses maisons colorées, et une vie nocturne animée avec de nombreux bars et restaurants. Saint-Leu est aussi un pôle éducatif avec de nombreuses écoles et facultés. Le prix moyen au mètre carré y est d’environ 2 650 €.
- Henriville : Ce quartier résidentiel, qui attire aussi les amateurs de patrimoine grâce à la maison de Jules Verne, offre un cadre de vie tranquille. Le prix y est également élevé, autour de 2 600 €/m².
- Saint-Maurice : Ce quartier est marqué par une forte population étudiante, en raison de la présence du pôle universitaire et du CHU d’Amiens. Le prix de l’immobilier y est plus abordable, avec une moyenne de 2 200 €/m².
- Saint-Honoré : Quartier en pleine expansion, notamment grâce au projet de développement de la ZAC Intercampus, qui vise à renforcer l’offre universitaire, Saint-Honoré représente un secteur de choix pour les investisseurs en LMNP, avec un prix d’achat moyen de 2 400 €/m².
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier, il est essentiel de mener une étude de marché approfondie. Cela implique de comparer les prix des biens immobiliers similaires en termes de nombre de pièces, de superficie, et de date de construction.
Dynamique démographique d’Amiens
Amiens compte une population de 133 000 habitants, ce qui en fait une ville de taille moyenne, avec une proportion importante de locataires, soit environ 65 % de la population.
La démographie d’Amiens se caractérise par une forte proportion de jeunes, avec 45,6 % des habitants ayant moins de 30 ans, et 20,2 % étant des seniors. Cette pyramide des âges, conjuguée à la forte demande locative, constitue un solide argument pour investir en LMNP à Amiens.
Projets d’urbanisme
Amiens ne cesse de se moderniser et de se développer, renforçant ainsi son attractivité. Plusieurs projets urbains sont en cours, visant à améliorer la qualité de vie des habitants et à dynamiser l’économie locale :
- Liaison TGV Roissy-Picardie : Ce projet, dont la finalisation est prévue pour 2025, réduira le temps de trajet vers l’aéroport Charles de Gaulle à seulement une heure, et facilitera l’accès à d’autres grandes villes françaises comme Strasbourg, Lyon, ou Marseille.
- Réhabilitation du parc de la Hotoie : Ce parc, lieu de vie et de rencontre pour les Amiénois, est en cours de réaménagement pour devenir un espace multifonctionnel, propice aux activités sportives, aux promenades, et aux événements culturels.
- Projet sportif métropolitain : L’objectif est de repositionner Amiens comme un pôle sportif majeur dans la région, offrant aux athlètes des infrastructures de haut niveau.
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Pourquoi Amiens se démarque pour un investissement en LMNP ?
Amiens possède de nombreux atouts qui en font une ville attrayante, tant pour ses habitants que pour les investisseurs :
- Ville étudiante : Élue capitale européenne de la jeunesse en 2020, Amiens abrite environ 31 000 étudiants. Cette population cible est particulièrement friande de logements meublés, ce qui rend l’investissement en LMNP d’autant plus pertinent.
- Position géographique stratégique : Amiens bénéficie d’une situation géographique centrale, à seulement une heure de Paris en TGV, 50 minutes de l’aéroport de Beauvais, et 1h45 de Lille. Cette proximité avec de grandes métropoles françaises et européennes est un atout majeur.
- Dynamisme économique : Le développement du télétravail a favorisé l’implantation de nombreuses entreprises innovantes à Amiens, en particulier dans les secteurs de l’agro-industrie, du numérique, et de la santé.
- Attractivité touristique : Avec environ 500 000 visiteurs par an, Amiens est une destination touristique prisée, reconnue notamment pour ses canaux, ses maisons colorées, et ses sites culturels. En 2022, elle a été classée troisième meilleure destination européenne, et sa proximité avec la mer (Saint-Valéry-sur-Somme n’est qu’à une heure de route) en fait une destination de choix.
Ces éléments font d’Amiens une ville propice à l’investissement en LMNP, que ce soit pour une rentabilité à court terme ou une plus-value à long terme.
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Potentiel de rentabilité
Les villes de taille moyenne, telles qu’Amiens, offrent souvent des taux de rentabilité plus élevés que les grandes métropoles. Amiens affiche un taux de rentabilité moyen de 6 %, ce qui en fait un choix judicieux pour un investissement en LMNP. Il est toutefois recommandé de bien calculer la rentabilité nette, brute, ainsi que le cash flow pour évaluer si l’investissement nécessite un apport d’épargne ou s’il génère des revenus supplémentaires.
Au-delà de la rentabilité immédiate, Amiens représente également un excellent investissement sur le long terme. En effet, les prix de l’immobilier ont connu une augmentation de 8,8 % sur les cinq dernières années, offrant ainsi des perspectives intéressantes pour une revente avec plus-value.
Réglementation en matière de LMNP à Amiens
Amiens est classée en zone tendue (B1), ce qui signifie qu’il y a une forte demande locative. Pour les investisseurs, cela signifie une probabilité élevée de trouver un locataire rapidement, surtout que le taux de logements vacants est faible, à seulement 9,4 %.
Toutefois, cette situation implique également le respect de la réglementation sur l’encadrement des loyers, même si les locations meublées bénéficient d’une certaine flexibilité. Il est donc crucial d’établir un loyer compétitif pour attirer rapidement un locataire.
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Location saisonnière
Amiens, bien qu’étant une ville touristique, a mis en place des formalités simplifiées pour les locations de courte durée. Les propriétaires en LMNP qui souhaitent louer en saisonnier doivent simplement déclarer leur activité à la mairie.
Il est essentiel de ne pas négliger cette étape, car le non-respect de cette obligation est passible d’une amende de 450 €. En outre, il est nécessaire de percevoir et de reverser la taxe de séjour.
Stratégies pour maximiser la rentabilité de votre LMNP à Amiens
Pour optimiser la rentabilité de votre investissement en LMNP à Amiens, il est crucial d’adapter votre offre locative aux caractéristiques de la population locale. Avec une forte proportion d’étudiants, les studios dans les quartiers du centre-ville, Saint-Maurice et Saint-Honoré sont particulièrement prisés.
Outre les studios, les colocations représentent également une option rentable, en permettant de diviser un logement en plusieurs chambres, chacune étant louée individuellement. Cette stratégie permet de maximiser les revenus locatifs.
Pour aller plus loin, la location saisonnière durant les vacances d’été peut aussi constituer une source de revenus additionnelle.
Il est également envisageable d’investir dans une résidence étudiante, ce qui offre l’avantage de garantir les loyers tout en déléguant la gestion locative à un tiers. Cependant, il est important de noter que le dispositif fiscal Censi-Bouvard n’est plus en vigueur. Pour réduire la charge fiscale, il est donc recommandé de bien choisir son régime fiscal en LMNP.
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