Quel type de bien immobilier pour un investissement étudiant ?
Les étudiants, souvent confrontés à des ressources financières limitées, sont en quête de logements abordables. Que ce soit grâce à l’aide de leurs parents ou par le biais de petits emplois, leur budget est souvent restreint. Pour répondre à cette demande spécifique, trois options s’offrent aux investisseurs immobiliers.
Le studio
Le studio est une solution privilégiée pour loger des étudiants. Sur une surface réduite, ce type de logement rassemble toutes les commodités nécessaires : une petite cuisine, une salle de bain, un espace de travail et une zone de couchage. Bien qu’il soit compact, un aménagement astucieux permet d’optimiser l’espace et de créer un environnement agréable pour l’étudiant. En outre, un studio bien agencé réduit le coût du mobilier pour les propriétaires, notamment ceux qui choisissent le statut de loueur en meublé non professionnel.
L’appartement transformé en colocation
Une autre possibilité est d’acheter un appartement plus grand et de le diviser en plusieurs chambres pour une colocation. Ce modèle de location meublée permet de maximiser la rentabilité. En effet, le loyer est fixé par chambre, et non pour l’ensemble du logement. Cela offre l’opportunité de générer des revenus locatifs plus élevés que si l’appartement était loué à une seule personne ou à une famille.
La résidence étudiante
Les résidences étudiantes sont des ensembles immobiliers meublés et exclusivement réservés aux étudiants. Elles offrent divers services adaptés aux besoins des locataires, tels que des espaces de travail, une salle de sport, une laverie, et des zones communes pour la socialisation. Ce type de bien offre des avantages uniques, que nous explorerons plus en détail dans les sections suivantes.
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Comment investir dans une résidence étudiante ?
Les résidences étudiantes appartiennent à la catégorie des résidences de services. Selon l’article L-631-13 du Code de la construction et de l’habitation, elles sont constituées de logements autonomes qui permettent aux occupants de bénéficier de services collectifs non individualisables. Seuls les étudiants, généralement âgés de moins de 30 ans, qu’ils soient en formation, en stage ou apprentis, peuvent y résider.
Investir dans une résidence étudiante diffère de l’achat d’un logement classique. Vous ne signez pas un bail avec un étudiant directement, mais un contrat commercial à durée déterminée avec un gestionnaire de résidence. Ce dernier sous-loue ensuite le logement aux étudiants et prend en charge toute la gestion locative. Vous, en tant que propriétaire, ne vous occupez que de percevoir les loyers.
Les différents types de résidences étudiantes
Bien que les résidences étudiantes suivent un régime similaire, elles ne sont pas toutes identiques. Certaines offrent des studios entièrement équipés, avec salle de bain et cuisine privatives, tandis que d’autres proposent des chambres où les installations sanitaires et culinaires sont partagées entre plusieurs locataires.
La rentabilité d’un investissement en résidence étudiante
Comme pour tout investissement immobilier locatif, la rentabilité est un critère essentiel. Avant de se lancer, il est crucial de bien évaluer les coûts et les revenus potentiels.
Les dépenses à prendre en compte
Les dépenses liées à l’achat d’une résidence étudiante sont similaires à celles d’un bien immobilier classique. Elles incluent le prêt, les frais de notaire, etc. Cependant, vous économisez sur d’autres aspects, comme les honoraires d’agence ou les charges de copropriété, puisque la gestion est assurée par le gestionnaire de la résidence. Il est aussi important de considérer la fiscalité, qui peut avoir un impact significatif sur la rentabilité.
Les revenus locatifs
Les revenus locatifs dépendent largement de la localisation de la résidence. Dans les villes où la demande est forte, les loyers peuvent être plus élevés, augmentant ainsi la rentabilité de l’investissement.
Pour estimer la rentabilité de votre projet, il est essentiel de comparer les charges et les revenus locatifs. En moyenne, le rendement locatif des résidences étudiantes est d’environ 4,1 %, contre 3,5 % pour d’autres types de biens. Toutefois, ce taux peut varier considérablement selon la ville et la résidence spécifique. Par exemple, à Paris, une résidence peut offrir un rendement de 6 %, tandis qu’une autre, dans la même ville, ne propose que 2 %.
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Comment sélectionner la résidence étudiante idéale ?
Choisir la ville
Investir dans une ville étudiante est une stratégie évidente pour garantir une demande locative continue. Les grandes métropoles françaises sont généralement les plus attractives pour ce type d’investissement.
- Paris : Avec environ 400 000 étudiants, Paris est une destination de choix. Cependant, les prix d’achat y sont élevés, nécessitant un budget conséquent.
