La caution solidaire
La caution solidaire est un dispositif juridique stipulé par l’article 2288 du Code civil. Ce contrat engage un tiers, appelé caution, à régler la dette d’un locataire envers son bailleur en cas de non-paiement des loyers ou autres charges locatives. Ces charges peuvent inclure non seulement les loyers impayés, mais aussi les intérêts en cas de retard et les coûts de remise en état en cas de dégradation des lieux loués.
Le garant, tout comme le locataire, devient donc redevable envers le propriétaire dès que ce dernier constate un manquement aux obligations de paiement. En d’autres termes, si le locataire ne paie pas, le propriétaire peut, après une décision de justice, saisir les biens et revenus de la caution.
Pour un propriétaire, la caution solidaire est un moyen efficace de se protéger contre les risques financiers associés à la location, qu’il s’agisse d’une location vide, meublée, ou d’une colocation.
Distinction entre caution solidaire et dépôt de garantie
Il est essentiel de ne pas confondre la caution solidaire avec le dépôt de garantie, souvent appelé abusivement « caution ». La caution solidaire est une promesse de paiement en cas de défaillance du locataire, tandis que le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail, pour couvrir d’éventuels dommages ou impayés en fin de bail.
Types de caution : simple ou solidaire
La caution simple
Dans le cadre d’une caution simple, le propriétaire ne peut se tourner vers la caution qu’après avoir tenté, sans succès, de récupérer les sommes dues auprès du locataire. Il doit donc engager plusieurs démarches légales telles que des relances, mises en demeure, et autres procédures avant de pouvoir exiger le paiement de la caution.
La caution solidaire
Avec la caution solidaire, en revanche, le propriétaire peut demander le paiement de la somme due dès le premier impayé, sans avoir à attendre ni à prouver que le locataire est dans l’incapacité de payer. Même si le locataire dispose des fonds nécessaires, le bailleur peut toujours choisir de se tourner vers la caution pour récupérer les sommes dues.
La caution solidaire offre donc une sécurité renforcée au propriétaire en cas de loyers impayés, rendant le processus de recouvrement plus simple et plus rapide.
Le contrat de cautionnement
Identification du garant
Pour mettre en place un contrat de cautionnement, la première étape est de désigner un garant. Ce garant peut être une personne physique, telle qu’un membre de la famille ou un ami proche, ou une personne morale, comme une entreprise, une banque, ou une organisation telle qu’Action Logement dans le cadre de la garantie Visale.
Le propriétaire a le droit de demander divers documents pour s’assurer de l’identité et de la solvabilité du garant. Parmi ces documents, on retrouve :
- Une pièce d’identité valide ;
- Un justificatif de domicile ;
- Un justificatif de situation professionnelle ;
- Des bulletins de salaire ou des bilans comptables ;
- L’avis d’imposition, etc.
Ces documents permettent au propriétaire de s’assurer que la personne choisie comme caution est capable d’honorer cet engagement financier.
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Rédaction de l'acte de cautionnement
Une fois le garant identifié, le propriétaire doit rédiger l’acte de cautionnement. Ce document doit inclure plusieurs mentions obligatoires :
- Identité des parties : Les noms et coordonnées du propriétaire, du locataire et du garant doivent être clairement indiqués.
- Détails des dettes locatives : Le montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de révision éventuelle du loyer, doivent être précisés. Il est également important de mentionner si les intérêts de retard ou les frais de réparation sont inclus.
- Durée de la caution : La durée de l’engagement de la caution peut être déterminée ou indéterminée. En l’absence de date de fin, la caution peut résilier son engagement sous certaines conditions.
- Mention manuscrite : La loi impose que le garant rédige de sa main une mention spéciale pour s’assurer qu’il a pleinement conscience de la portée de son engagement.
Le contrat de cautionnement doit être signé en double exemplaire : un pour le propriétaire et un pour la caution. Il n’est pas obligatoire d’en remettre un exemplaire au locataire, mais cela reste recommandé pour une meilleure transparence.
Forme de l’acte
Le contrat de cautionnement peut être rédigé sous seing privé, c’est-à-dire rédigé et signé par les parties sans l’intervention d’un notaire, ou sous forme d’acte authentique, rédigé et signé en présence d’un notaire. Chaque option a ses avantages, le choix dépendra de la complexité du contrat et du souhait de sécurité juridique des parties.
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Gestion des impayés
Actions à entreprendre en cas d’impayés
En cas d’impayé de la part du locataire, le propriétaire peut se tourner directement vers la caution dès le premier euro de retard. Il n’est pas nécessaire pour le propriétaire de contacter préalablement le locataire ou de tenter de récupérer les sommes dues auprès de celui-ci.
Pour formaliser cette démarche, il est conseillé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la caution, ce qui permet d’avoir une trace écrite de la demande. Cette preuve est importante, surtout en cas de litige ultérieur.
Demande de délais de paiement
Si la caution se trouve dans l’incapacité de régler les sommes dues, elle peut solliciter des délais de paiement auprès du tribunal. En cas de situation financière difficile, il est également possible de saisir la commission de surendettement pour obtenir un aménagement des dettes.
Alternatives à la caution solidaire
Assurance loyers impayés
En alternative à la caution solidaire, le propriétaire peut choisir de souscrire une assurance loyers impayés (GLI). Cette assurance couvre les risques liés aux impayés de loyer, mais elle ne peut être cumulée avec une caution solidaire, sauf dans le cas des étudiants ou des apprentis.
Le propriétaire doit donc choisir entre ces deux dispositifs, en fonction de la situation spécifique du locataire et de ses préférences en matière de sécurité financière.
Location sans garantie
Il est également possible de louer un bien sans aucune garantie, bien que cela soit fortement déconseillé. L’absence de garantie expose le propriétaire à un risque financier accru en cas de défaillance du locataire.
