Chaque fin d’année, de nombreux loueurs en meublé découvrent un avis de CFE qu’ils n’attendaient pas. La cotisation foncière des entreprises concerne pourtant presque tous les LMNP, y compris ceux qui ont confié leur bien à un gestionnaire. Exonérations, calcul, résidences gérées, paiement : voici l’essentiel pour aborder sereinement votre avis de CFE 2026.
Qu'est-ce que la CFE ?
La CFE est un impôt local dû par toute personne qui exerce à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Elle est votée et perçue par la commune où se situe le bien.
La CFE est-elle due en LMNP ?
Oui. La location meublée est considérée comme une activité professionnelle au regard de la CFE, qu’elle soit exercée en LMNP ou en LMP. Le régime fiscal choisi n’y change rien : micro-BIC ou régime réel, la CFE est due dans les mêmes conditions.
Seule la location nue à usage d’habitation échappe à la CFE.
Exonération la première année
La CFE n’est jamais due l’année de création de votre activité. Si vous avez commencé à louer meublé en 2026, vous ne paierez aucune CFE au titre de 2026. La loi prévoit ensuite une réduction de moitié de la base d’imposition pour la première année d’imposition.
Attention : vous devez déposer une déclaration initiale de CFE, le formulaire 1447-C-SD, au plus tard le 31 décembre de l’année de création. Cette démarche est distincte de votre immatriculation au guichet unique. Si vous démarrez votre activité, découvrez notre accompagnement pour la création de votre statut LMNP.
Exonération sous 5 000 € de recettes
Si vos recettes locatives ne dépassent pas 5 000 € par an, vous êtes exonéré de la cotisation minimum de CFE. Le seuil s’apprécie sur les recettes de l’année N-2 : pour la CFE 2026, ce sont vos recettes de 2024 qui comptent.
Un studio loué 450 € par mois génère 5 400 € de recettes annuelles. Il dépasse donc le seuil.
Les autres cas d'exonération
D’autres situations peuvent ouvrir droit à une exonération, par exemple la location d’une partie de votre résidence principale, sous conditions, ou certaines locations touristiques lorsque la commune ne s’y est pas opposée. Ces cas sont encadrés : vérifiez votre situation avant de vous considérer comme exonéré.
Comment est calculée la CFE ?
La CFE se calcule en multipliant une base d’imposition par le taux voté par la commune.
En principe, la base correspond à la valeur locative des locaux utilisés pour l’activité. En pratique, la plupart des loueurs en meublé sont imposés sur la base minimum. Chaque commune fixe cette base dans une fourchette légale qui dépend de vos recettes :
| Recettes de l’année N-2 | Base minimum 2026 |
|---|---|
| Jusqu’à 10 000 € | Entre 247 et 589 € |
| De 10 001 à 32 600 € | Entre 247 et 1 179 € |
| De 32 601 à 100 000 € | Entre 247 et 2 477 € |
Exemple : votre commune a fixé une base minimum de 500 € et un taux de 20 %. Votre CFE s’élève à 100 €. Cet exemple est fictif : le montant réel dépend de votre commune.
Résidences gérées : qui paie la CFE ?
C’est le changement qui a surpris de nombreux investisseurs. Jusqu’en 2023, le propriétaire d’un logement en résidence de services, loué au gestionnaire par bail commercial, n’était pas redevable de la CFE.
Depuis 2024, l’administration considère que ce propriétaire est lui aussi redevable de la CFE, au même titre que l’exploitant. Cette position a été confirmée en 2026. Sont concernés les EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences seniors, les résidences de tourisme et les résidences d’affaires.
Comme le gestionnaire dispose des locaux, le propriétaire est généralement imposé sur la base minimum. Deux points à vérifier :
- Votre bail commercial. Une clause peut prévoir que la CFE est refacturée au gestionnaire. En l’absence de clause, elle reste à votre charge.
- Vos recettes. Si elles ne dépassent pas 5 000 €, l’exonération de cotisation minimum s’applique.
Pour aller plus loin, consultez notre article sur le régime LMNP et le bail commercial.
Avis de CFE 2026 : quand payer ?
Aucun avis papier n’est envoyé. Votre avis de CFE est mis en ligne dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, habituellement courant novembre. Vous devez donc avoir créé cet espace au préalable.
Le solde doit être payé au plus tard le 15 décembre 2026, obligatoirement par un moyen de paiement dématérialisé : paiement en ligne, prélèvement à l’échéance ou prélèvement mensuel. Retrouvez toutes vos échéances dans notre calendrier fiscal LMNP de la rentrée 2026.
La CFE est-elle déductible ?
Oui, au régime réel. La CFE est une charge déductible de vos recettes, au même titre que la taxe foncière. Au micro-BIC, elle est réputée couverte par l’abattement forfaitaire. Consultez la liste complète des charges déductibles en LMNP.
Votre CFE avec LMNP Paris
Exonérations, déclaration initiale, contrôle de votre avis, paiement : notre cabinet d’expertise comptable, spécialisé exclusivement en LMNP, vous accompagne sur l’ensemble de vos obligations. Contactez-nous pour un premier échange gratuit.