- Lyon : Avec des universités renommées comme Lyon 2 et l’INSA, Lyon attire chaque année près de 180 000 étudiants. Les prix immobiliers y sont plus accessibles qu’à Paris.
- Toulouse : La ville rose est connue pour ses universités prestigieuses, comme Toulouse 1 Capitole et l’université Paul Sabatier.
- Rennes : Cette ville bretonne est un centre universitaire majeur du Grand Ouest.
- Montpellier : Classée meilleure ville étudiante de France en 2023-2024, Montpellier offre de belles opportunités d’investissement.
- Strasbourg : Cette ville alsacienne est particulièrement recherchée dans le domaine de la santé.
Chacune de ces villes présente des caractéristiques spécifiques qu’il est important de bien analyser avant de se lancer dans un investissement.
Le choix du quartier
Le choix du quartier est tout aussi crucial que celui de la ville. Les étudiants ont besoin d’un accès facile à leurs lieux d’étude et aux commodités de la vie quotidienne. Il est donc préférable d’investir dans des résidences situées à proximité des campus universitaires ou des grandes écoles, et dans des quartiers bien desservis par les transports en commun. La proximité avec des commerces, des bars et des restaurants est également un atout majeur.
Les services offerts
Les services proposés par la résidence sont un critère clé pour attirer les locataires. Une résidence équipée d’une salle de sport, d’espaces de travail collaboratifs ou d’espaces communs a plus de chances d’attirer des étudiants, ce qui se traduit par des revenus locatifs plus élevés pour vous.
Le gestionnaire de la résidence
Comme vous signez un contrat avec un gestionnaire, il est essentiel de vérifier son sérieux et sa réputation. Voici quelques critères à examiner :
- Réputation : Un gestionnaire bien établi doit avoir une bonne réputation tant auprès des propriétaires que des étudiants.
- Expérience : Une longue expérience dans la gestion de résidences de services est un gage de fiabilité.
- Solidité financière : Vérifiez le montant du capital social du gestionnaire pour évaluer sa capacité à faire face à des situations telles que la vacance locative ou les loyers impayés.
Les avantages et inconvénients de l'investissement en résidence étudiante
Les avantages
L’investissement en résidence étudiante présente plusieurs avantages notables :
- Stabilité locative : La demande en logements étudiants est généralement supérieure à l’offre, ce qui assure une stabilité locative.
- Gestion simplifiée : Le gestionnaire s’occupe de tout, de la recherche de locataires à la gestion des réparations, en passant par la rédaction des contrats de location.
- Loyers garantis : Le contrat commercial signé avec le gestionnaire garantit le paiement des loyers, ce qui sécurise vos revenus.
- Facilité de revente : Ce type d’investissement est prisé, ce qui facilite la revente du bien.
Il est important de noter que jusqu’au 31 décembre 2021, les investisseurs pouvaient bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Censi-Bouvard pour les biens situés dans des résidences de services. Ce dispositif n’est cependant plus en vigueur pour les nouvelles acquisitions.
Les inconvénients
Malgré ses nombreux atouts, l’investissement en résidence étudiante présente aussi des inconvénients :
- Coût initial : Acheter une résidence étudiante est souvent plus coûteux qu’acheter un studio ou un appartement classique, notamment parce qu’il s’agit souvent de biens neufs.
- Investissement dans le neuf : La plupart des offres sur le marché concernent des programmes neufs. Cela implique d’attendre l’achèvement des travaux avant de percevoir des loyers, ce qui peut retarder la rentabilité de votre investissement.
- Manque de flexibilité : Vous n’avez pas la liberté de gérer le bien comme vous l’entendez. Le gestionnaire et le promoteur immobilier ont le contrôle sur les travaux, l’ameublement et même la gestion quotidienne du bien.
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Pourquoi opter pour le statut LMNP en investissant dans une résidence étudiante ?
Bien que le dispositif Censi-Bouvard ne soit plus disponible, il existe toujours une option fiscalement avantageuse pour les investisseurs : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Pour en bénéficier, il suffit de meubler le bien et de déclarer son activité en tant que LMNP.
Les avantages fiscaux du LMNP
En optant pour le statut LMNP, vous pouvez récupérer la TVA payée lors de l’acquisition du bien. Mais surtout, ce statut vous permet de réduire votre base imposable en choisissant entre deux régimes fiscaux :
- Le régime Micro-BIC : Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.
- Le régime réel : Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges, des amortissements, et même de reporter le déficit si nécessaire.
En choisissant le régime réel, vous pouvez considérablement réduire, voire éliminer, l’impôt sur vos revenus locatifs, ce qu’aucun autre dispositif de défiscalisation ne permet.
