Le dispositif DeNormandie, lancé en 2019, est une initiative de l’État français visant à renouveler le parc immobilier ancien et à soutenir la revitalisation urbaine. Ce programme a vu le jour après un événement tragique : l’effondrement d’un immeuble vétuste à Marseille, soulignant la nécessité urgente de rénover les logements anciens en France. Inspiré par le succès de la loi Pinel, le dispositif DeNormandie se distingue par son objectif spécifique : encourager la rénovation des logements existants tout en favorisant l’accès au logement pour tous.
À travers cette mesure, l’État offre aux investisseurs immobiliers des avantages fiscaux s’ils respectent les conditions énoncées par la loi. Depuis son entrée en vigueur, le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, permettant ainsi aux propriétaires ayant acquis un bien immobilier entre le 1er janvier 2019 et cette date de bénéficier des réductions fiscales associées.
Les conditions d'éligibilité au dispositif DeNormandie
Les localisations concernées
Le dispositif DeNormandie n’est pas applicable à n’importe quelle ville. Il vise en particulier les zones où le besoin de réhabilitation de l’habitat est le plus pressant. Cette approche contribue non seulement à la rénovation des logements anciens, mais aussi à la réduction des tensions sur le marché locatif dans certaines régions de France. Les zones concernées par le programme sont définies comme suit :
- Les communes participant au plan national « Action Cœur de Ville », qui vise à revitaliser les centres-villes en difficulté.
- Les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT), un accord qui vise à dynamiser les zones en déclin économique.
- Les communes où la nécessité de réhabilitation de l’habitat est élevée, y compris celles où le marché immobilier est particulièrement tendu.
Depuis 2024, les copropriétés en difficulté sont également incluses dans les zones éligibles au dispositif DeNormandie. Pour déterminer si une ville spécifique est éligible, les investisseurs peuvent utiliser le simulateur mis à disposition par le service public.
Les types de biens éligibles
Tous les types de logements ne sont pas éligibles au dispositif DeNormandie. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les investisseurs doivent respecter plusieurs critères concernant le type de bien immobilier :
- Le bien doit être un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration, tels que la rénovation énergétique ou la transformation d’un local commercial en logement à usage d’habitation.
- Le logement doit être loué non meublé, ce qui exclut la possibilité de cumuler les avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec ceux du dispositif DeNormandie.
- Le logement doit être loué en tant que résidence principale pour le locataire, et ce, pour une durée minimale de six ans.
Les conditions de loyer et de ressources du locataire
L’objectif principal des dispositifs de défiscalisation en France est de rendre le logement plus accessible. Le dispositif DeNormandie ne fait pas exception et impose des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique où se trouve le bien :
- Zone A : 14,03 € par mètre carré.
- Zone A bis : 18,89 € par mètre carré.
- Zone B1 : 11,31 € par mètre carré.
- Zone B2 : 9,83 € par mètre carré.
En plus de ces plafonds de loyer, les locataires doivent avoir des revenus inférieurs à un certain seuil pour que le propriétaire puisse bénéficier des réductions fiscales. Ces restrictions peuvent limiter le potentiel de rentabilité des investissements locatifs dans le cadre de ce dispositif.
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Les travaux de rénovation
L’un des objectifs clés du dispositif DeNormandie est la réhabilitation du parc immobilier ancien. Pour cette raison, les travaux de rénovation représentent une part importante de l’opération. En effet, ces travaux doivent constituer au moins 25 % du coût total de l’investissement immobilier. Le gouvernement précise également les types de travaux éligibles pour le programme, qui peuvent inclure :
- Les travaux de rénovation énergétique, qui doivent représenter entre 20 % et 30 % des travaux réalisés.
- Le remplacement de la chaudière, l’isolation de la toiture et des murs, le remplacement de la production d’eau chaude, ou encore l’isolation des fenêtres (au moins deux de ces travaux doivent être réalisés).
- La création de nouvelles surfaces habitables, comme un balcon, une terrasse ou un garage.
Il est essentiel que ces travaux soient achevés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien immobilier. De plus, pour maximiser l’amélioration de la performance énergétique du logement, il est recommandé de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). En plus de la réduction fiscale, cela permet de bénéficier d’aides financières complémentaires telles que MaPrimeRénov’, l’ANAH, ou encore la TVA à taux réduit.
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Les avantages fiscaux du dispositif DeNormandie
Le principal attrait du dispositif DeNormandie réside dans les réductions fiscales offertes aux investisseurs qui respectent toutes les conditions du programme. La réduction d’impôt est calculée en pourcentage du coût total de l’opération (prix d’achat du logement plus le coût des travaux). Ce pourcentage varie en fonction de la durée de la location :
- Pour une location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 %.
- Pour une location de 9 ans, la réduction d’impôt s’élève à 18 %.
- Pour une location de 12 ans, la réduction d’impôt atteint 21 %.
Cependant, il est important de noter que cette réduction est plafonnée. Elle ne s’applique qu’à un investissement maximum de 300 000 €. Ce plafond peut limiter l’attractivité fiscale du dispositif DeNormandie par rapport à d’autres dispositifs, comme le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
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Comparaison entre DeNormandie et le statut LMNP
Les limites du dispositif DeNormandie
Avec le dispositif DeNormandie, un investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 63 000 € sur 12 ans (soit 21 % d’un investissement de 300 000 €). Bien que cette réduction soit significative, elle peut ne pas suffire à compenser les contraintes et les limitations du programme, notamment en termes de plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Les avantages du statut LMNP
En revanche, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre une flexibilité et des avantages fiscaux potentiellement plus intéressants. En choisissant le régime fiscal approprié, comme le régime réel d’imposition, les investisseurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs toutes les charges engagées pour l’entretien et la gestion du bien, ainsi que l’amortissement du bien immobilier, des travaux et des meubles.
Par exemple, pour un bien d’une valeur de 300 000 €, amortissable sur 20 ans, un investisseur pourrait déduire 15 000 € d’amortissement par an. En seulement cinq ans, cela représenterait une déduction de 75 000 € sur les revenus locatifs imposables, sans compter les autres charges déductibles et l’amortissement des meubles. Ce mécanisme peut s’avérer plus avantageux que la réduction d’impôt offerte par le dispositif DeNormandie.
De plus, le statut LMNP est beaucoup plus accessible. Contrairement au dispositif DeNormandie, il permet d’investir dans des biens immobiliers neufs ou anciens, partout en France, sans restrictions géographiques strictes. La seule condition est que le bien doit être loué meublé, ce qui est relativement facile à réaliser.
